高利率重塑商业地产格局，降息红利加持下2025谁能成为投资市场的最大赢家？

教育 2025-01-08 12:00 新西兰

2024：商业地产的“至暗时刻”

2024年，新西兰商业地产市场经历了二十年来最具挑战性的一年。高利率的重压、远程办公的普及以及消费者行为的转变，让这个市场陷入低谷。数据显示，全年销售和租赁总额不足60亿纽币，为十年来最低点，投资交易量更是回到了2001-2002年的水平。

2000至2024年新西兰商业地产销售量曲线变化图（来源：CoreLogic）

Bayleys商业与资本部门全国总监Ryan Johnson形容道：“2024年的投资销售表现糟糕到了令人难以置信的地步。生活成本危机与高利率的叠加效应，让企业和投资者难以为继。”

然而，市场低迷不仅仅是因为利率过高。疫情后行为模式的改变，例如混合办公和在线购物的迅猛发展，极大改变了商用地产的需求结构。

分化中的市场表现

办公地产：优质化趋势加剧两极分化

混合办公已成为主流。据统计，近50%的新西兰人可以选择在家办公，这对办公地产市场产生了深远影响。越来越多企业倾向于租用配备现代化设施和可持续设计的优质办公空间，而次级办公楼的空置率则持续攀升，租金增长乏力。这种“优质化”趋势让市场形成了明显的两极分化。

2009至2023奥克兰商业办公空间空置率变化图（来源：RBNZ，JLL）

来自Bayleys的数据表明，尽管政府推动公务员回到办公室，但整体租赁需求仍未达到预期。2025年，办公市场的复苏可能更多依赖于高质量办公空间之间的激烈竞争。

零售地产：艰难求生的中坚力量

零售地产成为本轮市场低迷中最具挑战性的领域之一。消费者信心受高通胀和高利率影响持续低迷，同时CBD区域因远程办公导致人流量锐减，进一步打击了零售需求。奥克兰CBD的零售空置率在2021年底达到14%的峰值，目前虽有所改善，但仍高达10%，远高于疫情前的4%平均水平。

值得注意的是，居民区零售空间相较CBD表现更稳健。随着消费者行为向本地化转变，越来越多的人选择在家附近的商场和餐馆消费，这为部分零售物业带来了生机。然而，CBD零售如何从危机中复苏，仍是一个悬而未决的问题。

2000至2024年新西兰商业地产租金变化曲线图

工业地产：逆势上扬的赢家

工业地产无疑是2024年商用地产市场中的亮点。电商需求激增推动了物流和仓储设施的租赁和投资热潮。与此同时，土地供应不足和开发成本高昂让工业地产的租金一路飙升，自疫情以来累计增长30%。工业地产成为投资者追捧的“避风港”，其稳定回报和低空置率让其在市场低迷中独树一帜。

未来展望：曙光初现

利率下调：极大的提振了市场信心

随着新西兰央行开始降息，市场信心逐步回升。Colliers的调查显示，2024年底商业地产投资者的信心已经从负值回到正值。预计到2025年，利率将稳定在5%-5.5%，这将为市场的温和复苏提供支撑。

投资者对商业地产信心变化曲线（来源：Stats NZ，Colliers）

结构性调整与新机遇

虽然利率下降将推动整体复苏，但商用地产的结构性调整仍将带来持续影响：

工业地产将继续因电商需求推动而繁荣。
办公市场将围绕优质空间展开更激烈的竞争，而低等级办公楼需要通过改造升级寻求新生。
零售市场需要进一步创新，特别是CBD区域的零售物业，可能需要转型为社区服务中心或混合用途物业。

政策与区域差异的作用

奥克兰CBD复兴仍需政策支持，例如基础设施建设投资和城市规划创新。而基督城作为重建后的成功案例，因供需平衡在全国市场中表现尤为突出。惠灵顿则继续受益于政府部门活动和工业用地的稳定需求。

2025年机遇中的挑战

那么问题来了，在经历了至暗时刻后，2025能否成商用地产的曙光之年呢？逸居新西兰再次连线到拥有16年商业地产行业经验的Bayleys资深经纪人梁虹女士。

梁虹：2024年的新西兰商业地产市场的确经历了一场前所未有的低迷，但2025年的前景已开始显现曙光。从工业地产的强势表现到零售市场的潜在转型机会，再到办公市场的优质化趋势，每个领域都在挑战中孕育新机遇。对于投资者而言，关键在于精准把握市场趋势，选择具备长期潜力的资产类型，同时积极适应行为模式和经济环境的变化。尽管商业地产的未来充满未知，但唯有适者生存。那些能够快速调整策略、抓住新兴需求的投资者与开发商，才会成为最终赢家。

往期阅读

01. 通胀几近消失？新西兰建筑成本进入稳定期！2025住房市场全解析

02. OCR再次下调后，商业地产投资将迎来黄金机遇？

03. 2025年市场前景全解析：首次购房者的机会与危机，投资者如何重塑新西兰房市新格局