独立物业管理区域物业费纠纷案判决解析

案例来源：Alpha案例库

案由：物业服务合同纠纷

检索条件：

1、法院层级：中级人民法院、高级人民法院

2、法院认为包含：独立的区域、独立区域、 独立的物业管理区域、 独立的物业管理区域

案件数量：83件

数据采集时间：2019年7月25日

一

中级法院裁判案件分析

共检索到裁判文书74件。其中：判决类文书样本24件（已减除系列案38件及与本文主题无关联案10件）、裁定类文书样本2件。

一、认为在一个统一的物业管理区域内，相对独立区域的业主也应按统一物业合同约定标准交纳物业费（12件）。

二、认为物业服务企业对相对独立区域没有提供具体管理服务，相对独立区域的业主无须交纳物业费（7件）。

三、认为虽是一个统一的物业管理区域，但对相对独立区域仅提供了部分服务或服务有瑕疵，相对独立区域业主仅须交纳部分物业费（5件）。

四、认为物业管理区域划分不明裁定不予受理或发回重审案件（2件）：     

（1）深圳市某物业公司与深圳市某实业股份公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书【（2015）深中法房终字第775号】：二审法院认为，由于目前行政主管部门尚未对讼争物业部分进行物业管理区域划分，本案原审原告的起诉不属于人民法院受理范围，当事人可依法向行政主管部门申请解决。

（2）北京某物业公司与北京市海淀区某业主委员会物业服务合同纠纷二审民事裁定书【（2018）京01民终5698号】：二审法院认为，根据本案事实，目前×月园与××花园其他园区共用水、电及物业用房等公共设施设备。在此情况下，×月园是否具备实施独立物业管理的条件，一审法院应当予以查明。鉴于一审法院认定基本事实不清，发回北京市海淀区人民法院重审。

二

高级法院裁判案件分析

共检索到裁判文书9件。其中：判决类文书样本1件（已减除系列案2件）、裁定类文书样本4件（已减除系列案2件）。具体裁判结果如下（限于篇幅和隐私，对裁判文书的法院观点做了文字整理，对当事人名称做了简化处理）：

一、二审支持相对独立区域业主只交纳部分物业费，再审改判业主应按统一物业服务合同约定全部交纳物业费（1件）：

福建某物业公司、福州某电子公司物业服务合同纠纷再审民事判决书【（2018）闽民再94号】：

中级法院二审认为，尽管讼争《福州某园区前期物业服务合同》对某电子公司不具有约束力，但某电子公司仍实际享受了某物业公司针对园区的公共道路、水电、管网、绿化和安防等设施提供的服务，应支付相应的物业服务费，但某物业公司仅就大楼的外围向某电子公司提供服务，明显少于其他接受楼内服务的业主……因此，原审（一审）法院酌定某电子公司应交纳的物业服务费为讼争《福州某园区前期物业服务合同》标准的30%，已充分考虑本案具体实际情况，公平合理，二审予以维持。

高院再审认为，首先，根据相关部门出具的证明，福州某园区属于一个独立的物业管理区域，某电子公司关于园区不是一个物业管理区域的主张不成立。其次，园区开发公司委托福建省物业管理协会邀请招投标过程中，某电子公司亦派员参加，并对选聘某物业公司及签订《福州某园区前期物业服务合同》未提异议。再次，虽然某电子公司所使用的物业系其自建，但园区开发公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对某电子公司具有相应约束力。某电子公司应按照《福州某园区前期物业服务合同》约定的标准向某物业公司交纳物业服务费。

二、裁定维持二审认为系争物业构成独立物业管理区域，该区域业主无须支付物业费（2件）：

（1）熊某等与重庆某物业公司等物业服务合同纠纷申请再审民事裁定书【（2017）渝民申2857号】：再审法院认为，相关房地产行政主管部门出具的《物业服务合同备案证明》能够证明龙湖××郡物业服务合同已经备案，即龙湖××郡是一个物业管理区域。从物业的形态上看，龙湖××郡小区作为别墅区，显然与高层区、花园洋房区存在区别，单独划定为物业管理区域并无不当。

（2）韶关市某物业公司、韶关某地产公司物业服务合同纠纷再审民事裁定书【（2015）粤高法民一申字第1712号】：再审法院认为，相关证据足以证实上述物业并非某物业公司实际管理的事实，二审判决认定案涉物业首层商铺、二层停车场、三层写字楼属于独立的物业服务区域，既有事实依据，也符合《广东省物业管理条例》第七条规定。二审判决不支持物业公司关于判令某地产公司支付前述独立物业管理区域管理费的诉讼请求，并无不当。

三、裁定维持二审认为系争物业不能划分独立区域，业主应当按统一物业服务合同约定全额支付物业费（1件）：

深圳市某工贸发展公司与深圳市某物业公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书【（2015）粤高法民申字第189号】：再审法院认为，涉案小区虽然是某工贸发展公司分期开发，但根据规定，应当视为一个物业管理区域，应由一个物业服务企业提供物业服务，并且，在某工贸发展公司与业主包括商铺购买者签订的买卖合同中，约定的也是由某工贸发展公司选定的前期物业服务企业对整个小区的住宅及商业物业提供统一的物业管理，并收取商业物业的物业管理费，因此，在业主大会选定物业服务企业后，涉案小区应由某物业公司提供统一的物业服务。

四、裁定维持二审认为系争物业虽属于统一物业管理区域，但物业服务企业存在服务瑕疵，相对独立区域业主仅须支付部分物业费（1件）：

张某与某物业公司物业服务合同纠纷申诉申请一案【（2016）京民申661号】：再审法院认为，某物业公司与北京市海淀区某业主委员会签订的《海淀某大厦A座物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。某物业公司对海淀某大厦A座物业提供物业服务，张某作为该物业范围内的业主，应当按约交纳物业费用。张某提交的证据不能证明相关行政主管部门已经确认其自行改造的系统设备能够成立独立的物业管理区域，且张某亦不具备自行维护物业设备、设施的能力和资质，故对张某以其自行改造相关系统设备，不认可物业服务合同约定的物业费标准的抗辩理由，不予采纳。鉴于某物业公司对张某所属区域内尚有部分设施未尽到管理维护的服务义务，存在服务瑕疵，二审法院对张某应交纳的物业费用予以酌减，该处理并无不当。             

三

小结

基于上述案件数据分析，各地中级、高级法院对物业管理区域内相对独立区域的业主是否要支付物业费持支持、部分支持、全部不支持的观点都存在，法院裁判主要考量以下因素：

1、以主管部门划定的物业管理区域为裁判基本前提；

2、参照地方对物业管理区域的划分和调整规定；

3、遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的物业服务收费原则；

4、考虑相对独立区域形成和管理的历史和现状；

5、考虑物业服务合同约定的具体物业服务范围；

6、考虑物业服务企业对相对独立区域是否实际提供了管理服务。

值得注意的是，最高人民法院在其机关刊物《人民司法》2014年24期上刊登过一篇文章《物管相对独立小区业主诉请变更物业费支付标准应获支持》，该文作者在审理（2013）渝二中法民终字第00748号案件中得出的裁判要旨认为：“同一物业管理区域内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。”该裁判观点也与上述考量因素一致。

期冀本文对建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业在签订和履行物业管理区域内有相对独立区域的项目合同时有所启示。