前段时间，年轻的中金女员工离世引起热议，在扼腕叹息之际，她买过的上海楼盘也被爆出：弘久新弘北外滩。也正巧了，手哥的朋友哥斯拉也曾以13万元+/㎡的价格，通过积分摇号“幸运”买到了这个上海内环盘。这个上海本土房企的楼盘，在延期3个月后，今年1月份匆匆交付。收房后，业主们发现许多货不对板，大致是“降标减配、货不对板、室内装修粗制滥造、地面大理石开裂、墙板破损”，他也耗资1500万成功跻身千万房产维Q俱乐部。我看了下他发来的维Q报告，详细而具体。即使1500万级的楼盘在上海不算豪宅，但是15元/㎡的物业费，却是顶级豪宅标准，上海有另一个15元/㎡物业费的楼盘，叫汤臣一品。百年来，华洋杂揉的大上海，不缺豪宅，不缺故事，繁花落尽又有繁华。上海最新的一个13万元/㎡，是8月7日绿城集团刚刚拍到的全国单价新地王，不是售价，是楼面价，也就是面粉价。这个地块是原小米总部地块。2021年10月11日，小米公司以15.5亿元的底价摘得这幅徐汇滨江斜土街道xh128D-07地块。2024年3月21日，该幅地块被纳入徐汇区2024年度土地储备计划，如今地块再次重新上架，受到7家品牌房企的“争抢”，开拍进行到半小时，就达到30%溢价率“触顶”，进入摇号角逐胜负。最终绿城杀到最后，以约13.1万元/m²成交楼面价竞得，刷新“全国单价地王”记录，总耗资48.05亿元，地块体量不大仅16666m²，容积率仅为2.2。地还是那块地，躺了三年，从15.5亿元暴涨到48亿元。上一次的全国单价地王，也是在上海，2016年8月，融信集团以110.1亿拿下的静安区中兴路地块，当时楼面价10.02万/㎡。中兴路地王把融信拉扯了一个大跟头，鲸吞之后，几年没有开发，后来引入万科操盘，三年后的2019年，公布案名为中兴路一号。又三年后，融信集团爆雷。中兴路一号最终以售价13万元/㎡面世，合下来各种成本，这个价格应该大亏，幸好，品质保持得还不错。8年过去，中国房地产经历了波峰回到波谷，而地王单价却在刷新。以前地王的面包价，只是新地王的面粉价。只见新人笑，哪闻旧人哭？2009年9月，宋卫平亲自督战，绿城集团以36亿元、25亿元竞得苏州苏园土挂（2009）06号地块、苏园土挂（2009）07号两幅土地，其中06地块折合楼面地价33668元/㎡，成为全国楼面单价地王，超出土地底价250%。三年后，2012年5月，CCTV《经济信息联播》一则“苏州绿城玫瑰园开工遥无期，36亿地王闲置成菜地”新闻爆出。记者采访正在种菜除草的大妈，大妈说，看见这块地荒着很浪费，于是来这里种菜，两年下来，自己家里都不需要买菜了。一时之间，全国多家媒体跟进关注，绿城走到风口浪尖，彼时的绿城不止是苏州地王的问题，企业也在风雨中飘摇。2012年6月，港资企业九龙仓增持绿城股份，成绿城第二大股东，融创中国收购绿城5城9盘，绿城起死回生。后来这块地，绿城产品打底，融创操盘营销，2013年亮相，中式合院别墅一战成名，这就是后来的苏州桃花源，也斩获了“中国十大超级豪宅”等系列荣誉，成为全国纷至沓来参观学习的标杆案例。全国地王，自带光环，而从地王到“楼王”，有一段曲折通幽的路，这个过程一不小心，企业就会折戟沉沙。十五年后，绿城进入张亚东时代，再次拔得全国地王大旗。有了央企爸爸，自身业绩也不错，绿城从去年就开启了买买买模式。“两天投了180亿，上海连中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。”2023年8月，上海土拍中，绿城中国报名了4宗地，摇中了3宗，绿城中国董事会主席张亚东这么感叹。10月27日，南京主城区放出建邺区G55号地块，这块7.2万㎡的土地，仅仅1分钟土拍即火速触顶，最终绿城从十几家竞争者中胜出，以总价69亿元，成交楼面价43473.35元/㎡，拿下年内南京“总价、单价双料地王”。2024年3月13日，绿城在苏州土地首拍中以总价82770万元、楼面价45455元/㎡拿下狮山Z03号地块，刷新了江苏省楼面地价。3月27日，经过多家房企鏖战51轮，苏州双湖地块以总价30.8亿成交，溢价18.22%，折合楼面价65022元/㎡，又被绿城竞得，刷新了自己创造的江苏楼面价纪录。之前浙江单价地王是2016年的武林凤起潮鸣地块，楼面地价45368元/㎡，这一“地王”也是由绿城拿下，绿城已拿下浙江、江苏两省 “地王”。3月30日，福州土拍，经过48轮竞拍，绿城以约20.31亿元总价竞得台江区宗地2024-01号地块，成交楼面价27712元/㎡，溢价率达12.8%，是此轮单价地王，也是住宅溢价王。7月23日，杭州土拍，临平区丰收湖低密地，经过46轮竞价，从总价3.8亿一路狂飙拍到6.05亿，被绿城&坤和拿下，拍出了今年杭州最高溢价率59.19%。8月7日，耗资60亿元拿下上海两块地，在立秋日，绿城终于登顶全国楼面价地王。绿城，正在成为中国房地产的地王推手，成为全国一二线城市的地王收割机。这时候的绿城，与十五年前的绿城，仿佛在时空中交会了。那时候是在苏州诞生的全国地王，共计耗资61亿元，这时候是上海拍出的全国地王，共计60亿元，大约都是在秋季。相比诸多房企不再拿地，而绿城大肆在土拍市场上竞拍，有媒体推测，这或许源于绿城中国董事会主席张亚东对于房地产市场的四个重大变化，从发展阶段、供求关系、市场结构、房屋功能需求做出的判断。如果判断准确，绿城在这一波行业的低谷将会崛起于TOP10之列。作为中交绿的首席掌门人，张亚东也无愧于他1217万的年薪。按中指院拿地排行榜的数据估算，至此绿城中国已经是2024年全国拿地金额最多的房企。绿城中国的官方披露，2024年全年获取土地数达到23宗，土地投资额超288亿元，新增货值超581亿元，权益比达90%。房地产开发如同做糕点，有三步走：买面粉，做面包，卖出去。曾经，绿城被誉为行业产品力之王，做面包能力强，现在加上有了央企中交做靠山，买买买的能力big了。至于“卖面包”的能（压）力，就交给市场和营销了。在手哥策动的超级转化率研学营中，首席营销专家程振磊说到了营销的难。他做了另一个三步走的比喻，把大象装进冰箱，有三步：打开门，推进去，关上门。往往是第三步实现不了，关不上门。这也是房企前期与后期，投拓与营销之间不可调和的闭环。拿地时投拓脑子进的水，是营销脸上流的泪，而往往营销会成为那个背锅侠。或许，一线城市的地王有足够的购买力支撑，但不可能每一个城市的地王都会变成热销的楼王。绿城造面包的能力（产品力），在不同城市、不同项目也有高下之分。即使在大本营杭州，也有值得提升的楼盘。有位朋友，奔着“这辈子总要住一次绿城”的心，三年前终于买到了绿城桂冠东方。这一支绿城送给杭州的玫瑰，调子很高，由绿城创始人宋卫平任“首席产品官”，董事会主席张亚东担当“首席规划师”，也是集团直管的“壹号工程”。
今年6月份，为了赶绿城半年报的业绩，小区被提前交付了，“当时有的公区还没有完工”，小区大门出现“水帘洞”，架空层的“老头乐”，这交付的细节品质，让绿城的桂冠蒙尘了。
不仅在杭州，在北京，曾经热销的绿城沁园品质也遭遇了争议，从施工期的“火”，到交付后的“水”，以及后续维修服务的响应，在小红书上泛滥成灾。对于好房子的渴望，对品牌的信任，造就了较高的客户满意度，这曾是产品力之外绿城值得骄傲的行业标签，现在也在不同楼盘得到稀释。北京买房子群里有房友说，现在有能力买房的人买一个少一个，跟相亲一样，优质男女就那么多，值得倍加珍惜。出自河南的金沙集团，成为行业学习的新榜样，有足够的理由，这个认知很朴实，又很清醒。无论是绿城，还是其它风雨兼程的地产企业们，不能只顾眼前路，莫忘身后身。昨天立秋，雨水增多，天气渐转凉，想到海子的诗歌：《秋》
