今日（6月19日）南京土拍市场王炸！
一次性出了2幅低容积率宅地，且位置相当不错，尤其是断供多年的老门东也将参与此次土拍。南京第四代住宅看来已经在路上了！
经过25轮竞拍，夫子庙G10地块被中堃置业以总价4.6亿拿下，成交楼面价35084元/㎡。
该地块容积率1.2、建筑高度不超过12米，紧靠3号线地铁和老门东景区。
地块详情
老门东G10地块
地块四至：东至小心桥东街；南至剪子巷；西至转龙巷；北至马道街
地块性质：R21住宅用地
容积率：1.0＜Far≤1.2
出让面积：10926.19㎡
地块四至：东至平良大街；南至元前路；西至尚元街；北至庐山路
地块性质：R2二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤1.01
出让面积：46603.91（含仅出让地下空间7350.38）㎡
G11位于河西城市生态公园南侧，距地铁S3号线平良大街站仅约450米，阿里巴巴江苏总部、小米华东总部等都在旁边，北侧还有河西金融城。
这样的↓
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第四代住宅的概念是2016年由清华大学建筑学院提出，研发者的想法就是希望将人从鸟笼式住房解放出来，让大家都过上有私家庭院的生活。
2023年、2024年，被不止一座城市视作第四代住宅的“爆发元年”。
西安、温州、信阳、龙岩、漳州、九江等多个城市，今年都有“第四代住宅”项目落地。
但南京为啥落后一步？因为“限制”。
相比于普通住宅，四代宅最直观的一个变化，就是多出了一大块阳台面积。
而在地块容积率一定的情况下，阳台面积的增加必然带来其他房间面积的缩小。
因此，只有对阳台面积计算限制放宽的城市，才能打造第四代住宅。
例如今年长沙表示，无论开敞与否，阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积来计算。
而在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等不少城市，则做的更极致，即在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率。
第四代住宅还被成为拯救低密楼市的“神器”。
据统计，重庆非四代住宅平均去化率仅17%；但四代住宅平均去化率达到89%。
以今年新开盘的项目为例。1月科学城置业龙湖凤栖湖畔四代宅开盘推出46套全部售罄；龙湖云河颂首推60套当天清盘，销售额突破3.3亿。
类似的情况也发生在福州。在2022年福州楼市整体低迷、下行背景下，福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月内几乎清盘。
既然第四代住宅又“新颖”，购房者又“买账”。为何南京进度这么缓慢？
其实南京ZF是相对保守的，四代宅确实不错，但隐患也多，没有太多成功案例，南京这种偏保守城市是不敢贸然放开的。
标准相对滞后
第四代住房处于概念论证和试制研发阶段，基于绿色建筑标准，尚未自成体系，形成规范。缺乏相关行业标准、技术规范和实践经验。
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成本费用昂贵
第四代住房设计及建设标准高于普通住房，室外绿化和空中交通对建筑的承载能力要求更高，私人空中花园需投入人力、物力或委托专业机构进行维护。
维护成本高是四代宅这类产品的通病。位于意大利米兰的全世界首例垂直森林住宅，每3个月一次维护、6个月一次外围修剪，80%的工作都要由挂着钢丝绳的园丁完成，住户每年要交7000欧的物业费。
影响因素多
第四代住房植物对气候环境要求较高，受地域、季节等条件制约，须因地制宜选取物种及种植方式，也要解决蚊虫病害、森林防火、高空坠物、结构受损等种养及安全问题。
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但是，一系列的问题都会随着科技的发展陆续解决。其实目前南京有一些新盘也打出了“四代宅”的宣传语，但房君看了下设计，依旧还是偏保守，算不算严格意义的四代宅，毕竟“限制”还未彻底放开。
但房君听规划设计院的一位老大哥说：“”南京目前正在研究相关支持政策，将引导推动居住品质更高的新一代住宅的建设，或将超越四代宅。”
所以，房君相信南京的“变革”已经在路上了。想改善的，不妨等一等吧。（完）
