酬金制VS包干制：谁才是大势所趋？

根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用（以下简称“物业服务费”），盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。根据该定义，酬金制的核心包括以下三点：（一）物业服务资金归全体业主所有；（二）物业管理企业收取酬金即物业服务费，履行物业服务合同约定义务，根据业主授权代管业主共有财产；（三）物业服务资金结余或不足均由业主承担。

仅从法律定义上来看，包干制和酬金制似乎仅是物业管理企业收取物业服务费的方式不同，然而实践操作中，针对不同的收费模式，管理方式也有显著不同。

物业服务费计费方式

·包干制：由业主向物业管理企业交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

·酬金制：常见有以下三种：

1.收入酬金制：预收的物业服务资金中按应收物业服务资金总额的一定比例提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。收入酬金制常见于业主产权较为分散的住宅物业、出售型商写物业等。

2.支出酬金制：业主按物业服务资金实际支出总额或成本总额的一定比例提取酬金支付给物业管理企业。支出酬金制常见于单一业主的情况，如购物中心、自持型写字楼、工厂等，因为单一业主更明确项目的服务需求，对支出事项的审核、监管能力也更强，能够有效避免物业管理企业故意增加支出事项以获得更高报酬的问题。

3.固定酬金制：业主按一定周期向物业管理企业支付固定酬金。固定酬金不利于调动物业管理企业的积极性，做多做少得到的报酬并不会因此浮动，因而固定酬金制常见于中小型项目，业主对物业服务的需求清晰明确且一般不会随意变动，且在物业服务合同中就已经对服务内容、服务标准及酬金金额和酬金扣减适用情况进行了详细约定。

物业管理企业收入来源区分

·包干制：所有物业服务资金均确认为物业服务费，扣除物业服务支出后及相关税费之后的所得，即物业管理企业的利润。一般来说，项目的物业服务资金构成早已由物业服务合同约定，而现实操作中对物业费调价的难度又比较大，因而收入的浮动变化不会太大。包干制模式下，物业管理企业只能对成本进行强管控，随着用人成本的逐年上涨，物业管理企业很有可能在减少服务人员、牺牲服务质量、降低服务水平的同时才能勉强盈利。

■ 图 1 物业管理企业包干制收入与支出

·酬金制：该模式下，物业管理企业的收入是按约定比例或金额在预收的物业服务资金中提取，其利润是可预见的，并不会因为成本的降低导致物业管理企业收入的增加，反而有可能因为服务质量不达标导致扣减酬金的情况。因此该模式下物业服务质量及客户满意度往往比较高。

■ 图 2 物业管理企业酬金制收入与支出

服务模式

·包干制：物业管理企业类似于总承包商，根据法律及合同约定收取物业服务费，并履行相关物业服务义务。物业管理企业可在法定范围内将部分专业服务转包，如安保、保洁、绿化、消杀、特种设备维护维修、设施设备检测等。包干制模式下，形成了专业外包方对物业管理企业履约，受物业管理企业评价、考核，而物业管理企业对业主履约的管理模式。

■ 图 3 物业管理企业包干制履约模式

·酬金制：物业管理企业与业主为代理法律关系，相当于“大管家”，为业主打理公区事务但不能替业主做决定。物业管理企业仅在业主授权范围内处理日常事务，若业主无授权，原则上所有：①物业内服务事项及评价标准；②使用、处分业主共有财产；③对外代表业主大会实施法律行为均需征求业主同意。

■ 图 4 物业管理企业酬金制履约模式

根据《民法典》中有关业主的建筑物区分所有权的相关规定，无论包干制亦或酬金制，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体体现为：制订和修改业主大会议事规则、管理规约；选举业主委员会或更换业主委员会成员；选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

而业主在享受权利的同时也应当遵守法律、法规以及管理规约。《民法典》特别指出：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

那么，在法律规定的框架下，不同的物业管理模式对业主的权利义务又有何影响呢？

·包干制：业主享受法定及物业服务合同约定的权利，履行向物业管理企业支付物业服务费及公摊费用的义务。该模式下，业主仅需按《物业服务合同》约定的义务按时支付物业服务费即可，简单易行、方便明了。业主有法定及约定事项的知情权，但无审核、决策项目具体支出事项的义务，也无需与物业管理企业之外的专业机构形成民事法律关系，无需因物业管理企业对外的违约行为承担法律责任。

·酬金制：根据《民法典》相关规定及业内的主流观点，酬金制模式下业主大会与物业管理企业为委托代理关系，物业管理企业根据《物业服务合同》的约定和《管理规约》等书面文件的授权，在业主大会的授权范围内代表业主大会实施民事法律行为，所产生的法律后果由业主大会承担。通俗地说，业主大会可以授权物业管理企业聘请专业服务人员、采购专业第三方服务、开展公区经营，但最终决策权应当归属业主大会。相应的，专业服务人员的成本、专业第三方的费用、公区经营的收入均由业主承担或享有，但若履约过程中产生了争议，相关的违约金、诉讼成本也需由业主承担。此外，在委托代理关系中，若物业管理企业以业主大会的名义实施了超出《物业服务合同》约定事项地法律行为，有可能对善意第三人构成表见代理，相应的结果可能也会由业主大会承担。

劣币驱除良币，市场恶性竞争

不少物业管理企业在投标时不断压低物业服务费报价，若业主坚持价低者得，势必导致服务内容的大打折扣。此外物业管理企业也不可能真的“赔本赚吆喝”，在物业费低的情况下，会不断挖掘物业项目的“剩余价值”，比如将公共区域挂满广告，将物业服务用房作为商用出租导致封闭小区成为公共场所；又如隔三岔五开展临时租摆，甚至在没有审核资质证照的情况下将外部商业推广人员引入小区……而坚持品质运营、注重业主满意度的品牌企业，往往在财务测算时便会将未来3-5年的成本上涨等因素考虑在内，因而物业服务定价往往也高于一般的物业管理企业，故而单在价格上可能并不具备竞争力。

业主为名义的共有人，无法真正享受所有权

包干制模式下，业主没有决策权，只能默默忍受物业管理企业“开源节流”的种种行为，但长期以往加剧了业主与物业管理企业的矛盾，也降低了物业管理企业的商业信誉和品牌形象。

管理浮于表面，不利于物业保值

物业管理的本质其实是物业管理和设备设施管理，即通过物业管理的方式达到物业（不动产）保值甚至增值的效果。但在包干制模式下，物业管理企业能省则省，对共有设施设备，能拖着的不迅速修、能小修的不彻底修，管道等隐蔽工程只要没出事就不加保养，外墙、阳台装修等脱落也只是在路面设个警示牌而不进行维护翻修……长此以往，对物业的使用年限和折旧程度都将带来不利影响。

物业费提价难，部分物业管理企业选择性撤场

近年来越来越多的物业管理企业不再满足于做开发公司的末端部门而选择登岸资本市场，对盈利的业绩要求越来越高。对于已上市的物业管理企业不得不考虑“舍面积，保利润”，撤出长期亏损且无法提价的项目。

对业主大会特别是业委会的组织要求较高

酬金制的本质是“业主当家作主”。目前国内适用酬金制的物业服务项目多为单一业主或产权集中的情况，此类项目的运营一般会配备素质较高的职业经理人，对项目的日常管理有明确的需求，因而可根据项目的运营、管理策略及时调整对物业服务的需求，也可对物业服务质量作出快速的评价和反馈，形成业主和物业管理企业紧密配合的良性循环。

反观业权分散的住宅及出售型商写项目，因为业主的意见难以统一，无论是物业服务的标准还是物业服务过程中的财务监管，甚至物业服务内容的细微调整可能都很难达成一致。另一方面酬金制模式要求业主对物业服务内容、价格和评价都有一定的专业基础，否则难以作出判断和决策。

酬金制物业管理模式需通过行政规范细化

若业主无专业的物业管理相关背景知识，如何通过制度保障业主的实际权益？最有效的方法便是国家层面通过行政规范酬金制模式下业主和物业管理企业的基本权利、义务，地方政府结合当地实际情况作出细化规定，如建立年度工作计划、实行年度预决算、定期的公示财务明细及加入第三方的审计等落地规则，通过“组合拳”将业主的决策权、知情权落到实处，让物业管理更加公开透明，也能增强业主对物业管理企业的信任度。

物业服务资金不足可能导致物业管理企业无法提取酬金

对于物业费收缴率低的项目可能存在“入不敷出”的情况，没有盈余资金供物业公司提取酬金，若业委会不对物业公司进行额外的补偿，计提的酬金将产生持续的长期坏账。在业委会不健全的情况下，按酬金制计提的酬金虚增收入，导致额外的增值税负担。因而物业管理企业需做好财务测算及物业费定价，保证预收的物业费能够覆盖管理成本及利润。此外，物业管理企业还需与业主大会加强合作，提高物业服务资金的收缴率，否则可能导致物业服务资金不足、无法付款，从而业主或物业服务企业需对第三方承担违约责任的情形。

酬金制的会计处理无明确准则

按法律关系理解，酬金制模式下物业管理企业收取管理酬金，并对物业服务资金进行代管，物业服务资金的结余归全体业主所有，不足部分由业主补足，每个物业管理项目的业主大会需作为会计主体单独核算。目前除深圳市住房和建设局于2020年6月11日下发了《深圳市业主共有资金会计核算指引》外，其他地方暂无明确规定，导致酬金制项目会计核算“无法可依”，亦增加了物业管理企业的财务合规风险。

酬金制的税务体制待完善

目前国家税务总局并未对酬金制下物业管理企业的税费征收进行规范，亦未明确酬金制模式下物业管理企业代收的物业服务资金并非物业管理企业的收入，由此加重物业管理企业的赋税负担，还有可能对上年度物业服务资金结余再次进行征税。若能通过政策法规规范相关税收问题，明确纳税主体、纳税范围、物业公司重复缴税等问题，将有助于酬金制的推广。

守法合规，在法律红线内经营

包干制模式下，特别是在业主大会未成立的情况下，物业管理企业对项目的管理决策权较大，也无有效地监管、制约措施，因此很容易滋生一些灰色地带的问题，如擅自利用公区开展经营且经营收入全部确认为物业管理企业收入，将产权不明的会所、物业服务用房等对外经营或出租给第三方，又如停车场未办理备案及价格公示便开始收费经营……无论是对于已上市的物管企业，亦或发展型物管企业，包干制都不是突破法律规定的“万能借口”。若《（前期）物业服务合同》已约定服务模式为包干制，物业管理企业也仅能依据物业服务合同中明确的服务范围及经营事项开展物业管理服务，避免因无人监管导致超项、违法经营。

降本增效，摊薄单位服务成本

中国物业管理协会会长沈建忠曾在一次研讨会中说：“业主对物业服务品质不断提升的要求和物业服务成本上升形成地巨大矛盾，是物业管理行业面临的主要难题。”但现在既是“最坏的时代”也是“最好的时代”，在资本注入下，物业管理行业焕发生机。以碧桂园、龙湖、绿城等为代表的头部物业管理企业通过服务管理体系化、管理平台智慧化、专业服务标准化、增值服务创新化等方式，不断优化管理能力、提升物业服务品质、降低物业管理项目成本。

包干制模式下，物业管理企业主要面临提价难、收费难的问题。通过加强行业协作，吸收头部物管企业的先进管理经验、共享智慧化物业管理平台，不失为中小物管企业提升管理效率的路径之一。而头部企业在内部管理成熟的前提下，通过投资并购扩大管理面积，以点带面辐射新增管理项目、降低单位面积管理成本已成为最优选择之一。

增强沟通，与业主形成良性互动

由于包干制模式下物业管理企业的决策权较大，且业主大会及主管部门监管较弱，因而物业管理企业相对于业主对物业项目的财务管理及实际物业服务情况了解更多，不可避免地造成了业主对物业管理企业的信息不对称。一方面，业主认为物业管理企业可能侵占了业主共有的财产，另一方面物业管理企业认为包干制模式下自身对项目的管理属于商业秘密，无需向业主做过多的解释和说明。长此以往，业主与物业管理企业之间的矛盾逐渐激化，甚至很多业主大会成立的目的便是为了更换物业管理企业。若物业管理企业能适度向业主履行公示义务，将物业服务内容与年度收支状况予以公布，不仅能让业主切实地感受到物业管理企业的服务，也能通过公示反向推动物业管理企业的内部管理，促使物业管理企业财务管理更规范、服务更符合物业服务合同的约定。

“有多少钱，干多少事”

酬金制模式下，物业服务资金越多、酬金越高，则物业服务的品质越高。对于追求高品质的中高端物业服务项目，业主方对物业服务的专业度、物业整体的舒适感及服务的多元化要求更高，除常规的“四保”服务外，还可能需要鲜花、绿植、甜点饮品、香氛等物资采购，或专属的管家对接……酬金制模式下，物业服务企业可随时根据业主方需求调整服务内容和品质，同时获取更高的酬金。

反之，对于物业费定价低、收取低等原因导致物业服务资金长期不足的项目，曾经出现过物业管理企业“倒贴”项目以维持客户满意度的情况。在酬金制模式下，若业主无法补足支出，则物业管理企业必须与业主沟通，减少服务内容、降低服务品质，并建议业主大会向未足额交纳物业费的业主进行催收，以补足物业服务资金。

明确酬金制合同核心条款

鉴于现行的法律法规未对酬金制模式进行明确规定，业主需在《物业服务合同》中与物业管理企业就财务及物业服务内容进行明确约定，如：物业管理企业于每年向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受业主大会审计监督。实行酬金制计费方式的，物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，首先用于本项目涉及重大安全隐患和重要设施设备的紧急维修（如遇法规政策出台的，按最新法规政策执行），剩余部分移交给业主委员会且需要使用时须按照相关的法规实施；年度结算后不足部分，从属于全体业主共有部分的经营收入中补足。如未能补足，不足部分由业主按当年应交物业服务资金占本物业管理区域内当年应交物业服务资金总额的比例分摊，并在下年补足。

物业服务资金的财务管理

酬金制模式下，物业服务资金归属全体业主，物业管理企业本质上实施的是代理行为。目前酬金制模式下常见的财务管理方式有以下几种：

1.业主自管：根据《深圳经济特区物业管理条例》，若小区已成立业主大会并办理备案获得“统一社会信用代码证书”，业主大会可以持该代码证书到银行办理共有资金基本账户。该模式适用于业主大会和业主委员会建制完善的小区，并且配备专业人员进行独立财务核算。

2.共有资金共管：物业管理企业与业主委员会共同设立资金银行账户，对账户进行双章背书、共同管理。对于资金共管账户，物业管理企业需在物业管理区域显著位置或物业管理信息平台实时公开对业主共有资金账户的信息。

3.委托物业管理企业代理：若上述两种模式都无法实现，则业主可通过委托等方式由物业管理企业代理财务事项。物业管理企业需分设物业费、公共收益等财务科目，单独记账核算，不得与物业管理企业财产混同。此外，双方可以委托第三方机构进行审计或评估，并对审计报告、评估结论等进行公示，以保障业主权益。

物业服务资金的使用程序

物业服务资金的使用即支出是酬金制的核心内容，每一笔款项的使用都应公开、透明、合理。目前行业中较普遍的方式是实行年度预算管理，并由物业管理企业每月或每季度向业主提报采购方案或计划，经业主事前审批后方可进行。除此之外，对于重大事项可采取专项报告的形式向业主说明采购原因、采购方式（如公开招标、邀请招标或询价）、预算价格、验收方式和评价体系等，若涉及《民法典》规定的需业主大会表决的事项，业委会无权决策的，还应报业主大会决策。

业主决策权及知情权的保障

酬金制模式下，特别是针对业权分散的物业项目，物业管理企业需向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，由业主大会或业主委员会审核，且业主有权聘请专业机构对年度财务预决算进行审计，大幅提升了物业项目的财务透明度，保证业主和物业管理企业对物业项目收支状况信息对称。

以深圳为例，若物业管理企业为业主共有资金开户单位，应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况：（一）业主共有资金交存及结余情况；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；（四）其他有关业主共有资金使用和管理情况。未按要求公示且逾期未改正的，可能面临2万-5万元的罚款。

随着公民权利意识的提升，物业管理企业在严峻的资本赛道上想走得快、走得远，就必须回归服务的本质，在满足业主多元化服务需求的同时提质增效，在降低成本的同时实现对物业项目的保值甚至增值。无论从国家的宏观层面还是各区域的物业管理条例修订动态，行政主管部门推行酬金制已是大势所趋，物业服务也会朝着公开、透明的方向不断发展。希望物业管理企业能把握时代的浪潮，实现自我发展并推进行业的迭代升级。