“9月29日晚，对房地产市场来说，是一个振奋之夜。”中国房地产报这样评论道。
9月29日晚间，央行会同金融监管总局连发四项稳地产政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限等。
监管层话音落地，当晚，国有六大行及多家股份行均发布公告，称将于10月12日发布存量住房贷款利率调整操作细则，并于10月31日前完成批量调整；9月30日又有多家银行跟进。
与此同时，一线城市也纷纷响应——29日晚间，上海、深圳、广州三大一线城市集体降低购房门槛和成本；南京也于近期推出30条政策措施，包括落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策，楼市步入空前政策宽松期。
此次新政的亮点主要有哪些？购房者能节约多少利息支出？存量房贷利率是否会再度下调？
央行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。
根据上述文件精神，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，调整存量房贷利率，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。
央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
中指研究院分析称，当前多数城市二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果可能较为有限。但在北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，有助于加速一二手房置换链条的打通流转。
央行、金融监管总局发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）、《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中的部分政策的适用期限，延长至2026年12月31日。
民生银行首席经济学家温彬表示，延期“金融16条”将从房企融资角度加大房地产开发贷款投放，从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款，从风险化解角度通过股权融资推动受困房企项目的兼并收购，总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。
央行优化保障性住房再贷款政策，对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。这意味着，过去商业银行发放100亿元贷款，央行提供低成本资金60亿元，现在央行提供低成本资金100亿元，从而加快推动商品房的去库存进程。
5月17日，央行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。
那么，民众关心的问题来了：本次调整范围是什么？存量房贷利率能降多少？月供能省多少？需要客户主动申请并提供材料吗？怎么查询利率是否已调整？一起来看👇🏻👇🏻
本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
需要明确的是，如果客户贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷款，也可以进行存量房贷利率调整。本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在此次调整范围之内。
各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
简单来说，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以调整至新发放房贷利率政策下限。
如果存量房贷利率批量调整后由4.4%降至约3.55%，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，可节约借款人利息支出每年约5600元。
如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。
不需要！银行将于10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将进行批量调整，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提供材料或到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。
不用等到明年了！央行取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，存量房贷借款人可以和银行协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。不过，需要提醒的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
您可通过银行手机银行APP“首页-借钱-我的-我的贷款”栏目进行查询，选中要查询的贷款。
根据农业银行的客户问答，区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合人民银行相关公告和市场利率定价自律机制倡议要求的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合上述公告和倡议要求的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
工商银行和交通银行则一致表示，此次房贷利率调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息不可返还，此次存量房贷利率调整不溯及既往。
对！对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。不过，基于“因城施策”原则，你所在的城市买二套房首付比例仍有可能高于15%。
多家银行表示，调整完成后，将以短信等形式通知借款人，后续客户也可以通过手机银行查看调整结果，如客户还没安装手机银行，可以提前扫描二维码或登录银行官方网站下载安装。
要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革。未来，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。
目前而言，根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
根据央行发布的最新公告，其进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一个月，中国央行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
招联首席研究员董希淼表示，从9月24日中国人民银行行长潘功胜宣布存量房贷利率调整消息到9月29日正式落地，仅仅用了5天时间，速度快、力度大，及时回应人民群众呼声，有力提振市场信心。此次存量房贷利率调整有3个明显特点：
调整对象既包括存量首套房贷，也包括其他存量房贷。 不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整。 借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而建立常态化、市场化的调整机制。
综合整理
值班编辑 | 赵文婷
值班主编 | 赵伟莉
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