一线城市只买上海
楼市
房产
2025-01-07 18:01
上海
![]()
2025年，如果要在北上广深4大一线城市下手买房，我建议只选上海。① 市场规模最大，选择有余地。
② 二手交易活跃，梯度改善容易。
③ 成规模资金扎堆，抱团总能取暖。
我不是“沪吹”，用点数据，为上海的住描出一个大概。据克而瑞研究机构最新统计，上海2024年的商品房销售破5000亿元，很有可能超越历史峰值，实现全国商品房销售总额占比大于5%的突破。
![]()
还是2024年，上海市总价3000万元以上一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。2024年前11个月，在全国单价15万元以上高端住宅成交金额TOP10项目中，上海独揽9席，因为北京的中海京华玖序入围，才让榜单没有变成清一色上海。所以，全国楼市的火车头就是上海，这个时候还要下单买房，龙头反而是最安全的。
一个足够大的市场，如果还有适当鼓励措施，它会愈加体现市场的澎湃。绝大多数人会觉得不可思议，怎么购买力这么旺盛？但是，上海楼市确实就是汇聚了全中国最强大的购买力。本地居民、本地成功人士先行了一步，外省居民、外省成功人士很多刚刚入局。谁敢说：他们已经来晚了？谁敢说：现在的价格，是买在山顶上？
![]()
上海去年最出新闻的地方在新房。比如一个媒体是这样描述的：12月25日，位于上海徐汇滨江的中海领邸玖序项目开售，118套面积约280平方米的豪宅，均价近15万元/平方米。开盘当天，仅用时30分钟全部房源便一售而空，相当于每分钟成交金额约1.6亿元。此前的9月27日，香港老牌豪宅制造商瑞安地产推出的翠湖天地六期项目，108套房源开盘售罄，销售金额达到119.79亿元，销售均价约21万元/平方米，套均总价接近1.11亿元，单套最高总价达3.56亿元。① 上海高端房产与中低端房产的比价关系，是世界上最扁平的关系，搞市场的人还是信奉价值发现。
② 不少企业家已经不打算做新的企业资本性投入，手上的资金与当下的物业价格是匹配的。
③ 经过了30年的训练，市场大部分资本方普遍认同的后市演进方式，是把盘子做大，在发展中解决问题，而不是听任通货紧缩、资产缩水。
很多人盯着上海二手的交易数据，从12月将近3万套的月度成交中，获得了“数量型激励”，但是，还是要看到一些特殊二手产品出现了买家，这是“质量型激励”。![]()
比如，上海有诸多的顶尖老社区，只有懂经的人，才会在这些社区下手，比如浦东的御翠园、九间堂，浦西西郊地区的诸多老牌别墅。还有长宁、徐汇两区的真正老洋房。我注意到所有这些项目都有成交，甚至法拍房也没有流标，且叫价到完全市场均衡的价值上。有中介统计，仅长宁西郊2024的大户型二手豪宅，成交就超过37亿元。其实这才是市场真正的好消息。二手质量型买家的出手，让整个市场的梯度交易链条走到最高级。很多中介告诉我：其实很多低密度项目的卖家，都有海外定居的背景。前期市场刚刚萌动的时候，部分卖家心态还比较急迫，最急的那些人已经走了，看到市场在动销，现在其他卖家的心态已经回归正常。
企业家喜欢与企业家扎堆。上海的商务环境，如果说有什么魅力的话，庞大的企业家人群集居，才是最大的魅力。很多上海的经典社区，已经形成了自己独特的企业家圈层，比如黄浦的翠湖天地，长宁的古北一号，浦东的御翠园。![]()
很多企业家都选择让二代三代在上海落户。一方面考虑到生活、教育、医疗环境，另一方面考虑到上海中西融合的文化环境。在上海，过个洋节太平常，地铁里英文从来没有改拼音过，海外演出团体也多得是。所以，不敢说上海软实力雄冠全球，但是这方面的实力雄冠全国，还是所言不虚的。
据中指研究院统计，2024年上海新开盘日光项目中，37个为10万元/平方米以上项目，总计成交了5213套。看到这个数据，我想到了两个字：体量。
楼市的下半场，没有激越的炒房行情，只有优质人口集聚，塑造了新地段、新板块，也愈发提升了部分老地段、老板块独特的烟火魅力。
