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10.5万/平米，北京第一倒挂神盘来了

楼市 2024-10-14 17:06 陕西

海淀一定是北京现在最敏感的地区。

经历了今年一轮超跌，这波新政后，海淀房东底气大增，尤其是豪宅业主，甚至尝试提价。

这就是海淀楼市的真实写照，品质好，好地段的房源总是稀缺的，卖家拥有绝对的话语权。

海淀万柳板块，碧海云天10月5日成交了一套178平米的四居，总价2130万。

新政前，9月22日，碧海云天一套180平米的司机总价2010万元。

不到10天，房价涨了120万，面积还小了2平米。

现在买海淀买的就是资源。

北京五环外购房资格，社保五变三，外地人买海淀迎来最好的机会，海淀在售的豪宅香山樾国庆期间成交了十几套房源，而且没有像其他新房那样降价。

今年底，海淀迎来买入豪宅的最佳时期。

不是四季青，是功德寺，指导价10.5万/平米，比四季青指导价还要低，比三年前树村双子星学府壹号院（11.2万元/平米）和圆明天颂（12万元/平米）还要低。

功德寺做功德，简直是给富人的专属福利。

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9月22日，功德寺地块儿正式预申请，昨天半官方平台《京房字》发文，正式确定功德寺两宗地块指导价10.5万元/平米。

关于功德寺地块，之前已经简单介绍过。今天跟大家做一个全面的分析。

第一个跟大家讨论的是，功德寺「倒挂」神盘的含金量。

10.5万元/平米的功德寺意味着什么？咱们分别对比新房和二手房的情况来看，

先说二手房。首先，二手房房价是一个动态的指标，尤其是新政出台后，业主情绪波动比较大，个别房源可能会出现价格上涨的情况，但是这并不代表市场的真实情况。

和功德寺对标，分别选取万科如园和西山壹号院海淀两大标杆豪宅。

930新政后，万科如园成交了三套房。

南区2层，288平米总价2410万，单价9.36万元/平米

北区4层，223平米总价2080万元，单价9.32万元/平米

北区6层，229平米总价2150万元，单价8.44万元/平米

新政前，9月19日，如园成交一套226平米的三居，单价8.59万元/平米。

所以对比可以看出新政后万科如园的房价小幅上涨趋势，但是单价保持在8.4~9.4万元/平米之间；而2023年3月份，万科如园最高点房价曾经12.7万元/平米。

另一个豪宅西山壹号院，新政后还没有查到成交的信息。

8月3日，西山壹号院成交一套181平米的三居，总价1850万元，单价10.2万元/平米

所以10.5万元/平米功德寺，跟周边二手房其实没有太大的倒挂，但是如果考虑到功德寺是全新的商品房，而且现在是二手房价格的底部，将来二手房价格还会上涨等因素。

说是倒挂神盘完全没问题的。

跟新房比就更直接了。

2021年树村双子星，融创学府壹号院（含共产比例）是11.2万/平米，圆明天颂成交均价11.5万/平米，最高价格卖到12万/平米。

这两个项目今年马上就要交房了，学府壹号院五年后才能上市交易，圆明天颂业主心气非常高，据说之前传出要卖16万元/平米。

功德寺距离树村也就几百米，三年后房价反而更低了，而且还是纯商品房。

与新房对比，功德寺可以闭眼买入了，功德寺一出，圆明天颂业主也没这么狂了。

第二，功德寺地块本身的稀缺价值，主要是产业和学区的价值。

功德寺两个地块已经挂牌，10月22号开始竞价，11月5号下午出最终结果，明年一季度大概率会入市。

功德寺地段价值，主要体现在产业和学区上。

话说南三不如北五，北五环已经是北京最重要的产业带，而功德寺就位于北五环外的海淀，中关村软件园南侧。

产业核心中的核心。

从图看地块西侧是联想、网易、腾讯、新浪四家大厂，园区内还有众多独角兽企业。

地块周边地铁站很多，但是距离都不近，不过也都是大站快线，地铁覆盖率没问题，就是人可能会比较多，比较挤。

重点说一下学区。

功德寺属于上地学区，是北京实力最均衡的学区。

均衡的意思是哪怕被调剂，学校也很不错，另一个就是直升的初中也都很强，没有坑校，所以，今年海淀学区房普遍出现下跌，但上地学区的学区房还是比较抗价的。

现在有机会买到上地学区的新房，真是北京家长难得的白月光。

第三，低密度洋房有保证。

新房主要买产品力，从功德寺两个地块，首先地块儿形状是矩形，比较容易出南北通透的户型，而且地块面积也不小，比较利于楼栋排布。

总建面161998㎡，体量还是挺大的，按套均150平计算，两宗地块预计能供应1000+套左右的房源。

两宗地块起拍价格分别为45亿元、55.5亿元，总起拍价格为100.5亿元。

最高限价分别是：51.75亿，63.825亿。两地块总价上限是115.575亿，刚好是上浮15%的限额。

‍两宗地块儿起始楼面价大约6.1~6.2万元/平米，最高楼面价大约7万元/平米，跟10.5万元/平米最小有3.5万元/平米的价差。

这个利润空间足够房企做好项目了。

控高30米，容积率2.1，绿地率30%，‍‍预计是8层电梯洋房，大家诟病最多地块的高压线问题，土地出让文件中也明确表示高压线入地。

大家可以对功德寺产品有更多期待了，眼前买二手房可能还是有一定的价格优势，但我还是更建议您买新房，这几年北京新房产品力提升的太多了。

隔壁树村的融创学府壹号院跟圆明天颂可能都比不了。

更多关于海淀新房文章：海淀新地入市，北京新一轮价格战又开始了

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创办于2013年，中国地产自媒联盟核心成员，专注营销实战、一线豪宅、社群+小镇、房企产品线。

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