新西兰央行的最新利率政策正引发房市新一轮讨论。未来的按揭利率是否能再创新低？房价增速会否延续过去的辉煌？这些问题不仅牵动购房者的神经，也成为投资者关注的焦点。本文结合两位经济学家的分析，为您剖析利率下调对房市和借款策略的深远影响。
利率下调空间有限，但趋势明确
新西兰央行在2024年已将OCR从5.5%降至4.25%，市场普遍预计2025年中OCR可能进一步降至3.5%。独立经济学家Tony Alexander指出，尽管OCR的持续下调将推动批发市场资金成本下降，按揭利率进一步走低，但其幅度可能非常有限。
新西兰央行对OCR走势的预测示意图
一年期抵押贷款利率走势预测（来源：ANZ）
“即使2025年中1年期固定利率降至5%附近，仍高于2017-2018年的平均水平4.4%。相比疫情期间的超低利率（低至4%以下），市场不应期望利率回到那个水平。” ——Tony Alexander
与此相呼应，来自Opes Partners的经济学家Ed McKnight预测，1年期利率到2025年6月可能降至5.5%，并在2026年接近5%。ANZ银行的预测更为乐观，预计1年期利率到2025年中将降至5.3%，这可能为购房者和投资者带来更多借款空间。
Opes Partners经济学家 Ed McKnight
“利率下降1.5%，可能让首次购房者多借$75,000，而投资者的借贷能力则增加约$132,000。” ——Ed McKnight
房市复苏，但涨幅受限
利率下降对房市的提振作用显而易见，但其影响可能比以往温和得多。Tony Alexander指出，按揭市场的复苏受到多重因素制约：
1
信贷政策收紧：新西兰央行推出的债务收入比限制（DTI），使借款审批更加严格。
2
住宅供应增长：尽管过去两年经济低迷，但新建住宅许可数量仍接近2004年的高峰值34,000套。
3
规划规则变化：新规增加土地开发和高密度住宅建设的可能性，进一步缓解供需压力。
综合这些因素，Tony Alexander预测未来三到四年房价年涨幅将在5%-10%，低于以往常见的10%以上的增速。
“这一轮房地产周期的上涨幅度将显著低于过去三四十年的水平。” ——Tony Alexander
借款策略：首选短期固定利率
在具体的借款策略上，Ed McKnight和Tony Alexander的建议趋于一致：借款人固定短期利率更适合当前市场。
“目前1年期利率略高于长期利率，但随着利率下降，锁定较短期的利率更能让借款人捕捉到未来的低点。” ——Ed McKnight
根据Tony Alexander的一项调查，90%的抵押贷款顾问建议客户选择1年期或以下的固定利率，而仅10%支持更长时间的利率锁定。虽然长期利率能提供稳定性，但在下降周期中，这种稳定性可能会带来额外成本。
不确定性仍存，谨慎规划是关键
尽管两位经济学家都对利率下降持积极态度，但他们也同时提醒市场，政策走向和外部经济变化仍充满不确定性。
新西兰央行对通胀走势的预测示意图
“通胀的下降速度将决定利率调整的空间。尽管当前通胀率已降至2.2%，但新西兰央行的长期目标是维持在1%-3%。通胀的低位是利率持续走低的前提。” ——Tony Alexander
面对不确定性，借款人应采取灵活策略：
1
压力测试：根据更高利率进行投资模拟，以确保财务稳健性。
2
关注短期市场：选择较短期的固定利率，保持对市场变化的敏感性。
3
多样化策略：在资金允许的情况下，可部分锁定长期利率，以规避意外风险。
综上所述，利率下降将缓解借贷成本，对房地产市场形成一定支撑。然而，与以往周期相比，2025年的房价涨幅将可能更为温和。借款人和投资者需理性看待利率下调的幅度，结合自身财务状况选择适合的策略。在市场动态复杂多变的背景下，保持灵活性与适应性至关重要。
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