保利珠江天悦要逆势涨价，是真是假？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州8月新房成交4745套，楼市已经进入刺激临界点
广州8月全市新房共网签4745套，环比7月下降7.6%。成交的建筑面积511381平方米，环比下降约 16.6%。
截至8月31日全市可售一手房合计101106套， 按8月网签套数计算，去库存周期约22个月。
接下来，不论是新房还是二手房，都会有力度更大的政策刺激。
之前我们对保利珠江天悦的分析已经有很多了。
据说整个项目卖的很火爆，现场看房人山人海。
有一种说法是首推的A6栋170㎡几乎定完，130㎡户型也没剩几套了，210㎡因为总价更高，所以不如前面两个户型火爆，但是也卖的不错。目前为止已经锁房超过200套。
另一种说法是A6栋首推货量114套，首开成交27套，首开去化率24%。目前为止整个项目成交了104套。
大家觉得哪个说法更接近真相呢。
然后这两天听说接下来项目加推的A5栋170㎡户型要涨价3000/㎡了。似乎为了应证第一种说法一样，毕竟供不应求，提高价格是开发商合理的操作。
大家先不急着下结论，我们今天聊聊经常听到的开发商涨价是怎么回事。
01
我们先看看保利珠江天悦三个面积段的开盘价格。
131m²产品的单价5.1-5.7万/㎡，总价670-720万。169m²产品单价5.3-6万/㎡，总价900-1020万。215m²产品单价5.3-6.3万/㎡，总价1140-1350万。
如果按照一方涨3000块钱，那169㎡产品的总价就要提升到950万起，最高能触碰到1050万以上的总价门槛了。
对于价格，我觉得有时候不能抛开喜欢谈贵贱。
价格是在买卖的过程中产生的，这里面有买家和卖家共同参与，只要有人参与的事情，就一定会有主观的色彩蕴含在价格里。
所以保利珠江天悦也是如此。对于一个常年居住在荔湾的本地人，或者工作生活长期在荔湾的新广，想买一套有江景，有概念的高端改善盘，那这个价格我觉得不贵。
因为这里有消费的逻辑在里面，首付花个150万左右，买套自己喜欢的房子来住，无可厚非，任何一个专家也不能对消费者的消费的行为说三道四，是吧。
但是如果抛开主观的温暖，我们纯粹用冰冷的眼光来看这个项目，可能就是另外一个结论了。
对面海珠的天誉半岛花园，西南向看江，同样三江汇流的景观，距离核心区更近，交通更方便，次新楼盘，豪宅定位。
目前一套高楼层的173㎡西向江景房，挂牌单价7.8万/㎡。严重跑输大势。
保利珠江天悦类似的产品大概是天誉挂牌价的7折水平。
我们再看对面一个楼龄旧一些，有南向非一线江景，但是品质不差，配套和地段更好的光大花园榕岸。目前同面积段的单价大概就是5万出头。
楼龄要更新一点的，还有像金融街融御这样的次新盘，南向一线江景单位的单价在6.5万/㎡左右。
我挑的都是一些南向看后航道的小区，都在能级更高一些的海珠，用来对比北向看珠江后航道，在荔湾区的保利珠江天悦。
对比一个新盘的价格，最好的方式就是找一些市场充分换手的二手房的现价来对比。我们都知道二手房的成交，是纯粹的买卖双方博弈后的价格，已经完全褪去了营销的光环。
结论我就不说了，大家可以通过对比感受一下。
02
我们接下来说涨价的事情。
大家可能觉得一件事情只要是价格上的变动，就一定是利润层面的决策。但是在开发商这里往往是醉翁之意不在酒。
特别是在楼市的淡市行情下，每套与其多赚点钱，不如多卖几套房，快点回款更实在。一套房多卖的几万块钱，在开发商的资金成本面前，那真是眇乎小哉。
除非市场大热，供不应求，那开发商自然愿意涨价，能多卖一分钱就是一分钱。
所以，目前开发商搞的一切涨价宣言，目的都是制造有买房需求客户的焦虑感，就是一种促销的手段。
降价可以是一种促销形式，涨价同样也可以是一种促销形式。搭配使用当然效果更好。
客户在这一层层的价格迷雾中，云里雾里，价格层峦叠嶂，晕头转向。转着转着，就转到了成交签约。
这次保利珠江天悦涨价这件事，到底是不是真的？
明面上看，是真的。
但是开发商的涨价，也是摸着石头过河，谨小慎微。生怕走错一步，错失几笔成交，那是万万不可的。
所以那些收回价格折扣的开发商，会盯着每天的来访量，成交量数据。
如果价格涨了，看房量不减，成交数据不降反涨，那开发商揪着的心就能放宽了。然后开始酝酿下一轮涨价。不停在涨价和降成交量的边缘疯狂试探。
另一方面，如果涨价了，成交量下跌，那开发商又会把之前取掉的折扣偷偷加回来。
其实在对市场的理解方面，开发商和二手房业主都是一样的，根本没什么传说中的温度计。
眼观六路耳听八方也好，还是运筹帷幄纵横捭阖也好，都离不开一个“试”字。只能把手伸到水里感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。
开发商是新房成交量高了，就加点价。二手房业主是看房谈房的人变多了，价格就变得难谈，说不定还要返价。
另外一点，开发商的价格和大家想象的价格不太一样。
我们理解的价格，就像618或者双十一促销，活动期间一个优惠价，活动一结束，价格就立刻恢复原价。
这时候任凭你到后台和客服软磨硬泡，大概率也谈不到之前的活动价格。
那是因为电商搞促销活动的商品大部分是标品。只要是同一型号的手机，你买，我买，他买，谁买都一样。
价格政策在同一时间段都是一致的，最多最多能多送你个小礼品。
但楼盘开发商不同，他们卖的都是非标品。世界上没有两套完全相同的房子。即使是同一个楼盘，同一楼栋，同一楼层，同样的户型，都会有不同朝向的区别。
东南向和西南向，总价上都会至少有几万块钱的差别。更不用说其他。
因为全是变量，所以你很难对比。
这就直接导致每一套房的价格都是不同的，这里面空间巨大。开发商的底价之上，满溢着价格的迷雾。
开发商当然会有一个最终的底价，这个价格难以突破。
但是开发商是一家企业，是一个组织，是组织就有层级，不同层级才能对应到不同的资源。你能不能触碰到这个底价，就要看找到哪一层的层级权限。
销售对应销售这一层级的资源。营销总对应营销总这一层级的资源。
找到对的人最关键。
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