随着2024年接近尾声，新西兰房地产市场的未来逐渐显现出更加复杂的轮廓。一方面，房价的跌势在2024年下半年逐渐趋稳，新西兰央行预计2025年房价将强劲反弹，全年增长或达7.1%。另一方面，抵押贷款市场的动态揭示了投资者正重新成为主导力量，而首次购房者（FHB）的市场份额则在逐渐下滑。这种新格局既为市场带来复苏的希望，也埋下了潜在的风险。
回顾2024年，房地产市场的走势主要受到政策变化和经济基本面的双重影响。2023年底，新政府出台了多项对投资者友好的政策，激发了市场的短期乐观情绪，房价在2024年初短暂上扬。然而，这种情绪并未持续，高企的利率和就业市场的不确定性迅速抑制了需求。根据新西兰央行公布的数据显示，全年房价下跌0.2%，其中奥克兰和惠灵顿等大城市的跌幅尤为明显。
值得注意的是，尽管市场整体低迷，一些区域依然表现突出。例如，Herne Bay的房屋中位价达到357万纽币，同比上涨4%。南岛的Blaketown和Kaikoura则分别以17%和13%的涨幅领跑全国。这些区域的表现表明，市场并非一片惨淡，而是存在局部机会。
新西兰房价最高和最低的居民区示意图 （来源：CoreLogic）
上图显示了根据CoreLogic《2024年最佳回顾报告》记录，新西兰过去一年及过去五年中房价增长最快和最慢的居民区
展望2025年，新西兰央行预测房价将在下半年迎来强劲反弹，全年增幅有望达到7.1%，并在2026年3月达到峰值7.4%。这一预测的上调，反映了利率下降和经济信心恢复可能带来的积极影响。
从政策来看，新西兰央行自2024年下半年开始逐步下调官方现金利率（OCR），从5.5%降至4.25%。随之而来的是各大银行迅速降低抵押贷款利率，为市场注入了一剂强心针。然而，经济基本面的挑战依然存在。就业市场的不确定性和失业率的上升可能继续抑制家庭购房需求。换言之，市场的复苏并非是“全面性”的，房价上涨的同时，整体交易量未必能达到历史高点。
2020年10月至2024年10月不同类型买家占有抵押贷款市场比例曲线变化图（来源：央行）
2024年贷款市场的动态为未来走势提供了更多线索。数据显示，10月份的抵押贷款总额达到75.34亿纽币，为2021年12月以来的最高水平。其中，投资者获得的贷款占比达到22.7%，为2021年2月以来的最高比例。这一趋势从8月开始明显，投资者借款金额首次超过首次购房者，而这种优势在接下来的几个月进一步扩大。
这种变化不仅体现了投资者对市场复苏的敏锐把握，也反映了他们对低利率环境的迅速反应。相比之下，首次购房者的市场份额从2023年底的25.2%降至2024年10月的20.7%。尽管首次购房者的贷款承诺数量达到2765笔，创下近一年新高，但仍未能超越投资者的3068笔。
目前的市场格局显现出明显的分化：投资者信心的回归推动了市场活跃度的提升，而首次购房者却在逐步退居次要地位。这种局面对市场复苏的整体稳定性构成挑战。如果投资者继续主导市场，房价的快速反弹可能进一步拉高首次购房者的入市门槛。
从长远来看，市场的健康发展需要兼顾各方利益。一味依赖投资者推动增长，可能导致市场波动性加剧，特别是在经济面临不确定性的时候。
2025年新西兰房地产市场有望会迎来一个复苏的拐点，但这并不意味着一切问题都迎刃而解。利率下降、房价回升、市场交易活跃度提高，这些看似积极的信号背后仍存在隐忧。对于投资者来说，如何在复苏中寻找长期价值将是关键；而首次购房者则需要在竞争激烈的环境中快速适应，抓住时机入市。无论是政策制定者还是市场参与者，都需认识到市场的复苏不是简单的“回到市场高峰期”。在一个多变的环境中，灵活性和前瞻性将成为房产投资者制胜的法宝。
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