众所周知，今年上海内环豪宅供应激增，黄浦、静安、杨浦等内环区域供应大爆发，相比之下，虹口内环的新房市场则显得相对冷清。
近五年，虹口内环仅2021年、2022年超千套供应，其他年份供应量只有百来套。尤其是今年，虹口内环仅5个新盘入市，一只手数得过来，供应量不足五百套。随着年末土拍市场的升温，以及多个旧改地块的出让，虹口内环区域的供应有望在明年实现一波大爆发。
更何况，弘安里、天潼198都是特殊的风貌产品，单价高、总价贵。弘安里，是上海首个入市的风貌别墅盘，建面250-503m²，总价6000万起步，首开34套，二开14套；天潼198，首批房源的总价高达28.8万/㎡，坐稳虹口新盘最高单价。
弘安里实景图
再来看看公寓类产品。年末全新加推的海泰北外滩，一举从两年前的14.5万/㎡上涨至17万/㎡，实现了17%的涨幅，更是让在虹口的它，与一众黄浦及滨江豪宅看齐。
图源：海泰地产
北外滩一街之隔的碧云北外滩尊邸，均价仅约13万/㎡，年末推出137套房源，开盘销售25亿，还有少量200/235㎡大户型在售。
最后一个离北外滩有一定距离的虹口源717，销售情况不容乐观。项目入市均价13.8万/㎡，推出100-356㎡3-4房，目前还有部分房源在售中。
与其他区域相比，虹口内环新盘无论是供应量还是热度都有所欠缺。
年末迎来爆发
供应稀少的虹口内环，在年末迎来了转机。先是七批次土拍宅地花落华润，后是北外滩两宗旧改地块出让，以上地块总计揽金约133.56亿元。
嘉兴社区宅地，在第一人民医院北侧，最终由华润拿下，45.87亿元起拍，溢价11.84%以51.3亿元成交，楼板价9.27万元/㎡。
与地块相隔一条四平路，是五年前入市的珠江铂世外滩界，均价才10.2万元/㎡，现在地价就快与之看齐。
位置示意图
12月3日，3幅国有土地使用权以协议方式出让，意向用地者均为上海虹口城市更新建设发展有限公司，总成交价为19.2亿元，平均楼面价73976元/㎡。
从位置来看，他们均位于北外滩内，北侧约400米就是华润宅地，西侧约650米为10号线四川北路地铁站，北侧是周家嘴路，越过周家嘴路是第一人民医院。根据出让资料，三幅地块可售住宅面积占1.23万㎡，中小套型占比无限制。
位置示意图
12月4日，上海虹房集团以63亿获得北外滩东余杭路旧改地块，折合楼面价为84000元/㎡。这两幅地块背靠周家嘴路，东靠大连路，直线距4号线、12号线大连路站约550米。住宅总建筑面积为7.5万㎡，地块均限高100米，120㎡以下的中小套型比例不低于40%。
位置示意图
除了以上新落定的宅地之外，虹口内环部分宅地规划已调整，蓄势待发。比如北外滩的山寿里hk241C街坊，容积率约2.65，地块限高50米，住宅体量不到2万方，未来有望建造小高层+风貌别墅。
又如四川北路195/196街坊规划也有所调整，新增3幅住宅用地，两幅为风貌别墅+商业文化设施的组合，另一幅则为150米的超高层住宅。
集中在北外滩及周边
这波年末的集中出货，让虹口内环明年的新盘供应有所期待。据统计，虹口内环明年有望入市的项目有8个，尤其是北外滩及周边区域，未来有大量供应。
在北外滩红线范围内，有四个全新项目等待入市。除了前文提及的两宗旧改地块，还有两个全新项目等待登场。
光大&伊泰北外滩项目，直线距离黄浦江仅约300米，东侧就是白玉兰广场。四年前，该地块由恒大拿下，其间几经易手，目前由光大信托携手内蒙古伊泰启动开发。一宗商办部分的工程设计方案已公示，另一宗商住办地块方案尚未公示。
地块规划图则示意
中粮北外滩壹号，距离轨交4号线大连路直线距离约250米，未来有望带来约130-350m²高层与约200-350m²风貌别墅，现场目前还有旧屋尚未拆除。
项目实景图
北外滩红线之外，四个新项目紧紧围绕北外滩建设中，除了华润项目，其他三个项目也在伺机而动。
越秀·外滩樾，位于四川北路板块，就在1933老场坊东侧。整体容积率仅约1.3，是一座纯风貌别墅社区，有望推出建面约235-338㎡联排/双拼，总套数仅约49套。
项目效果图
碧云北外滩138街坊，是风貌别墅项目，容积率仅约1.35，预计主力户型建面约205-250㎡2-3F联排、250-300㎡、300-360㎡3F联排，400-410㎡2F联排。
项目效果图
临平路的海昌苑二期，有望推出建面约180+㎡大平层，共约70套房源。项目直线距离瑞虹商圈不到1公里，周边设施丰富，入市时间待定。
如果你认为今年虹口内环的新房市场亮点不多，那么随着城市更新的步伐加快，可以期待2025年的虹口内环，将会迎来一个多元绽放的局面。
☞上海城央，命运齿轮再次转动
