中环这片区域，能否起蓬头？
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2025-01-08 18:01
上海
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中环是上海城市发展的重点，五角场、大宁、真如、金桥、前滩等地，都是实现跨越式发展的关键区域。占据着中环西北角的桃浦，在不少人眼中是个下只角，而且似乎不如近两年声量很大的南大，略显边缘。深入观察其城市更新的步伐，我们不难发现桃浦已经迈入了爆发期。
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桃浦智创城效果图
摊开地图，桃浦智创城，占据普陀西北角，同时位于上海中心城区西北门户的位置，地理位置至关重要。
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桃浦智创城区位示意图
过去十三年，总域约7.9平方公里的桃浦智创城，从原先的工业污染区蜕变为桃浦智创城。当下，核心区城市界面已呈现脱胎换骨的样貌。一切住宅、商办均围绕着百万方绿地而建。其名为桃浦中央绿地，是上海市中心最大的开放式绿地，从空中俯瞰，世界级中央公园的气质扑面而来。![]()
除显著的生态优势，作为上海北中环产业经济发展走廊的起点，桃浦当下可依托中环、沪嘉高速、双轨与各个城市节点衔接紧密，其交通建设还在不断加速。未来，智创城核心内有望新增两条轨交线路，分别为20号线和26号线。20号线一期已动工，西段起点设置在拓展区的交通路站，未来桃浦将和真如、大宁进行一线串联。20号线西延伸也将展开可行性研究，未来有望连接至智创城核心区。远期规划中的26号线，作为全城环线地铁，目前正式站点布局官方还未公示，但在智创城境内有望设置两站。未来，桃浦将通过这条中环地铁，可直达五角场、张江、金桥等副中心，增强区域间的联系。![]()
轨交示意图 图源：桃浦智创城官网
道路方面，S5沪嘉高速功能提升工程于2024年12月立项，桃浦智创城紧密连入S5沪嘉高速抬升段，“高架+地面”的双层级交通规划将加速桃浦与周边区域的融通发展，也强化了普陀通往嘉定以及沪苏省际高速的枢纽作用。同时，S20外环西段（桃浦路-南大路）段将抬升，目前正开展专项规划，未来出行将更加便利。![]()
S5沪嘉快速路（中环-沪嘉-嘉闵联络线）
功能提升工程专项规划方案示意图
桃浦智创城，不只有生态与交通，之前被人诟病的教育、医疗乃至商办，在2024年迎来了集中爆发。教育方面，2024年普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议，计划于桃浦智创城共建一所九年一贯制学校——上外附属桃李未来实验学校（暂定名），将创办为一所具有实验性、探索性、示范性的学校。![]()
上外附属桃李未来实验学校效果图
医疗方面，西部区域性医疗中心（暂定）完成设计方案批复。其总建筑面积约23.9万㎡，床位1000张，将按照三级甲等医院标准打造大型综合性医院，将为区域医疗资源加码，满足多样化、个性化、高品质就医需求。除此之外，德济医院、天佑医院等都在区域内；“康、养、医”一体化的国华人寿上海普陀康养中心已竣工。![]()
商业方面，桃浦智创城持续优化商业布局，新建多个商业中心。比如15号线祁安路站地铁上盖商业TOD——金光汇竣工在即，又如集总部办公、展览等于一体的新金环88广场即将建成；智创TOPA地块的桃浦湾已开业，还有桃浦星品荟、白丽生活广场等商业。产业方面，约2.5公里祁连山路创新产业发展带正在建设，包括东方雨虹、德爱威、乐凯新材料、睿创微纳、安生教育集团、香港大学商学院等一批优质产业已落地，吸引着大量高知高智产业人群，集聚效应日趋明显。![]()
祁连山路创新产业发展带 实景图
从各个角度而言，桃浦已进入规划兑现高峰期，相较于那些零散缝补的区域，整体更新的桃浦智创城，在2024年迎来了集中爆发，2025年更多设施将建设甚至投入使用。
自2022年起，桃浦智创城宅地开始相继供应，共出让了9宗宅地，吸引了9家品质房企入驻。截至目前，板块内共计推出约3000套房源。自板块拍地以来，一直都有硬性较高的装修标准，这让不少知名开发商在这片土地上“卷品质”，各出奇招。宝华带来升级版的紫薇系，金茂则是金茂府3.0系，中环则是近零能耗住宅，建发则带来了首个海派作品。到了2025年，像宝华·紫薇花园、普陀金茂府等新盘开始进入准现房销售状态，相较于看不到实景的期房，桃浦新房能给对品质有要求的置业者带来更强的确定性。![]()
在2025年，除了已入市的五盘外，置业者们还有望见到四个全新面孔：宝华东苑项目、金隅项目、中环桃浦新项目、建发&金茂&华润项目等待入市。
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桃浦新房的性价比也日趋明显。今年自土拍重回价高者得后，未来上海优质地段的新房价格预期空间被打开，土拍市场给出了明确信号，中环带上已崛起数座“10万+”高峰。长宁、新江湾稳定在10万/㎡+，徐汇长桥11.3万/㎡，浦东三林11.76万/㎡。相较而言，桃浦新房整体均价依旧保持在7.9万-8.55万/㎡不等，只有最后一个新拍的宅地没有联动价，随着未来土拍中小套型规则的改变，未来想以800万左右的总价置业桃浦智创城，机会也将越来越少。上海这座城市的精彩，在于永未建成。理性来看，桃浦智创城体量磅礴，因此开发周期长，等待兑现的时间也就越长。
2025年，住宅、轨交、生态、商办等城市资源将持续升级，这片脱胎换骨的中环低点区域，起蓬头或许就在不远处了。
