上月，Watercare公布了一份标注奥克兰市内水务与污水限制区域的地图，引发了开发商和地产代理的强烈反应。多位业内人士警告，这项举措可能对住房供应、地价以及整个市场的稳定性产生深远影响。
突如其来的“红区”地图
Watercare的限制地图将部分地区划分为“红区”，意味着这些区域可能在未来十年甚至更长时间内无法进行住房开发，原因是水务和污水基础设施无法满足新增需求。这一突然的举动让许多开发商措手不及，例如BA Group的Craig Alexander表示，他此前购买的地块原本符合所有开发条件，但现在却被划入限制区。他坦言：“完全没有预警。我们进行了详尽的尽职调查，但如今开发计划被迫搁置，这种突如其来的改变可能让许多人破产。”
Watercare工程师正在检查奥克兰中央拦截隧道的南段
这种情况在奥克兰北部的Hibiscus Coast也得到了验证。Army Bay污水处理厂已接近容量上限，新建住房将面临长达七年的开发等待期。Watercare指出，处理厂的扩容工程预计耗资5亿纽币，需到2031年才能完成。这一限制直接波及约4000个潜在连接需求，影响了Ōrewa、Red Beach、Stanmore Bay等快速增长的社区。
开发商与业主的连锁损失
对于已经投资开发的企业来说，损失尤为惨重。许多开发商不仅可能面临地块贬值的风险，还需承担前期投入的资源许可费用和财务成本。例如，Findlay估计自己的一处地块可能因政策变化而损失30万纽币。此外，许多依赖次级贷款的开发商因高达14%的融资成本而更加难以维系。开发商Ben Pauley警告，“如果基础设施升级要到2035年完成，很少有人能承受长期持有土地的高昂成本，这种状况将迫使许多人不得不抛售地块以减少损失。”
快速发展的Hibiscus Coast地区的新建住宅可能需要等待
七年才能接入污水网络
建筑行业同样不堪重负。来自Hibiscus Coast的Nick Rowe直言，七年的开发等待期将“严重削弱”当地建筑企业的生存能力。他质疑，开发商为何支付高额基础设施增长费用（IGC），却不得不面对一个无法满足需求的网络。
地产市场的两极化效应
Watercare的限制直接导致了奥克兰房产市场的两极分化。无开发限制的地区因需求激增而地价飙升，而“红区”地块的价值则迅速下跌。开发商和投资者开始转向其他未受限制的区域，甚至寻求奥克兰以外的开发机会。
Harcourts销售人员Harsh Kathuria表示，他已经目睹了南奥克兰市场的急剧变化。他提到，许多业主多年积攒的房产希望借开发升值，但如今却因限制而梦想破灭。“开发商不再对受限制区域感兴趣，而普通买家也不会愿意花100万以上购买一处无法开发的老房子。”
Watercare的回应与争议
Watercare首席战略与规划官Priyan Perera
面对开发商的质疑，Watercare首席战略与规划官Priyan Perera辩解称，这张地图并非“全面禁令”，只是为了帮助开发商在购地前更清楚潜在限制。他表示，目前约50%的开发申请已获批，仅少数被拒。但他同时承认，奥克兰的水务投资需在有限资源下优先排序，而基础设施升级需要时间和资金。Watercare计划未来十年投入137亿纽币改善基础设施，但在此之前，“红区”内的发展将面临严峻挑战。
总结与思考
Watercare的限制地图暴露了奥克兰基础设施规划与城市增长之间的严重脱节。这种脱节不仅对开发商、业主和地产市场带来了深远的负面影响，也揭示了当前政策执行中存在的明显不足。
Army Bay污水处理厂服务的区域包括Hatfields Beach、Ōrewa、Red Beach、Stanmore Bay、Tindalls Beach、Gulf Harbour、Whangaparāoa、Arkles Bay、Stillwater和Silverdale
首先，基础设施的滞后显然无法满足快速增长的住房需求。像Army Bay污水处理厂这样的项目，耗资巨大且需要多年完成，这种时间跨度显然与城市发展的节奏不匹配。其次，政策调整缺乏足够的缓冲期，让开发商在毫无准备的情况下承受了巨大经济压力。
为解决这些问题，市政府需要采取以下举措：
1
加快基础设施升级：通过引入更多资金和技术手段，缩短升级项目的完成时间，优先支持关键增长区域。
2
增强政策透明度：在政策推出前设置过渡期，避免市场过度波动，帮助开发商和买家提前调整策略。
3
制定长期规划：建立更具前瞻性的基础设施投资计划，与城市发展需求同步增长。
奥克兰亟需的不仅是透明的政策，更需要与城市发展相匹配的执行力和可持续规划，否则，类似“红区”的问题将持续冲击市场，阻碍城市发展的进程。欢迎大家在评论区分享您的看法，一起探讨这一议题！
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