根据央行9月底发布的相关公告，自11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。同时，房贷利率
作为房贷发放的主力军，六大行于今天陆续发布公告，将从11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
有接近央行人士表示，本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
今日（10月31日）早间，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行集体发布“关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告”，即备受市场期待的存量房贷加点、重定价周期调整，正式落地。晚间，招行也发布了相关公告。
据各行公告，如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。
具体调整规则为，全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
例如，中国人民银行官网公布的今年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%。据此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为3.33%-3.85%=-52BP。
也就是说，如果当前客户的房贷LPR加点值高于-52BP+30BP=-22BP，则可向银行申请调整加点。考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计今年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
但后续，随着各季度全国新发放房贷平均利率和LPR的变动，全国新发放房贷利率平均加点值也将对应变化。
中行在答疑帖中表示，申请调整利率加点值没有次数限制，11月1日起，符合条件的客户即可通过对应银行手机银行或贷款经办行提出LPR加点值调整申请。
据悉，除了六大商业银行之外，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
相对于LPR加点值，重定价周期的调整更为普适。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自今年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，央行此前公告取消了对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制，六大银行的公告也明确了这一点。
据各行公告，浮动利率房贷客户均可申请调整重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。
但调整需谨慎，各行公告均表示，贷款发放后，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。
需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。同时，各行表示调整重定价周期后，重定价日可延用原贷款合同中的日期。这就意味着：
如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠； 如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
截至目前，最近一轮存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。
10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130个基点。
初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。
由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。
目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国央行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。
中国工商银行关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的公告
中国农业银行关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告
中国银行关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告
中国建设银行关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告
交通银行关于存量住房贷款常态化利率调整相关事项的公告
中国邮政储蓄银行关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告
综合整理
值班编辑 | 赵文婷
值班主编 | 赵伟莉
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