商业公共建筑可持续运维策略

三重底线、可持续发展目标和ESG

ESG是当今经常被提到的热词，即Environmental（环境）、Social（社会）、和Governance（治理）的英文缩写，是一种关注企业环境、社会、公司治理绩效而非传统财务绩效的投资理念和企业评价标准。

为什么大家都要讲ESG呢？核心逻辑是什么呢？这就要谈到早在1997年，由英国学者约翰·埃尔金顿（John Elkington）最早提出了“三重底线（Triple Bottom Line）”的概念了。所谓“三重底线”，分别指的是经济底线、环境底线和社会底线，意即企业必须履行最基本的经济责任、环境责任和社会责任。他认为就责任领域而言：经济责任，也就是传统的企业责任，主要体现为提高利润、纳税责任和对股东投资者的分红；环境责任就是环境保护；社会责任就是对于社会其他利益相关方的责任。企业在进行企业社会责任实践时必须履行上述三个领域的责任，这就是企业社会责任相关的“三重底线理论”，也是可持续发展理念的底层逻辑。

2015年9月，世界各国领导人在历史性的联合国峰会上通过了《2030年可持续发展议程》。2016年1月1日，2030年可持续发展议程的17项可持续发展目标（SDGs）正式生效，呼吁所有国家行动起来，在促进经济繁荣的同时保护地球。而从较为宏观的联合国可持续发展目标到企业个体，需要有一套可以衡量的方法，可以供资本市场识别。

对于一家经营企业而言，ESG是衡量其在“三重底线”乃至可持续发展目标方面最直观最公开的标尺。目前国际组织、各国监管部门、投资机构发布的信息披露标准和评价标准已将ESG理念体系深化完善，ESG投资已成为国际市场主流策略之一，国际投资公司也在逐步推出ESG投资产品。

在国内，国务院国资委在较早时候印发的《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求，要贯彻落实新发展理念，探索建立健全ESG体系，推动更多央企控股上市公司披露ESG专项报告，力争到2023年相关专项报告披露“全覆盖”。根据2022年11月发布的《中央企业上市公司ESG蓝皮书（2022）》披露，70.4%的央企上市公司披露了ESG信息。

在物业管理类上市企业方面，据《物业管理行业ESG可持续发展研究报告（2021年）》统计，截至2021年10月31日，45家样本物业服务上市企业中，共有41家企业发布相关ESG报告，发布率达到91%。其中，41家发布ESG报告企业均为H股样本企业，4家A股企业未披露ESG报告。

建筑运维面临的挑战与机遇

根据《气候相关财务信息披露工作组建议报告》（Task Force on Climate-related Financial Disclosures，以下简称《TFCD建议报告》），气候风险被划分为实体风险和转型风险。实体风险包括极端气候事件在急性和慢性表现上产生的风险。转型风险则是企业在向低碳转型过程中，在政策法规、技术和市场等方面面临的对适应能力的挑战。机遇总是与挑战并存。在资源效率、能源来源、产品与服务、市场以及韧性等方面也存在企业谋求可持续发展的新机遇。

作为商业公共建筑资产管理活动中的资产持有者、运营者及设施管理者，需要对上述方面的因素进行识别、分析并制订策略。在运营实践过程中，采用相应的策略和方法，达到可持续运维的目标。

新冠疫情发生以来，写字楼市场普遍受到影响。以北京为例，疫情期间，北京写字楼市场租金水平持续走低，空置率大幅上升。据第一太平戴维斯研究报告，2022年四季度，北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至每平方米325.8元，环比、同比分别下降1.7%、4.4%；而空置率则升至16.3%的高位。

然而，在市场整体低迷不振的大环境下，我们发现仍有一些多年来坚持可持续发展理念的写字楼项目仍然以其绿色高效的建筑性能和安全可靠韧性表现维持理想的经营指标。能够有如此逆势表现，很大程度上得益于其是长期可持续运维实践成果的积累。

商业公共建筑可持续运维的概念

绿色建筑在行业中已经是一个广为知晓的概念，然而在绿色建筑运营期，管理意识和方法尚有一定缺乏。《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》提出：“完善绿色建筑运行管理制度。加强绿色建筑运行管理，提高绿色建筑设施、设备运行效率，将绿色建筑日常运行要求纳入物业管理内容。”

在以往绿色建筑的发展过程中我们也看到、遇到了一些问题。例如建筑物使用人缺少直观体验、对绿色建筑的认知不足，资产持有人和物业管理人对绿色建筑的理解还停留在节能层面，重设计建设、轻运营维护的问题仍需要予以关注等。

建筑的可持续运维，是可持续建筑在运维阶段的过程，关注高效利用环境资源、建立和谐的生态环境、创造健康的活动空间和建筑价值的长久持续。

商业公共建筑以其较高的单位能耗、碳排放密度和较为复杂的使用需求成为既有建筑可持续运维的首要目标。可持续运维应当成为商业公共建筑运营的核心策略和方法，从而与建筑业主、运营方、客户的ESG目标相匹配，形成各利益相关方的良性互动。

而建筑个体的可持续运维又是一座城市可持续发展不可或缺的组成部分。从一栋建筑的全生命期的时间轴来看，建筑运营期在能源用量、碳排放量和投资收益等方面占有绝对的时间长度。在中国城市化快速进程中，一些超大城市的建筑用能和碳排放占社会总用能和碳排放的一半以上。因此，实行可持续运维方法在经济、环境和社会层面，都有十分重要的意义。

对于商业公共建筑可持续运维概念，可以提出这样一个概念：建成并投入运行，可以独立运营管理的商业建筑（Commercial Buildings）采用满足经济、环境、社会协同发展的运营和维护模式，从而实现楼宇运营的绿色低碳、资产的保值增值和面对风险的韧性表现。

该标准虽然没有以可持续运维作为标题，但是就其思路和内容来看，却贯穿了可持续运维的灵魂。正如该标准在介绍部分所述的时代背景——新冠疫情大流行、气候变化、迈向净零、ESG……其给出的评价标准正是对这一时代命题的回答。

全球房地产综合服务商第一太平戴维斯根据可持续建筑理论，综合行业发展实践和国内外规范体系，于2022年6月开发出商务楼宇可持续运维评价系统（BSOA），从管治、能效、财务、协同、环境、风控六个维度及一个创新点组成一个多维评价模型。通过对各维度、各评价点的评价，找到需要关注和改善的部分，通过制订改进方案不断提升可持续运维表现。

在实践过程中如何具体实施可持续运维策略呢？作为建筑个体，需要结合建筑本身的功能特点、经营目标、市场定位、环境条件等因素综合考量、因地制宜。通过识别和评价、差异分析、优选改进措施和制订行动计划推进可持续运维水平的提升。在手段上可以考虑：

·设置可持续发展管治架构和任务目标；

·编制可持续运维运营预算和资产更新计划；

·对现有建筑设备设施运行能效表现进行评价；

·开展能源审计和碳排放核查；

·利用绿色金融工具和参与碳市场交易；

·推进智能化运维技术应用和信息管理系统；

·深化技术与管理节能节水；

·建立利益相关者沟通协同机制；

·提高建筑室内健康环境品质；

·采取环境友好和资源再利用措施；

·完善公共卫生事件和急救应对措施；

·完善无障碍和特需人群便利设施；

·提升风险管理和应急处置能力；

·推行可再生能源利用；

·实行废弃物管理与资源化应用等。

在商业公共建筑可持续运维的实践过程中需要关注以下几点：

1、完整准确理解可持续运维的内涵，注意与节能建筑、绿色建筑等概念进行区别，注意以人为本、安全底线，技术、管理与服务并重；

2、与资产持有人的市场定位、经营策略、投资计划、财务目标等相契合，特别是与资产持有人自身的ESG目标相匹配，以投资人的视角理解并优选实施策略；

3、充分关注利益相关者的协同，开展培训与宣传活动，注重创新与优化，提升建筑使用者体验；

4、注意与国内外相关标准体系、国家政策法规相结合，采取自上而下的推进策略，从架构组建和机制建立切入，打通资产管理与设施管理，将可持续运维作为现行运维体系的转型升级而非简单补充；

5、加强人才培养和员工培训，特别是“数智化”运维专业人才和具备可持续运维能力的管理人员。

在商业公共建筑领域推行可持续运维新模式有利于助力实现建筑碳中和及楼宇经济新模式，从而助力全社会可持续发展。在实践过程中需要不断优化提升，形成行业认可的标准、方法和案例。未来还有很长一段路，希望行业相关机构和企业能够积极参与这一课题的深入研究和广泛实践。