改革开放之初，深圳作为前沿阵地，接纳了很多港商投资。在港商聚居的小区，参照中国香港物业管理模式，成立了内地第一家物业管理公司，为港商提供小区物业服务。所以，考察物业管理的起源，就是为业主/住户提供基本的保安、保洁、保绿和工程维保等俗称的“四保”服务。中国香港及国外的很多小区物业管理，经过多年发展，仍然守住了根本，持续提供最基础的物业管理服务。反观国内，行业的发展存在一个漫长的逐步规范过程，随着资本的介入，物业行业已经从基础服务发展到包罗万象，从拎包入住，多种经营，到房屋中介等，美其名曰转型升级，实际是将在管项目作为经营阵地，介入了本不属于物业服务行业的其他业务范畴。
质价相符也是提供物业服务的基本原则。为了市场拓展，扩大规模，越来越多企业在争抢项目的时候，将经营目标放在拿下项目之后的各种增值服务，所以纷纷承诺高额的带资进场和高额的履约保证金，甚至承诺用低于成本的服务费标准提供高等级的物业服务，让行业更加低利润甚至无利可图，使得主要提供基础服务而缺乏多种经营能力的中小企业苦不堪言。笔者认为，这才是当今一系列行业内卷，乱象丛生，整体口碑下降的主要根源。
近年来，面对众多企业的经营困境，行业理论研究方面已经出现了两种不同的呼声。一种是支持物业企业继续大力发展增值业务，用副业收入贴补主业，实现整体利润提升以求生存；另一种则是呼吁行业应该放弃多种经营，剥离各种非物管业务，专心做好最基本的传统物业服务，挽救越来越差的行业口碑。本文接受后者的观点，在该观点基础上予以展开。
考察物业服务的本质，除了具体工种存在一定的专业性以外，物业企业同全体业主的关系，其实非常类似于业主个人雇佣家庭保姆，让保姆照顾自己的家庭，为家庭成员提供必要的家政服务。不同之处在于，家庭保姆照顾的单个业主家庭，而物业企业照顾的是全体业主的共同共有部分。既然都是雇佣“保姆”，我们不妨通过解析单个家庭雇用保姆的全过程，参照对家庭保姆的管理模式来对待物业企业。所以也可以把这种模式称为“雇佣制”。
定额佣金，绩效奖罚
让物业企业像家庭保姆一样收取固定“工资”，也就是“入职”前先洽谈和固定企业的工资（即佣金），“入职”后为项目提供的日常运营费用在全体业主交纳的物业服务费支出。除了收取佣金以外，企业不得采取非经业委会/全体业主同意的手段再从项目获得任何额外收益。类似于主人家肯定不允许家庭保姆做饭做菜偷工减料，购买家庭日用品以次充好，节约成本私自为自己增加收入一样。
鉴于企业收取的佣金，等同于家庭保姆收取的工资，所以，将佣金同项目的服务费总收入或总支出挂钩，去确定佣金比例也是不合适的。家庭保姆为身家千万以上的土豪服务，同为年薪几十万的工薪阶层家庭服务相比，其工资水平是与所提供的家政服务的工作量挂钩，同等的工作量，工资水平大致持平。不可能因为主人的家庭年收入高，保姆就要求提取多少比例的工资。因此，业委会采用雇佣制模式选聘新物管的时候，应该事先确定或者同企业洽谈一个固定的佣金，而非采用现行模式，按照服务费收入或者支出比例去计算企业的管理利润（佣金）。
主人有权对家庭保姆的工作态度和人品，家政服务的专业性等方面进行评价，如果做得好，过年过节主人家一般会进行工资以外的额外打赏。对物业企业也是一样，业委会通过定期考核，大多数业主均满意其服务的，可以按照一定考核办法，在佣金之外进行奖励。如大多数业主（保姆服务的家庭成员）不满意，不但不能奖励，还应当适当扣罚其佣金。
■ 包干制下，所有为物业管理服务投入的设备器材的成本均需物业公司自行承担。
财务透明，经费包干
无论现行的包干制还是酬金制，当前物业企业与业主之间的矛盾根源，主要还是在于财务不透明，包括公共收益管理不透明，物业服务质价不相符。因此，雇佣制的核心，在于将物业服务费和公共收益的收支完全透明化，类似信托制的要求，让项目的每一笔收支，都毫无保留接受每一个业主的核查。具体做法是，由物业企业设立为本项目提供服务的分公司，分公司账户仅可用于本项目的费用收支。企业每月主动向业委会和全体业主提供原始账户收支流水，让所有资金在阳光下接受监管。
为减轻主人对家政活动监督的精力和时间，家庭保姆可能被授权在主人家分配的家庭日常开支总额内，为整个家庭安排月度支出项目和支出标准。物业企业也应该这样，在项目整体收入的额度内，为项目制定月度、季度、年度的支出计划。经业委会或全体业主批准后，按照收支预算量入为出自主开展工作。原则上不应出现年度亏损。当有资金结余的情况下，报告业委会或全体业主，并从专业角度提出对项目的硬件设施更新改造方案，或者按照业主大会决议进行分红等。
降本增效，结余分成
为避免企业在收取定额佣金之后，只注重提升服务，不主动做好项目经营，雇佣制还参照对家庭保姆的管理，设计了结余分成的奖励措施。比如，家庭保姆在征得主人同意的前提下，可以为主人家积极创收。如搜集家里的纸皮废品售卖，根据家庭成员的作息特点进行省电省水，合理安排家庭成员不同的用餐习惯，避免食物浪费等。这些节约下来的成本无疑也是属于主人所有，但是主人可以根据保姆积极创收和节约成本的效果，适当给予分成奖励。同理，业委会可以在服务合同里面设定鼓励企业创收的条款，主动让企业创造佣金以外的正当收益，让企业更有动力做好服务。例如，经批准的有偿服务和便民服务，以及采取节能降耗措施降低成本支出等。
当年底进行项目财政结算，企业在不降低物业服务标准的前提下，预算的运营资金出现了结余，该结余部分仍属于全体业主所有。但是业委会可以和企业采取分成模式，将其中部分作为对企业的奖励。当然，如果合同有约定，也可以将全部结余资金收归业委会账户作为分红或者补充专项维修资金。
首选诚信，专业优先
主人家选择家庭保姆，更多考虑的不是推荐保姆过来的中介机构有无实力，而是保姆个人的身体健康、形象、人品性格和做事的效率以及专业水平。符合主人理想标准的，就算是某个亲戚邻居推荐，也会优先雇用。同理，业委会和全体业主选聘新物管也未必首选企业品牌。品牌企业固然有体系健全、资源丰富的优势，但是好服务未必一定只有品牌企业才能做到。当前行业乱象的另一个主要问题，就是大量中小企业因为缺乏资金无法承诺高额带资进场和缴纳高额的履约保证金，而失去投标机会。从业委会选聘新物管的角度看，项目需要的是能真正为全体业主提供优质贴心服务，及时响应业主诉求的物业企业。雇佣制，能够排除中小企业的资金压力，让企业和业委会之间多了一个双向选择的渠道。
因为，考察雇用家庭保姆的过程，几乎没有哪个主人会要求保姆在入职前，要自带油盐酱醋来为主人做饭。劳动法规也禁止任何企业向员工收取入职保证金。雇佣制下，物业企业的身份就是项目公共区域的“大管家”，只收取定额佣金。所有运营费用均在业主和物业使用人交纳的物业服务费内支出，全部公共收益和物业费结余在扣除佣金后都归全体业主所有。所以，为何要求企业“入职”前要带资甚至高额带资进场呢？至于高额的带资进场，行内人也都明白，真正进场后的资金投入，恐怕更多还是关联企业内部循环，真正落到实处的工程改造资金远低于承诺的投入。而在雇佣制下，由于企业收取的佣金处于合理水平，项目结余资金，由业委会和全体业主掌握，能够真正实打实用于项目的公共设施设备改造，比要求企业带资进场更加阳光透明。
要求企业交纳高额履约保证金，或者设定高额履约保证金作为投标企业的门槛，就更是匪夷所思。市场经济中，企业是正规工商注册，有注册资金和法定代表人。企业同业委会之间，本质上还是一种雇佣合同关系，企业的服务达不到约定的合同标准，可以提前在合同中约定双方的违约条款和处罚措施，包括对佣金进行扣罚等。何况，能交纳高额保证金（财大气粗）的企业，就一定是能够提供优质服务的企业吗？生活中有钱人为富不仁的比比皆是，更何况是由资本控制的企业？即便为了对企业进行考核奖罚，确实需要收取履约保证金的，按照对等条款，履约保证金的金额，也以企业收取的一年的佣金为限，才符合逻辑和常理。
雇佣家庭保姆，主人会对应聘者进行全方位面试，并根据家庭的特点选择符合要求的人员。比如，知识分子家庭可能希望保姆也具有一定的文化，涉外家庭为了沟通方便，可以要求保姆掌握适当的外语口语，来自外省的主人可能需要保姆擅长家乡口味的烹饪等。因此，业委会选聘新物管（项目的大管家）的道理也是一样，其重点应该面试拟派驻项目的负责人个人的综合素质，包括管理经验、施政理念、个人专业水平等，而非主要去考察企业的业绩和品牌。从全体业主的本质需求角度看，雇佣制通过财务公开，定额佣金，通过合同约定服务标准，在剥离了眼花缭乱的各种“门槛”之后，企业，特别是拟派驻项目负责人的诚信和服务的专业性，才是选聘新物管的首要标准。
综上所述，“雇佣制”从本质上来讲，属于酬金制和信托制的综合，只不过实现了账户专用，主动公开这个关系到经济利益的最根本问题的透明化阳光运作，可以很好避免物业企业虚假承诺、暗箱操作。从另一个角度看，也将业委会的运作捆绑在一起，共同接受全体业主的监督，防止业委会正常工作被个别有心的业主进行抹黑和攻击。引入雇佣制的项目，可以让物业服务重新回到行业发展的原点，让企业老老实实专心做好基础物业服务，赚应该赚的钱。业委会和业主大会也能省去同物业企业斗智斗勇、相互猜忌的时间精力，专心做好服务品质监管，让小区成为真正的和谐家园。本文建议中小企业和品牌企业错位拓展，规避高额带资进场、高额履约保证金的陷阱，通过雇佣制模式扬长避短，用定额的佣金（即适当的较低的企业利润）取得业委会信任，回归物业服务发展初期的本源，用心做好服务，去赢得市场。
作者为佛山市平凡策划管理有限公司总经理
来源：《现代物业》
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