据多家媒体报道，2023年4月28日，黑龙江省哈尔滨市多名业主反映哈尔滨松北区裕民街道利民学苑B栋2单元租户私自拆除承重墙准备经营健身房，导致本栋楼从4层到21层的居民家里墙壁都出现不同程度开裂。同日，小区物业公司发布紧急通知，要求该栋居民楼里的业主紧急疏散撤离，家中禁止留人。240多户业主连夜紧急疏散，被临时安置到附近的酒店宾馆。网友发布的视频显示，正在装修的3楼室内，多面墙体被拆除，其中一面墙体成片的钢筋裸露在外。楼栋外部也出现了不同程度的开裂。事件发生后，哈尔滨市松北区政府立即成立了事件调查组，开展应急处置工作，同时委托国家和省级权威检测机构开展调查、鉴定、处置等全面技术工作。2023年5月9日，公安机关已依法对4名相关责任人采取了刑事强制措施。
2023年4月18日，北京长峰医院住院部东楼发生火灾，最终致29人不幸丧生。北京市消防总队经初步调查，确定事故系医院住院部内部改造施工作业过程中产生的火花引燃现场可燃涂料的挥发物所致。
不到半月内接连发生建筑物重大事故，不得不引起所有人的高度关注！惨烈的事故再次敲响了建筑安全管理的警钟，必须全面、严格地审视每一个环节！每个身处建筑物之中的人都必须明确自身对建筑安全应尽的责任和义务！
承重墙不可拆除，不仅仅是一个专业的设计施工问题，更是城市居民的基本常识，何况是拟将房屋改造成健身房的租户和能调动大型机械设备的施工单位，难道他们不知道？无论是房屋的建设图纸还是结构图，都会清晰地标明承重墙的分布。可现实生活中，不少房屋使用人就是存在“侥幸”心理，为了自己的个人利益，罔顾公共利益，擅自拆除承重墙。
笔者将对哈尔滨私拆承重墙事件的责任主体、责任承担、受损业主的权益保护等方面进行分析，为后续此类事件提供解决思路。
责任主体
本次事件，最直接的责任主体就是涉事房屋租户（即健身房老板）和施工单位，司法上一般将其认定为共同侵权责任人。租户租赁涉事房屋期间，为实现经营的目的对房屋进行了重新装修，同时委托施工单位进行施工。双方作为涉事房屋的装修直接责任主体，有法定义务了解装修的禁止事项，避免因装修行为违反法律及相关设计、施工规范，导致相邻业主的权益损害。同时，若本次事件中的施工单位不具备施工资质，则无论其拆除承重墙是否有主观上的故意，都必然需要承担法律责任。
那么，业主和物业公司是否有责任呢？关键在于在此次事件当中上述两个主体有没有履行其法定的义务。
从业主的角度来说，一般会与租户签署租赁协议，明确租赁期限、租金、装修装饰要求等。如果业主在签署租赁合同的时候就知道租户拟将涉事房屋改造成健身房，并且对租户的经营目的和改造行为予以认可，则此时需要看业主是否对租户拟拆除承重墙一事“提前知悉”。如果已知，业主不仅没有制止反而明确同意或“默认”了上述行为，则业主也需要承担赔偿责任。但根据过往的司法判例，由于业主并非涉事房屋的实际使用者，也非直接拆除承重墙的主体，因而业主一般承担补充责任。反之，若其确实不知情则很有可能可以免除责任。
至于物业公司是否需要承担责任，则要看物业公司有没有按照《物业服务合同》及《管理规约》的约定履行自己的义务，有没有按照法律要求在装修过程中对涉事房屋进行巡逻、监督、制止违法行为和报告主管部门的必备动作。如果物业公司未履行上述义务，对涉事房屋违法装修的事实视若无睹，则很有可能需要承担过错责任。
笔者认为，若是一般的住宅装修，由装修人员人工拆除承重墙，物业公司未及时发现尚情有可原，毕竟住宅室内的人工拆墙，具有一定隐秘性。但哈尔滨私拆承重墙事件涉及大型机械设备入场，物业公司说不知情明显不符合常理，因此笔者估计物业公司大概率要承担民事赔偿责任，甚至是行政处罚责任。
责任承担
民事责任（侵权责任、合同违约责任）
（一）相关责任人对本栋楼其他业主涉及侵权责任
承重墙属于全体业主共有的部分，租户拆除承重墙的行为侵害了同一栋楼其他业主对承重墙共同享有的所有权，同时该行为严重威胁到其他业主对自己专有部分享有的单独所有权的圆满状态，侵权行为成立。
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第一千一百六十五条的规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百六十五七条规定：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
依据上述法律规定，相邻的业主、住户均有法律权利在事态进一步恶化前进行救济。受损业主既有权要求租户及施工单位停止施工行为，也可要求相关责任人将受到毁损的承重墙重新加固（当然前提是重新加固后不影响建筑安全），以消除可能侵害其他业主单独所有权的危险。如果后续根据鉴定结果，侵权人敲掉承重墙的行为导致整栋楼房成为危房，相关责任人要向其他业主承担恢复原状的侵权责任；在不能恢复原状的情形下，其还要向其他业主承担赔偿损失的侵权责任。简单来说，受损业主可主张进行楼房加固或重建该楼房，相关侵权人应当支付加固或楼房重建的费用。即使楼房被重新加固，其市场价值也可能恢复不到损害未发生前的水平，依据法律规定，这部分不动产贬值损失也应由相关责任人承担。
■ 业主出租房屋时应当审查租户的租房用途，不能当“甩手掌柜”。
除此之外，因为承重墙损害楼体影响本栋楼业主及住户使用房屋的，侵权人还需赔偿受损业主、住户因不能居住而产生的其他费用，比如酒店费用、房屋租赁费用、合理的交通费、误工费等。
（二）健身房租户涉及租赁合同违约
一般来说，业主在与租户签署租赁合同的时候都会对房屋的装修装饰进行约定，若健身房租户违约拆除承重墙，则还需承担租赁合同的违约责任。因此，租户不仅需要承担侵权责任，还有可能需要向租赁房屋的业主承担违约责任，违约金依据租赁合同和业主的实际损失综合判定。
（三）物业公司可能违反《物业服务合同》
物业公司需要根据《（前期）物业服务合同》、小区《（临时）管理规约》以及当地政府规范性文件的要求，对小区内的装修活动进行管理，包括但不限于签署装修管理协议、签署装修告知书等书面文件，以及对进出人员、大型器械车辆、建材和现场施工等方面的监督和巡查，履行物业公司的法定及约定义务。
在本次事件中，需要审查物业公司是否履行了相应的职责和义务。按照以往的司法裁判结果，如果物业公司失职，则大概率因为违反《物业服务合同》、小区《（临时）管理规约》，需要对其过错行为承担相应的补充责任。
行政责任
根据《建设工程质量管理条例》第二十五条规定：施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。第六十条规定：违反本条例规定，勘察、设计、施工、工程监理单位超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为……；对施工单位处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。未取得资质证书承揽工程的，予以取缔，依照前款规定处以罚款；有违法所得的，予以没收。
本次事件中，若健身房的施工单位没有资质或超出其资质等级施工的，将按上述规定进行行政处罚。
除了施工单位外，租户即房屋的实际使用人也可能涉及行政处罚。具体规定有《建设工程质量管理条例》第六十九条：违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。
■ 对装修图纸审核和装修活动监督是物业服务企业的法定义务和合同约定义务
刑事责任
除了民事赔偿和行政处罚外，相关责任主体还极有可能涉及刑事责任。
根据2023年5月9日的新闻，当地公安局已对4名责任人采取刑事强制措施，后续将根据法院的审判结果确定最终的刑事责任承担。
《中华人民共和国刑法》第一百一十五条已明确规定：……以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
也就是说相关责任主体已涉嫌以危险方法危害公共安全犯罪，至于将处以何种刑罚还需看本次事件造成的后果再行判定。
受损业主权益保护
通过加固进行房屋修复
由于调查及专家评估的结果尚未公布，目前无法预估受损业主的实际损失，涉事楼栋最终是否会废弃或全部拆除需要由专业机构做出最终意见和鉴定。在保障安全的前提下，从社会经济效益上来考量应尽可能避免拆除该楼栋，而是通过加固的方式让它继续发挥使用功能。
但是，这个方案需要满足几个前提条件。首先，修复必须可行，经过加固之后能够避免倒塌等安全隐患。如果修复后仍无法满足这个要求，就需要及时全部拆除涉事楼栋。因为即使现在不使用，这栋楼也会对周围的安全、环境产生负面影响。其次是修复成本不能过高，如果修复成本远高于重新建造或修复后的价值，那么就没有修复的价值了。最后需要涉事楼栋全体住户对修复方案的认可。为什么是全体住户呢？从社会维稳的角度，此次事件毕竟涉及这么多住户的人身安全，生命权高于一切，任何住户都有权对修复方案的安全性提出疑虑。一旦有住户不同意修复，认为修复方案仍然存在危害人身安全的隐患，都会给修复工作造成困难和阻碍。
获得民事赔偿
无论后续处理方案为何，受损业主遭受巨大损失已经是不可避免，同时租户、施工单位的赔偿能力也存疑。若房屋租赁主体为公司，在资不抵债的情况下，健身房的经营主体极有可能通过破产的方式逃避清偿责任；若租赁主体为个人，承担刑事责任后是否还有能力向受损业主进行民事赔偿，是后续需要重点关注的问题。
如果租户在设计、施工前购买了保险，或许可以通过保险进行部分赔付，但此事件中因租户和施工单位均存在明显过错，就算购买了保险也极有可能属于保险免赔的情况。在相关责任主体都无赔偿能力，且无法进行保险理赔的情况下，受损业主或许只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
仍要偿还住房按揭贷款
除此之外，按揭中的房子若损毁，是否需要继续偿还贷款？就本次事件来说，涉事楼栋若均已完成不动产的交付，则小业主作为商品房的不动产所有权人，应自行承担不动产毁损、灭失的风险，而不是由抵押权人银行来承担。因为业主和银行签署的借款合同是主合同，房屋的抵押合同是借款合同的从合同，是为了担保主合同的履行。
如果房屋毁损、灭失即抵押物毁损，银行的抵押权就难以行使，但此时业主和银行的借款合同仍然在履行，业主应当按照借款合同的约定按时、定期支付贷款。同时，因为第三人侵权导致抵押物毁损而获得的赔偿金，也应当作为抵押财产，优先偿还银行的债权。
但是，实践中我们经常看到因为地震、火灾导致房屋毁损、灭失因而业主放弃还贷的情况，但这种情况下，除非有政策性的支持，业主仍然需要向银行偿还借款。也就是说，只要业主有履行能力，哪怕房子变成了一片废墟，银行都可以依据借款合同要求业主还钱。但是，如果业主确实没有还款能力，且毁损、灭失的房屋是业主唯一的资产，则银行在评估后也有可能做呆账、坏账处理。
总结一下，在此次事件中，受损业主的权益将非常难主张。一方面，租户和施工单位很有可能没有赔偿能力，而另一方面，就算房屋损毁，后续无法使用或者房价大幅度贬值，受损业主仍然需要向银行偿还贷款。若受损业主有钱却拒绝还贷，还有可能被银行起诉甚至被列入失信人员名单，对自己的生活造成巨大的负面影响。
希望通过本次事件再次给社会大众发出警示——不要为一己私欲随意拆除承重墙，不仅损害他人的利益，危及他人的生命安全，还有可能导致自己锒铛入狱。
本文作者：陈康康
原文发表于《现代物业》下旬刊2022年12期/总第584期
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