销售和价格初现回暖迹象
在经历了长时间的低迷后，新西兰房产市场终于显现出一些回暖的迹象。11月，奥克兰最大的房地产中介公司Barfoot & Thompson交出了2024年内较为亮眼的成绩单（参见今日逸居第二条发布文章）。其当月售出1002套住宅物业，同比增长4.8%，环比增长3.4%。这是自3月以来首次月销量突破1000套，显示出传统夏季交易旺季的积极开端。
价格方面，该公司平均成交价连续两个月小幅上涨，11月达到1,132,795纽币，环比增长0.3%。中位数成交价也出现显著提升，环比上涨5.9%，达到1,011,000纽币。这些数据表明，部分买家开始在价格下调和市场选择多元的情况下入市，为卖方带来一定希望。
然而，与这些积极信号形成鲜明对比的是，库存积压问题正成为市场的核心挑战。
库存积压持续攀升
全国范围内的库存压力正在拖累市场复苏的脚步。Realestate.co.nz数据显示，截至11月底，全国共有33,984套房产挂牌出售，比去年同期增长21.3%，创下2015年以来的最高水平。Barfoot & Thompson的库存情况也不容乐观，11月末其平台上共有5711套待售房产，同比大增18%，更较2020年市场高峰时飙升42%。
2024年11月新上市房产数量变化图
（来源：realestate.co.nz）
2024年11月房产市场上市待售房产总量变化图
独立经济学家Tony Alexander分析指出，这一现象不仅仅是普通市场波动的结果，而是受到多重因素的叠加影响。他特别提到：“新西兰的房产挂牌量已达到2015年以来的最高水平。在奥克兰，尤其是联排别墅的供应过剩尤为明显，这是2016年《统一规划》实施后建筑热潮的遗留问题。”这种供应过剩使得开发商在完成预售和融资方面遇到极大困难，也对未来的经济复苏构成潜在阻碍。
同时，库存问题短期内看不到缓解迹象。Alexander指出，房产中介收到的房产估价请求大幅增加，净值达到51%，远高于21%的历史平均水平。“这意味着供应量将继续保持高位，市场供需关系依然倾向买方。”他说。
买方市场：谨慎与观望并存
高库存和充足选择权让买家掌握了更多主动权，但谨慎情绪仍然占据主导地位。Tony Alexander在最新的房地产调查中发现，今年年初显示出“错失恐惧症”（FOMO）的买家比例为23%，如今这一比例下降至14%。他解释道：“尽管买家可以看到市场在逐渐回暖，但他们并不急于入市，认为时间站在自己这一边。”
造成买家谨慎的另一个重要因素是经济和就业的不确定性。Alexander指出，目前44%的中介反馈买家对就业的担忧显著增加，而年初这一比例仅为14%。随着失业率预计从4.8%上升至5.5%，这种谨慎情绪可能会贯穿整个2025年。
此外，人口流动的变化也对市场需求产生了直接影响。Tony Alexander表示：“净移民人数从高峰时的每年136,000人锐减至45,000人。这不仅对租赁市场造成压力，也进一步削弱了买家的信心。”
独立经济学家 Tony Alexander
供需博弈下的缓慢复苏
当前市场似乎正在经历供需同时增长的局面。Tony Alexander认为，这一趋势将持续到2025年，虽然房贷利率的下降和经济数据的逐步改善可能带来一定的需求，但高库存的存在将对价格上涨形成长期抑制。他总结道：“供给过剩、谨慎买家以及全球经济的不确定性，构成了当前房产市场的三大主要特征。”
与此同时，国际环境的变化也为市场复苏蒙上一层阴影。Alexander特别提到：“随着特朗普再次当选美国总统，全球贸易前景变得更加悲观，通胀压力加剧，而中国经济增长放缓的潜力也对新西兰出口和整体经济复苏形成挑战。”
市场机遇与挑战
总体而言，尽管新西兰房市在部分数据上呈现积极信号，但库存积压和经济不确定性仍是主要阻力。对于买家来说，这是一个难得的窗口期，他们可以在充足的供应中寻求理想交易；而对于卖家而言，如何调整价格策略以吸引有限的需求，将是未来市场竞争的关键。正如Tony Alexander所说，“房产市场正在复苏，但买卖双方都需要谨慎应对当下复杂的供需关系，这将决定未来市场的真正走向。”
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