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重定利率窗口迫近，七百亿纽币房贷面临变局
新西兰央行最新数据显示，新西兰超过一半的房贷将在未来六个月内重定利率。自年初以来，房贷客户为抓住预期中的降息机会，纷纷选择短期固定利率。央行自8月以来已将官方现金利率（OCR）从5.5%降至4.75%，且预计未来还将进一步下调，银行也已提前削减了其房贷利率。
截至9月底，新西兰全国范围内的现有房贷总额接近3645亿纽币，其中1464亿为六个月或以下的短期固定利率贷款，另有39.8亿为浮动利率贷款，总共占比51.1%。这一比例较去年大幅增长，显示出客户对降息的预期及其对市场动态的敏锐反应。相比2023年仅36.9%的比例，增幅显著。
在未来的利率走势上，央行将在11月27日进行今年最后一次OCR评估。市场普遍预计央行将至少再降息50个基点至4.25%，甚至有超过四分之一的可能性会大幅降息75个基点。然而，历史表明，OCR的调整与房贷利率的变动未必一致，银行自年初以来已在预期降息的背景下率先调整了利率。市场参与者需警惕未来的降息幅度和速度如何影响其房贷成本及整体经济环境。无论即将到来的OCR评估结果如何，房贷客户的抉择将在接下来的经济复苏道路上扮演重要角色。
11月27日下午2:00，央行将发布OCR更新
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劳动力市场疲软将持续抑制房地产市场的复苏？
根据新西兰统计局上周公布的数据，失业率从第二季度的4.6%上升到第三季度的4.8%。如果不考虑疫情期间的临时性增长，这一最新数据是自2017年年中以来的最高水平。尽管最新的失业数据低于大多数分析师的预期，但这不值得过度乐观。因为，就业人数同期仍下降了0.5%（约16,000人），失业率的上升部分被一些人放弃求职、退出劳动力市场而“隐藏”了。这显然不是一个好迹象，总体来看，劳动力市场仍显疲软态势，这种情况对经济和房地产市场整体影响是负面的，不过疲软的就业数据也会进一步推动央行在本月底下调50个基点OCR的可能。
值得一提的是，在上周公布的金融稳定报告中，央行讨论了失业率上升可能引发的房贷还款问题和贷款违约风险，同时指出了较低的房贷利率对这些风险的缓冲作用。总体而言，尽管存在一定风险，但新西兰的金融体系总体上，尤其是银行业，仍被认为是稳固的。
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净移民人数及租金上涨幅度或将继续放缓？
本周新西兰统计局即将公布的9月份净移民数据和10月份租金价格数据对投资者来说非常重要。尽管房贷利息可扣除等政策正在向有利于投资者的方向发展，但租金增长是否放缓仍是房产投资者评估投资回报率的重要因素。
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高债务收入比贷款比例或再次上升
央行将在周三发布最新按负债收入比（DTI）划分的房贷数据。由于DTI新规已生效，这些数据将备受关注。尽管高DTI贷款比例可能略有上升，但由于有20%的高DTI贷款豁免规定，这些新规在短期内尚未对市场产生影响。
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