房屋销售盈利缩水，卖家面临挑战
CoreLogic最新发布的《Pain & Gain Report》显示，2024年第三季度（Q3），奥克兰超过13%的住宅交易以低于购入价的价格出售，卖家面临交易亏损。这一比例高于全国平均水平（9.8%），反映出市场仍在向买家倾斜。
2024年第三季度新西兰各主要城市房产销售亏损列表
（来源：CoreLogic）
报告指出，全国范围内房产亏损率从皇后镇湖区的2.5%到黑斯廷斯（Hastings）的16.6%不等，奥克兰以13%的亏损率居高不下。亏损金额中位数从吉斯本（Gisborne）的1万纽币到内皮尔（Napier）的10.675万纽币，实际亏损还可能因交易费用进一步扩大。虽然90%以上的交易仍实现盈利，但报告指出，盈利比例正在下降。CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，买家在价格谈判中逐渐占据优势，这与2021年市场高峰期形成鲜明对比。数据显示，亏损房产的平均持有时长为2.9年，而盈利房产的平均持有时长为8.5年。此外，公寓的亏损比例（34.9%）远高于独立住宅（8.9%），凸显房产类型对市场表现的影响。
专家呼吁，随着房产市场从2021年高峰回落，买家获得更多议价权，而卖家面临更大压力。短期内，卖家需要谨慎规划交易策略，以避免在当前市场环境下承担不必要的亏损。
首次购房者与投资者占比双双上升
根据CoreLogic最新公布的购房者分类数据显示，首次购房者在市场中的存在感持续增强，其购房比例从第三季度略低于27%增长至10月份的近28%，创下历史新高。虽然首次购房者要迈出第一步仍然困难重重，但许多人通过提取KiwiSaver账户资金作为部分首付、利用银行的低首付贷款政策，以及选择新建住房或偏远地区的较便宜物业实现了购房目标。
与此同时，有贷款的多房产投资者的购房活动也在10月份恢复至23%的市场份额，相较4月份不到21%的低谷有所上升。虽然目前的复苏尚不显著，但房贷利率的下降、首付款要求的降低以及利息扣除政策的恢复均是积极的推动因素。随着2025年的到来，投资者或将成为值得关注的一群人。然而，尽管现金流压力有所缓解，部分投资者可能会因收入与债务比（DTI）限制而面临贷款难题。
利率下降未显著推动贷款额度增长
尽管房贷利率和银行审核利率的下降理论上提高了家庭的可贷款额度，但高DTI贷款的市场份额仍然低迷，仅占首次购房者和投资者活动的不到5%，远低于20%的限额。Kelvin Davidson指出，这种谨慎的态度反映了借贷双方对大额房贷的犹豫。此外，当前房价仍处于疲软阶段，购房者并未表现出明显的杠杆需求。
租金趋平缓，租户迎利好
租赁市场方面，数据显示增长乏力。根据新西兰统计局上周发布的数据，按流动租金/新租约计算的租金年增幅仅为0.7%，创2022年11月以来新低。惠灵顿和奥克兰租金甚至下降约1%。租赁需求增长放缓、市场挂牌房源增加以及租金收入占比过高等因素，共同导致了这一局面。这对租户是好消息，但或对部分投资者的积极性造成抑制。
未来经济环境依旧充满挑战
新西兰的经济依然疲软，但这为官方现金利率（OCR）的进一步下调提供了空间。上周发布的电子卡消费和制造业活动数据依旧低迷，本周的服务业指数（BNZ-BusinessNZ）以及新西兰活动指数（NZ Activity Index）预计将延续这一趋势。经济信号的持续疲软可能会导致未来的市场压力继续存在。
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