维修资金难题：不仅是续筹 方便使用更关键

住宅专项维修资金（简称“维修资金”）的设立，源于20世纪90年代末。此间政策与配套法规几经调整、修订，但几个大的原则始终未变：首期维修资金来源，由开发商在售房时对业主应支付部分（带强制性）代收代交；政府设立专门部门统一管理（带强制性）；业主依法依规使用；业主委员会通过业主大会授权负责资金的申请使用及出现不足时的续筹。

对于已经存在几十年的政策法规，应该做到人人受益，人人遵守才对，可为什么上海太阳都市花园小区在依规开展资金续筹时会阻力重重，需要居委会挨家挨户谈心做工作？需要业委会拿起法律武器维权？真可谓软硬兼施，经历九九八十一难，方成正果——不容易啊！

维修资金续筹难，绝不只是上海太阳都市花园小区的故事，估计是千千万万步入“老龄化”小区即将或正在上演的故事。

分析“续筹难”，不如一针见血地谈谈“使用难”。笔者作为一名物业工作者，对维修资金的使用难深有体会。业主因共有部位需要维修资金及时维修却迟迟无法实现，心生不满甚至怨愤，从而触发各种物业矛盾纠纷及安全隐患。

笔者曾在某物业公司担任品质部经理，负责对分布于不同省、市、县的数十个项目的安全工作与日常服务进行品质检查，经常遇到业主共有设施设备或共有部位需要动用维修资金进行中、大修，却久拖不决的事情。

某一年正值雨季，在某个多层小区内，分布于不同楼栋单元、楼层的数户业主家中出现室内渗水。出现迹象时，业主就反映到物业服务中心，经物业工作人员现场查看，确定是外墙防水层损坏造成。当时已过了维保期，按物业服务合同的约定，也不属于小修范围，需要动用住宅专项维修资金。物业服务企业与业主委员会将情况反映到相关部门，相关部门也很“爽快”：外墙渗水，不属于危及房屋安全需要立即动用资金的范畴，申请使用没问题，但请按照相关法规征求相关业主意见，先达到专有部位占建筑总面积且业主人数两个“三分之二”表决同意，再来报方案和申请。

虽说外墙防水属于共有部位，但直接受到损害的往往是个别业主的专有部位，在征求意见过程中，多数业主表现得并不是很热心，工作进度缓慢。那期间，大雨时不时地来一场，几户外墙漏水的室内专有部位受潮面积从一个点，发展成一面墙，接着是墙面气泡滋生水霉，家具受潮，室内空气质量也越来越差。刚开始几户业主还寄期望于物业公司和业主委员会，天天询问工作进展，但随着自己家中受损越来越严重，希望也渐渐枯萎，随之怨气渐涨。直到当年冬季来临，业主表决仍未满足“两个三分之二”的要求。几户业主算是彻底死了心，干脆自己掏腰包，墙里墙外进行了修复。因为已不存在需要维修的共有部位，表决程序也就不了了之。

从此几户业主就与物业公司、业主委员会结下了“梁子”，以物业公司不作为为由拒交物业费，以业委会不作为而在业主大会上唱反调，对负责代管维修资金的相关部门自然也没有好言好语。后来类似的物业纠纷不断在社会层面增多，国家及各地省市级相关部门，通过修订《物业管理条例》、《住宅专项资金管理办法》，并且以发《通知》的形式，才将“屋面防水造成渗漏”明确地列入紧急维修项，可不经过“双三分之二”直接申请。

而紧急情况下使用维修资金却也并不见得更容易。2014年，某省住房和城乡建设厅下发了《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，其中第二条：

“发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，可按照本通知要求应急使用住宅专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

（七）其他需应急使用住宅专项维修资金的。”

该《通知》明确，凡符合以上条件的，所在区（市）县维修资金主管部门在接到申请后应3个工作日完成备案，并在备案后24小时内向负责维修、改造的单位划转不超过工程预算总金额60%的维修费用。

该《通知》发出后，正为消防设施设备处于严重故障状态的某小区业主委员会，如迎来了春风雨露，立即找来几家消防维保公司报价。业委会很快就和物业公司做好了工程预算，并得到了当地镇人民政府签章的证明材料。

可申请资料递到相关部门，仍吃了“闭门羹”。该部门拒绝备案的理由是该小区消防设施设备存在的几个重大故障，与“人为”存在关系，应优先找“制造故障”的当事人解决。该部门所谓的“人为”，一是指小区内“湿式喷淋系统”系统侧敷设于地下的供水管网频繁爆管，需要整体更换。这是因为原建设单位采购时选用劣质产品，在保修期内就已经出现严重功能故障，因故意拖延维修或更换超出保修期的不受保修条款的限制，业主委员会应当找开发商负责更换，相关部门可以帮忙从中协调。二是消防控制室“火灾自动报警控制设备”处于“失联”状态，是在前物业公司准备离场时突然出现的，不排除是人为破坏，业主委员会在交接时未认真查验，应当先查明真相，找前物业公司维权。

可接下来在漫长的时间里，与开发商的协调始终无果；在没有任何证据的情况下，前物业公司也拒不承认对消防设施设备进行了破坏。为了规避安全责任，物业公司和业委会年年向消防主管部门主动递材料反映情况；消防部门则年年要求物业公司与业主委员会进行整改。物业公司以合同中明确约定“消防设施设备”的维修保养，由业主委员会另行与维保单位协商维修保养事宜为由证明自己无责；业主委员会则年年拿着消防部门的整改通知去管理维修资金的相关部门反映情况；管理维修资金的部门派人到小区里转一转，然后不了了之。年年如此，形成一个“怪现象”。

直到2023年4月，该小区业主委员会在重新选聘物业服务企业时，将“垫资更换消防管网”作为优先选聘的筹码，才由新入场的一家物业服务企业垫资10万余元对地下消防管网进行了更换（说白了就是掏钱买入场券），恢复了高位水箱、室内消火栓、消防水泵房等处的局部使用功能。而小区内的“火灾自动报警控制设备”，据笔者了解得知，直到今天仍处于“故障状态”，无法对小区火灾进行报警和实现消防设施设备联动。

就在2023年7月17日，南宁市青秀区某小区发生火情，造成一定的财产损失，经南宁消防成立专案组，联动协调公安部门，对违法行为开展联合调查后，给物业服务企业定了“27宗罪”，其中就有“火灾自动报警系统瘫痪、防排烟设施无法正常启用”两项，结果项目负责人被行政拘留10日。被拘的直接原因是该负责人聘用未持有消防操作员证书的人员值守消防控制室，违反了《消防法》第六十四条第一款。但试想如果“火灾自动报警系统、防排烟设施”能正常启用，该次火险是不是能消灭在萌芽状态，最大程度降低可能造成的财产损失？

根据《广西壮族自治区物业管理条例》第八十七条第六款，消防设施设备出现严重功能故障，危及公共安全的，属于紧急维修事项，规定维修资金管理机构接到申报后应当按照相关程序在5个工作日内审核同意，且在维修资金中直接列支。如此简单快捷的申报流程，该行政区内的小区物业服务企业或业主委员会为何不及时申请维修，任由消防设施设备处于瘫痪状态构成重大安全隐患？抑或另有其他错综复杂的隐情？是不是也该认认真真地调查一番？

资金使用难，不能说是各地普遍存在的问题，至少是经常会遇到的问题。综合国内当下各层面各地方的物业管理法律法规，应当是相当成熟和健全的了，尤其是对维修资金的紧急使用大开方便之门。可在实践中，当用的，一时半会儿用不上；当紧急使用的，始终是无法救急。类似情况真的还很常见。

政府部门设立维修资金管理机构，原旨是替老百姓管好钱，把好关，防止滥用、错用，但当用时，特别是出现紧急维修情况，应当让老百姓感觉同银行取回存款般方便。可现在老百姓所感受到的是，维修资金管理机构将功夫主要花在了“管好钱”上。试想老百姓自己的钱，当需要及时使用时，却困难重重，障碍多多，好不容易像挤牙膏一样挤了些出来，谁还愿意将钱再存进去？钱在自己腰包里放着不是更方便？估计当下许多业主及业主委员会都有这个想法——哪怕是错误的想法。

笔者认为，只有维修资金管理机构加强“放管服”意识，多换位思考，将业主的生命财产安全放到第一位思考，既要做好维修资金的“门神”，也要当好为业主纾困解难的“急先锋”，才能让业主始终信任，当维修资金出现不足时，才会积极参与到续筹中，安安心心地将钱交给机构保管。同时期望人民政府在出现危及业主生命财产安全，属于小区紧急维修事项，因某些原因导致业主委会或物业公司申请困难或不作为，是否能将“可以组织代为维修”这道选做题，换成“应当组织代为维修”的必做题，彻底解决业主的后顾之忧？

概言之，维修资金“使用难”与“续筹难”之间互有因果关系——如果使用难能得到彻底解决，那么“续筹难”自然迎刃而解，不谈也罢。