2024年10月9日，杭州限价放开，标志着始于2016年、长达8年的楼市调控彻底退出历史舞台。而自2014年放开限购到如今，已经整整10年。10年，杭州楼市才重新回到充分竞争、自由定价的全新时代。
观察中国楼市的2014年以来的生态，几乎所有的城市都经历过深度调整，包括北上广深等一线城市。而杭州，或许是中国楼市唯一的例外：
即便在2021年到达顶峰之后，随后持续三年的二手房动荡周期内，杭州的新房市场依然维持着超高的热度。哪怕市场冷热不均，远郊、郊区和部分近郊板块出现了市场分化，但中心城区的不少红盘依然供不应求，抢到限售。一部分项目甚至在绑车位、加装包和地下室的情况之下依然热销。
为什么？为什么是杭州？
G20峰会和亚运会当然是杭州的两大彩蛋，但是，中国举办盛会的城市很多，为什么杭州就能够成为特殊的那一个？
首先当然是人口。人口的数量很重要，但人口的构成更关键。
2014年末，杭州市常住人口数量为889.2万人。这个数字使得杭州并不能跻身千万人口的大都市。
但是，从2015年开始，杭州进入了发展的快车道，人口持续快速增加。到2023年底，杭州常住人口已达1252.2万人。不过9年，杭州人口增加363万人，年均增加超过40万人。
人往高处走，所有的人都会选择有机会、有发展潜力的城市，这是人性使然。9年，363万人选择杭州，这就是杭州的吸引力。
而同期的北京和上海，9年人口增加也只有30多万人，只有杭州的十分之一，个别年份两大城市还出现了人口负增长。
更重要的是，杭州2023年的人口较2014年增幅高达40.82%，也就说，目前的杭州有超过40%的人口都是最近这些年新增的人口。如果加上2014年之前的新杭州人，新杭州人在杭州的占比早就超过一半，成为杭州的主流。
杭州成为了一座以外来人口为主的城市，杭州人反而成了杭州的少数派。这个变化是惊人的，因为它不只是改变人口的结构，更会改变一座城市的生态。
363万人口的增加，约等于增加了西湖区、拱墅区和上城区三区的人口，约等于增加了7个滨江区。如此庞大的人口数量，首先改变的自然是城市的格局。
于是我们看到，2014年的杭州依然是以西湖和钱江新城为双中心驱动的杭州，但是随着G20峰会的召开和亚运会的官宣，以及人口的激增，杭州开始快速扩大城市骨架，地铁、快速路、高架、隧道、过江桥等都开始加速建设，杭州瞬间从小杭州变成了大杭州。
2014年，杭州人心中的杭州基本只有上城、下城、拱墅、江干、西湖和滨江六区（现已合并为上城、拱墅、西湖和滨江四区），市域面积不过700平方公里左右，但是随着富阳、临安2015年、2017年相继撤市建区，萧山、余杭进一步融入主城区， 到了2023年，杭州10区面积超过8000平方公里，扩大了10多倍。
一座更宏大的城市，需要更舒展的指挥台。随后，杭州的市府所在地也从武林广场迁到了钱江新城，开始描绘这座城市的全新未来。
于是，杭州崛起了奥体，钱江新城二期，云城，并开始以“东整、西优、南启、北建、中塑”为发展战略，全面绘制大杭州的发展蓝图。
于是，杭州开始放弃西湖时代小杭州的发展思维，以宏大的手笔规划了城西科创大走廊、崛起大城北、江南科技城、江南科学城等一系列的产业高地和新城。每一个板块，都有它的希望和期待。
于是，杭州的雄心开始向世界名城看齐，不再满足于只做区域的中心城市，而是把G20峰会闭幕的9月5日设定为杭州国际日，希望推进杭州的国际化，把杭州打造为世界名城。
于是，杭州进行了城市区划的调整，在富阳、临安撤市建区的基础上，又重新成立了新的10区，希望为每一个区在未来更大的发展舞台预留空间。
于是，杭州也不再只是希望单区单独发展，而是以“拥江发展”和全市一盘棋的高维视角，希望杭州能够变成比肩世界名城、影响国内的超级大都市。
于是，杭州成为国内新城规划最多的城市之一，10区之内的新城多达数十个，无论是老底子中心的武林新城，还是主城区内的运河新城、丁兰新城、笕桥新城、艮北新城等，抑或是更远的东湖新城、富春未来城等，几乎每个区都把新城建设列为重点。
于是，杭州也开始了支撑更大城市的基础配套建设，地铁，医院，学校，等等。杭州地铁一期不过82公里，2013年的二期也不过106.6公里，但是如今杭州地铁通车里程已经达到516公里，跻身国内前列。
产业和企业就更重要了。2014年开始，阿里巴巴上市，未来科技城成为和滨江比肩的产业高地，余杭和滨江开始了激烈的浙江第一区之争，萧山开始慢慢被拉开距离。杭州的独角兽也一直位居国内前列，每年发布的胡润富豪榜，杭州的富豪数量也位居前列，2024年最新的胡润百富榜上，TOP10富豪中，杭州位居第一，成为中国造富能力最强的城市之一。
所有这一切，开启的是一个浩荡的时代。
当一座城市越务实，这座城市的未来就越宽广。
为了更好地服务城市发展，为了目标如期实现，提前实现，杭州提出了“最多跑一次”的政务服务改革目标，节约所有人的时间，为城市发展保驾护航。如今，这一目标升级为了随时办、随地办、跨省通办、全国通办的“最多跑零次”。这不仅是全国首创，更让杭州成为国内效率最高的城市之一。
为了更好地吸引人才，杭州不仅给予ABCDE类人才不同的待遇，提供生活、租房等福利，还提供了人才公寓、共有产权房等一系列的住房优惠措施，并在商品房上给予人才优先摇号甚至优先选房的待遇。
为了吸引城市发展的资金和人口，杭州启动了限价。尽管限价有争议，但是从城市发展而言，它不仅是最优政策，而且是加入城市抢人大战的高招。把城市最佳地段的房子严格限价，倒挂出现了，但是，城市的后来者依然可以公平参与摇号进入城市核心区，这就等于把城市的优质期权共享给所有愿意与城市同行的新杭州人。这就是杭州的胸怀。
一座愿意大胆地把限价的城市红利分享给所有人的城市，就是一座伟大的城市。杭州，骨子里是一座利他的城市。尽管严格的限价或许让杭州无法诞生豪宅，但是对于绝大多数的刚需和改善而言，限价却让他们拥有了更多的机会。
同时，限价更高明之处在于，在投资和炒房的热钱汹涌而来的那几年，限价的新房仿佛是一个蓄水池，把热钱化整为零，然后通过限售等手段锁住，用时间换空间，让集中到来的热钱缓慢地变成二手房陆续出货，化解了资本短期逐利带来的市场大幅震荡。
如今限价已经完全放开，复盘2016-2024年的整个周期，限价都是最好的政策之一。很多不限价的城市，热钱集中涌入则市场快速上行，资本快速退潮则市场骤然遇冷，而杭州幸运地避免了。
前几年，很多开发商以为杭州限价，利润过低，结果去其他的地方，经历了市场的毒打之后才明白，原来杭州才是国内最好的市场，有段时间甚至好到没有之一。
杭州的开发商们也有着令人佩服的韧劲，即便是在限价之下，依然做出了很多的好产品：
绿城在行业率先推出全维示范区，做出了出圈的咏溪云庐和经典的芝澜月华、桂月云翠等，有的项目已经成为新的产品系落地其他城市；
滨江也一直在进步，海潮望月城已是滨江30年的集大成之作，堪称大师作品实验场。潮语鸣翠成为滨江新一代豪宅的典范，滨杭滨纷城则是滨江首个TOD，开局就是王炸；
万科也一直在实践产品、场景和生活主张，杭州原创的映象系，出了江斓映象、河颂映象两大现象级作品，同时还把获得全集团高度认可的朗拾系落地杭州。朗拾掀起了房产圈的公区酒店化设计新潮流，无数的项目中都有了湄南河四季酒店的影子。
兴耀以超级单品的思维开发了月琉璃、沐晴川，个个都是出圈的爆款；
龙湖也在杭州拿出了两座御湖境，在年轻的金沙湖和同样年轻的滨江掀起了新一轮的龙湖现象；
华润将摩登东方带入杭州，以杭州中心为原创出发点，延伸出了云城的望云璟宸府和未来科技城的云玺，都是板块标杆；
海威大踏步地前进，安铂中心成为商业大平层的顶级作品，它的很多设计元素都被同行学习，地下车库更是经典；
中天也仿佛使出了洪荒之力，在运河边大热的杭璟府之后，做出了更加惊艳的樾青岚。
而在湘湖岸边，缔造了改变杭州豪宅格局的经典豪宅银杏汇的开发商德圣，则低调了出品了湖山天境。拥有一线湘湖景观的湖山天境，仿佛湘湖豪宅的封印。
上一轮调控周期，面对外界的一系列谣言，宋卫平亲自撰文说道：“秋日天寒，并非只笼罩一城一池。”当所有的城市、企业都面对外在环境的变化，为什么杭州很安全，杭州的房企在进步？
我想，这源于杭州乃至浙江的坚韧性格和务实精神。无论市场环境如何，都不用去悲观和抱怨，只需要持续努力做好产品和服务，持续创新和进步。向未来前行的人才会拥有未来。
杭州依然是国内民营房企最活跃的城市，甚至没有之一，并诞生了绿城和滨江两家TOP10房企。
所有的幸运背后，都不是偶然。
限价之外，杭州还更加务实地去运营和调控楼市。因为，个体购房者关注的是一套房子，开发商关注的一个项目，但是城市运营者关注的却是整个城市。
不谋全局者不足以谋一域。2016年之后，拥有数字大脑的杭州逐渐摸清了土地、新房和市场需求之间的关系，大致维持在1：1：1，也就是每年供应的土地、新房和市场每年消化的新房基本平衡。于是，除了极少数板块，这8年以来杭州几乎没有形成大量的库存积压，如今的主城区更是处于房荒状态，很多板块都无房可售。
杭州还清晰地算清楚了人口、土地和城市空间的关系。主城四区不过700平方公里左右，占10区的面积不足10%，而过去9年新增人口占全市人口总量接近30%。这三个数据，可以清晰地看到，杭州新进的超过70%的年轻人需要的是刚需房源，因此杭州把土地出让的结构约定在主城区和其余六区1:3左右，让超过70%的土地可以营造刚需和刚改类房源，匹配年轻新杭州人的需求。
同时，杭州在板块的供需关系调节和城市大运营上，同样采用全局思维，我的理解，可以分6类：
1、如果限价4万以上的高端改善和3万以内刚需供应阶段集中，则开始释放限价3-4万的中间段的土地，比如前两年九堡、运河新城、勾庄、之江、宁围、未来总部社区等集中推地。库存积压严重的临安、富阳近两年销售缓慢，供地接近暂停；
2、如果申花、钱二等板块阶段供应集中，则供应奥体、滨江、东新、文晖等其他板块的土地，留给这些板块一定的出货期，让市场错峰出行；
3、通过预售证调节，比如申花、钱二等板块阶段供应扎堆，则通过错开批复预售的方式，给每个项目预留销售窗口；
4、如果一个阶段的红盘可能被抢到限售，则通过红盘对冲的方式，缓解超级热盘的压力。
5、中心城区限价严格的阶段，中心城区的土地价格有所让利，于是趁市场行情提高近郊甚至远郊的土地价格，弥补让利的损失。这两年，在郊区销售放缓的市场之下则反向操作，通过容积率调整提高一部分低密土地的价格，限价放开之后则提高中心城区价格。
6、前几年，杭州新房销售量大，投资客也较多，去库存的压力从新房变成了二手，于是今年直接减半土地出让，新房供应大量减少，同时借助政策利好，给二手房预留出货时间。几乎就差直接喊话了。
杭州的城市运营者眼里从来不会只关注某个点，而是以全局的思维去运营和操盘，让整个城市的市场更健康、安全和稳健。
除了以上一系列手段，回顾杭州近两年的7次调控，其实每一次都是出于为了达到阶段目的深度思考：
2022.5.17：“杭三条”：降低二手门槛、增值税5改2，释放有置换需求的改善客户，为下半年钱二、申花等板块的新房集中上市蓄积客户。
2022.9.30：富阳单区调控：人才认定方式化解限购，为富阳缓解销售压力。
2022.11.11：信贷政策调整：结清算首套、二套首付四成，为年底大量的改善新房积累客户。
2023.10.16：“杭六条”：仅主城限购，给主城区之外的板块释放需求。
2024.3.4：“杭五条”：二手全面放开限购，增值税满2不唯一，释放二手房的流动性，因为二手挂牌量已经是年度新房供应量的2倍以上，楼市的供应主力成了二手，去库存的压力从新房转为了二手。
2024.5.9：“杭七条”：新房全面放开限购，为楼市复苏助力。
2024.10.9：“杭五条”：取消限价，用地王和新房的涨价预期引导楼市复苏。
近两年的7次调控，尽管无法彻底改变市场分化，但杭州楼市始终保持在相对热度，即便是市场最冷的时刻，依然有楼盘被抢到限售。这就是城市运营的智慧。
如今，在政策不断利好的背景之下，杭州楼市也是全国复苏最快的市场之一。
杭州楼市依然是中国最好的市场之一，也是中国楼市最好的样本，它充分说明，调控和市场双向助力之下，楼市可以最大程度地避免疯狂阶段的失控和震荡时期的风险。
如今，调控政策全部解除，利好政策次第到来，楼市进入新一轮周期，一个新的时代开始了。面对未来，企业和个人怎么做？我们需要思考，更需要答案。
杭州是观察中国房地产市场的一个重要窗口。读懂杭州，能够给很多城市和在杭州之外的房地产企业提供参考和借鉴。
2024年11月26日，《斯文》第5次年度总结报告分享会上，我们将用其中一个篇章深度解读杭州和杭州楼市。欢迎大家来现场和我一起思考，一起寻找答案。
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