继东安一村二村项目，创造了上海史上最大规模旧改纪录，徐汇张家弄片区也要拆迁了。这意味着，徐汇衡复风貌区的城市更新也将迎来全面启动。
徐汇，东安一村二村，动迁超过6000户，约1.5万人；
徐汇，张家弄片区，陕西路复兴路烫金地段要旧改了；
虹口，虹宸易居，仅21年房龄的高层小区也要拆了；
浦东，陆家嘴东扩，千亿级的征收又有风吹和草动。
上海的旧改，是不是正在踩下油门？是的，你的感觉没有错。
而且，这脚油门，是从城央踩下去的。
张家弄片区旧改实拍
这一轮的旧改，源于“两旧一村”改造计划。
将时间拉回到2022年7月，当时，黄浦区建国中路两个地块旧改生效，由此，上海长达近30年的成片二级以下旧里改造收官，并进入到一个全新的阶段：“两旧一村”改造。
从那一刻开始，上海旧改的齿轮再次转动，从2023年开始，用十年时间完成改造。
所谓“两旧一村”改造，其中包含了：
中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万㎡，涉及约1.3万户；
不成套旧住房总量约659万㎡，约16.8万户；
“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。
2025年是第一个重要节点，要全面完成中心城区剩余零星旧里改造。
按照任务进度，2023年是12.3万㎡、2024年是12万㎡、2025年更是来到13.7万㎡。
此刻2024年底，正是准备冲刺的关键时刻。
既然要冲刺，哪里更适合冲刺？于是，我们看到了中心城区旧改的深踩油门。
一份预算表，也已早早预告。
看到了徐汇、虹口超过100%的预算增幅，也就明白了为什么近期赚足眼球的是东安新村、是虹宸易居。
当然，狠踩油门的底气，不仅因为有预算。
今年10月17日，住建部等五部门联合发布会上提出：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房屋改造。
超级都市，旧改提速，没有比这个更清晰的政策背景板了。
今年上海的土地市场，无论公开竞买，还是细腻遴选，城央的地总是不缺买主。
半掀天花板的徐汇滨江，就制造了13.1万的单价地王；腾笼换鸟的静安曹家渡地块，溢价率31.2%名花有主；拆掉恒大建材市场和城中村的新杨思地块，溢价率40.37%有人抱走。
新杨思地块位置示意图
还有，黄浦小东门组团地块70.8亿，新天地东扩三地块194亿，北外滩119街坊保民新村旧改地块63亿，统统尘埃落定。
再到新房市场，最能触发积分的是中心城区，最能制造日光的也是中心城区。
今年前11个月，3000-5000万总价段成交超过1800套；5000万以上总价段成交超过500套，遥遥领先于北广深。
全国的钱，都愿意重仓上海土地，重仓上海城央宅。
中心城区加速旧改，腾出好地卖得出好价，好地上的房子卖得出速度——上海中心城区旧改提速，这是一个走得通的循环。
过去的三十年（1991～2022），上海平均每年的旧改体量超过100万㎡，绝大多数位于中心城区。正因如此，上海中心城区才能发生如今翻天覆地的变化。
所以，有人把这一轮城央旧改提速，视作新的棚改机遇。
更有人判断，由于不断垒高的旧改成本，城央与城郊的差距将彻底拉开。从加速旧改的那一刻开始，命运的齿轮再次转动。
