上海这些新房要涨
楼市
房产
2025-01-09 18:01
上海
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2025年土地、新房都爆出劲爆消息：
“瑞虹11期”一批次土地要来
有消息称宸嘉徐汇开盘要干到20w
大宁“新地王”目标16w+，平层进入4000万时代
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上海城央新房涨价，能否再上一层楼？好像已经是个没有争议的话题。
新房涨价的背后，必然是土拍的激流猛进。所谓面粉涨价面包岂有不涨的道理。2024年的土拍，给人最直观的印象就四个字：地少价高。从土拍公开市场来看，2022-2024年上海土地出让逐年递减。2024年成交宗数比2023年少了23宗，不足2022年的一半；面积同比下降58%，仅为2022年的36%；出让金同比下降37%，仅为2022年的52%。无外乎行业简单笼统地说，2024年土拍供应降了一半。![]()
如果把遴选、城中村等协议出让地块统统算上，2024年累计出让76宗涉宅用地，也比2023年减少了11宗。但有意思的是，面积看着依旧少了一半，但总出让金同比只减少9.66%。道理很简单，这些遴选协议出让地块，往往在市中心，地价高了土地也更值钱了。
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2024年的整体土地缩减，意味着2025年至少上半年，上海新房供应会迎来吃紧。这不，上周六的新房集结，只凑出了3盘仅388套房源。商品价格受供求关系的影响，这是高中课本就学过的知识。以2024年土地缩减较为严重的浦东为例，从2021年全年25块宅地到2024年仅7块，价格会怎么变不难猜吧。这也就是为何2024年7批次的新杨思地块会如此吃香，除了板块城市更新利好之外，狂飙拿地的房企也预计到，待其入市时，浦东内中环已基本无任何竞品。新杨思地块，溢价率破40%，与前期土地成交楼板价相较涨幅约48%。杨浦内环宅地，从之前的5.6万/㎡楼板价，飙升到了8.6万/㎡，涨幅约54%。上海城央新房涨价，能否再上一层楼？不少面粉已经提供了清晰的信号。
很多人说，2024年涨价猛的都在市中心，所以2025年哪里新房会涨，看的是地段。这预测说对也对，但我认为今年新房涨价，更要结合销量。我们来看看2024年的认购率一览表，剔除一些房源数不足百套的个案，这些热销项目分别来自：浦东陆家嘴、前滩南、黄浦淮海路、嘉定新城、黄浦新天地、徐汇滨江、普陀长征、浦东唐镇、闵行浦锦、黄浦豫园。![]()
可以简单总结，黄浦是2024年市中心高端豪宅销量最好的一区。13次项目推盘，虽只有3盘触发过积分，但未触分项目中包括顺昌玖里、外滩壹号院等都做到了日光佳绩。于是就有了黄浦从2024年一批次14.65万/㎡的开局，到17.8万/㎡上海壹号院收尾，一年涨幅约20%。![]()
徐汇区的触发积分比例更高于黄浦。一年11次推盘，5次触发积分。启元、中海领邸、汇元玺、保利滨江天珺和海上清和玺，9次开盘都取得了日光的成绩。有没有发现，一个越涨越快销的正循环在徐汇已经形成。房子卖得越好，开发商越敢在这里拿地，于是土地价格越高，未来新房售价越贵。买房人有了未来的涨价预期，当下出手买房就更急迫。买涨不买跌，在股市楼市都是相通的。绿城小米地块和宸嘉龙华土地，只是这个循环里的一环。18万也好冲击20万也罢，底层逻辑是徐汇当下是跑得出交易量的热门。
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直播间总有观众问我，2025年哪儿哪儿会不会涨价？我的回答很简单，刚过去的2024年这里的新盘开盘什么情况？
2025年新房涨，相信涨的不仅是价格，还有产品力和开发商对区域重塑价值的能力。在此背景下，4个标杆项目值得大家格外关注。整体开发规模约67万方，在寸土寸金的黄浦核心地域，嘉里金陵路项目自拿地伊始就是焦点。今年这个巨无霸的住宅部分金陵华庭，有望一季度首发。能否挑战翠湖六期21万/㎡的天花板，成为2025年黄浦乃至上海豪宅市场第一悬念。![]()
折合楼面地价13.1万元/㎡，绿城摘得小米地王，在自由定价时代，这里未来的价格已经开始放肆想象。该地块规模迷你，但绿城的设计定位已瞄准超级豪宅。根据设计方案获悉，景观将采用地上+地下立体化设计：地面有入户，有绿化景观，有中央水景；地下将打造下沉式庭院；室外泳池更是长达50米。除此之外，人车分流设计，车位比约1:3.4，在寸土寸金的上海很是奢侈。![]()
绿城徐汇滨江地块实景图
宸嘉拿地后，就有消息称这里未来要干到20万每平。因为密度低有叠加，拉开高溢价的重任定然会放在这些低密产品中。20万的徐汇龙华，显然不是信口开河。但宸嘉叫板绿城的显然不仅仅是价格，在这场徐汇双雄竞赛中，和徐滨拼地段固然差了一截，和绿城拼产品，看来才是宸嘉今年的重头戏。![]()
楼板价6.83万/㎡，大宁地块是底价成交的，未来开发商的目标单价却是16万+。这是非高溢价地块中，2025年最有看头的一个项目。从地段上来说，这是大宁近5年来找不出的核心宅地。对于中建玖合来说，超级大平层、泳池入户等设计都说明，要拿大宁从来没有的产品，挑战一个大宁从来没有过的价格。![]()
实景图，拍摄于2024年8月
站在2025年的开端，今年上海新房热闹是必然的。归根结底是因为土拍回归价高者得，新房价格也更为市场化。在增添市场竞争的背景下，有一点是可以肯定的，就是开发商的新盘开发质量，将进入一个反弹周期。上海新盘品质将会触底反弹，从而良币驱逐劣币。
