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北京真是急了，上半年一，二批次供还没完成，三批次供地又来了， 一共7个地块，截止9月30日要完成上架。
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海淀功德寺两个地块上架，出乎所有人的意料，年初在海淀土地推荐大会上，功德寺还属于“潜在供地”，结果当年就供出来了。跟酒仙桥北京宸园一样，海淀功德寺地块也要承担起北京楼市重新火热的使命。只不过，功德寺一出，对北京宸园应该是个小小的利空。再说现在海淀楼市压力也很大，因为今年供地太多了，恐怕今年下半年开始海淀新房也会不南城楼市后尘，开启一轮降价卷产品。![]()
海淀目前在售的新房除了翠湖科技园西山观复，即将入市的还有永丰南、保利大牛坊，这次功德寺这次又迎来两个地块入市，还有不断突破下限的二手房。![]()
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三批次的7个地块，除了海淀两个，丰台东铁营和昌平小沙河也都很值得关注。
东铁营主打南三环，可能是今年普通人能买到最靠近内城的地块。昌平小沙河位于朱辛庄的北侧，这片区域跟朱辛庄新房可以形成一定的竞争。所以本周咱们就把地块周边的新房，还有新地本身的素质跟大家做一个普及，今天第一天，咱们当然关注海淀功德寺。相较于永丰南，功德寺的位置更靠近内城，位于中关村软件园的南侧，往西距离马连洼地铁站1.9公里，这边还有规划的13B软件园站，距离地块1公里左右。![]()
除了产业和地铁，功德寺周边有上地实验小学，地块东南侧还规划了由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，都是北京很好的学区。
从地块本身素质来看，地形方正，面积适中，很适合做改善产品。功德寺001和002两个地块建面总计约16.2万方，容积率2.9，大约可以供应1300多套房源。![]()
功德寺一出，有不少人都在猜测指导价，大约都在13~14万元/平米左右，如果是这个价格，那对比周边溢价会高一些。因为附近的西山壹号院，2012年的次新豪宅，八月最新的成交单价降到了10万元/平米。8月3日西山壹号院成交一套181平米的三居，总价1850万，单价10.2万元/平米，这价格基本回到了2016年。![]()
还有一套285平米的法拍房，起拍价2920万，单价10.2万元/平米![]()
所以功德寺卖到13~14万元/平米是比较难的，我觉得11~12万元/平米比较靠谱，这样跟永丰南也拉开了一定差距。![]()
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西山观复，开盘最低价7.82万元/平米左右，最近又推出一套特价房，138平米，总价只有999万，单价7.2万元/平米。虽然只推出了一套特价房，但是西山观复作为海淀现在位置最偏的新盘，开盘两个多月网签没有几套，接下来一批新盘入市压力会更大。海开拿下的永丰南最近终于公开了规划方案，项目包含两个地块，0058地块是6栋住宅，0072地块是9栋住宅。![]()
限高45米，所以两个地块规划了6-15层的洋房和小高设计，看来层高大概是2.95米了，层高确实差点，首改无疑了，也可以期待一波，小三居。规划图一发，有不少眼尖的网友就发现了，放大看出现了阳台的痕迹。![]()
要我说，海淀永丰南出阳台这事儿大概率为真，不过那种全包进去的阳台算赠送面积可能性不大。更多的可能是外挂的露台设计。这可能是海淀第一个阳台的项目，但其实朝阳区今年新房已经完全丰台化了，三面宽的阳台。全包进去算一半面积，北京宸园如此，中建璞园PARK如此，金隅十八里店新房也是如此。保利两个月前拿下的永丰大牛坊新地，最近也赶着剧透，“天字系”，户型面积段为100-170㎡，主力户型为100㎡及130㎡的改善产品，并将推出约170平方米的超改大平层。![]()
项目指导价为9万元/㎡，保利是底价拿地，未来有一定降价空间，听海开高层说，永丰南项目计划12月份开样板间，明年2月份开盘；大牛坊估计也得明年了，还有功德寺也要明年开。希望到了明年海淀几大项目，成为北京楼市的助推器，重新火起来。后期有看房可以联系镇长：zhenzhang2020，有独家买房优惠。因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。![]()
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