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大猜想，年底前房贷利率会跌至5%吗？
自7月末以来，新西兰的主要商业银行纷纷掀起了一轮又一轮快速而激进的降息潮。这一切源于新西兰央行四年来首次下调官方现金利率（OCR），成为了银行间“斗争”的“导火索”。短短几周内，部分银行的短期房贷利率已经降至6.29%，而金融专家们更大胆预测，这一数字可能会进一步滑落，年底前甚至跌至5%左右。
截止目前各银行不同固定周期内降息幅度表（来源：OneRoof）
市场上的这股降息风暴无疑点燃了购房者的热情。Loan Market的贷款顾问Dave Williams透露，自8月14日OCR下调25个基点以来，他的电话几乎被“打爆”，咨询量剧增，凸显出市场情绪的重大转变。如今，房价处于低位，而房贷利率又在持续下滑，对那些一直在观望的人来说，这无疑是个千载难逢的机会。
然而，面对如此诱人的利率，购房者是否应该立即出手呢？
ANZ银行率先掀起的降息潮引发了其他银行的迅速跟进，短短数周内，18个月的贷款利率几乎全线下调。随着央行预计将在10月和11月的再次降息，市场普遍预期圣诞节前短期房贷利率将稳稳跌至5～6%区间。Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，市场情绪的迅速转变反映了人们对未来的信心。尽管央行将在降息过程中保持谨慎，以防通胀再次抬头，但可以肯定的是，利率跌破6%已不再是幻想，而是即将到来的现实。
这一降息潮不仅让首次购房者看到了曙光，也为许多已经身负房贷的家庭带来了实实在在的好处。Kiwi Mortgages的贷款顾问Jatinder Singh提到，他的一些客户已经从突然的利率下调中获益，贷款额度显著增加，购房能力得到极大提升。在短短一夜之间，有些人的贷款额度竟然提升了数万纽币，这让他们在购房竞标中更具竞争力。
各银行最新抵押贷款利率一览表：
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贷款价值比（LVR）政策放松带来的影响
上周，央行公布了7月份的各项房贷数据。数据显示，新贷款总额达到了67亿纽币，同比增加了17亿纽币。这一增长主要得益于首次购房者利用了低首付贷款的机会，以及自住业主和投资者的活跃参与。根据LVR新规，银行可以将20%（此前为15%）的贷款发放给首付低于20%的自住型买家，而最多5%的贷款可以发放给首付低于30%（此前为35%）的投资型买家。之前就有经济学家指出LVR规则的放松可能会引发投资者购买的激增。7月份的数据表明，首付低于35%的投资者贷款占总贷款的比例达到了20%，而6月份这一比例还不到1%。不过，首付低于30%的投资者贷款比例仍不高，仅为0.4%。
与此同时，7月份引入的债务收入比（DTI）上限新规似乎尚未对市场产生显著影响。数据显示，不到2%的首次购房者获得了DTI超过6的贷款，不到4%的投资者获得了DTI超过7的贷款。这表明，当前的房贷利率仍然足够高，在某种程度上限制了人们的贷款能力。然而，随着利率的下降，DTI对市场的影响将逐步显现。据估算，当房贷利率降至5.5%或以下时，DTI的影响可能会大幅增加。
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“小型投资者“是否开始回归市场？
最新发布的CoreLogic买家分类数据显示，有抵押的多房产拥有者（包括投资者）仍然非常热衷于购买新建物业，占7月份该细分市场活动的31%。虽然有抵押的多房产拥有者在所有类型和年代的物业中购买活动的总体份额稳定在21%左右，但这一活动的市场份额已略微转向小型投资者，而不再是大型投资者。尽管租金收益率低且房贷利率高（尽管正在下降），但“普通投资者”要想实现收支平衡依然不易。不过，随着房贷利率下降，所需的现金补充减少，一些投资者似乎又开始重新进入市场。
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劳动力市场衰退加剧
来自新西兰统计局公布的最新数据显示，7月份的就业人数下降了0.1%，这是连续第四个月下降，总就业人数自3月以来减少了约25,000（-1.1%）。显然，这是一个令人失望的结果，数据表明尽管房贷利率的下降将提振住房市场，但失业情况将朝相反方向发展。劳动力市场的疲软虽然启动较晚，但目前呈现出的衰退趋势则更加明显。
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新建住宅许可数量已经探底了吗？
7月份批准的新建住宅许可数量为3352个，与去年同期相比增加了10%，从表面上看，这对已经连续两年下滑的行业来说是个鼓舞人心的信号。不过，6月份的数字非常疲软，因此7月份的强劲表现可能只是一个时间上的问题（例如对6月疲软的“补偿”），而新西兰统计局还指出，皇后镇的一个大型的开发项目也在其中起了作用。所以现在还不宜过于乐观，但这些数据确实在暗示，住宅建筑许可可能已经接近底部，可以肯定的是，随着房贷利率的下降，2025年对建筑业来说可能会有更好的表现。
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短期固定贷款或将更受市场欢迎
本周三央行将发布更多贷款统计数据，这些数据将显示，在人们申请新房贷、换银行或增加贷款时，短期固定利率的偏好可能会继续强劲增长。在6月份，71%的新贷款固定期限不超过18个月，而在去年12月这一比例为54%。最新的数据将反映7月份的情况——即在OCR下调和银行间的新一轮利率战之前的数据，因此该数据本身就非常值得关注。我们有理由相信购房者固定短期贷款的热度将可能会进一步上升。
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