独栋高层大厦酒店如何规划？高低品牌融合
一、独栋高层大厦酒店高低配式规划的必要性
随着旅游市场的不断发展和人们对住宿品质要求的持续提高，很多独栋高层大厦都面临着如何高端中端客人兼顾的问题，高端酒店投资大、资本回收期长，但是品牌效应好，中低端酒店则相反，高低品牌组合的酒店规划展现出巨大的潜力与价值。
从市场趋势来看，消费者对于个性化、多元化的住宿体验需求日益增长。高端酒店部分能够满足那些追求奢华享受、注重品质服务的高端客户群体，而中端酒店则可以吸引更广泛的商旅、旅游团及政府客户等。这种高低搭配的组合模式能够更好地适应不同层次消费者的需求，在激烈的市场竞争中占据优势。
在品牌建设方面，高低品牌组合有助于提升整体品牌形象。高端酒店的存在为中端酒店带来品牌溢价，同时中端酒店的高性价比也能为高端酒店吸引更多潜在客户。通过共同的品牌推广和营销策略，可以提高品牌知名度和美誉度，扩大市场份额。。
二、高端酒店规划
（一）定位与特色
在独栋高层大厦中，高端酒店定位为豪华酒店，致力于为宾客提供极致的住宿体验。通常的客房数量介于40-60间之间，其特色之一是拥有类似高端酒店行政酒廊的综合空间。通常来说，行政酒廊一般要求设于建筑的高层，面积最少为四个标准客房间隔，需在两个间隔的长廊上提供最少 12 人的座位。当行政客房多于 80 间，每 20 间客房需在行政酒廊上额外添置多一个间隔的面积。行政酒廊须有前厅，小型会议室/董事局会议事、备餐区，自助餐台，桌和椅，软座和化妆间，大堂中到达综合空间的电梯应设在直接能见及方便进出的位置。同时，高端酒店的装修标准比较高，达到每平方 8000 元，提供与公众地方质量相近的表面装修，配合客房的装修，营造出奢华的氛围。这种高装修标准不仅提升了酒店的品质，也为宾客带来了舒适和愉悦的住宿体验。
（二）房价与收益
高端酒店的房价设定为平均 1000 元。这个价格的设定是基于酒店的高装修标准、豪华设施以及优质的服务。高端酒店在提升整体形象方面起着重要的作用。一方面，它吸引了高端客户群体，这些客户对住宿环境和服务品质有较高的要求，愿意为高品质的住宿体验支付较高的价格。另一方面，高端酒店的存在提升了独栋高层大厦酒店的整体形象，为中端酒店带来了品牌溢价。预期收益方面，虽然高端酒店的房间数量相对较少，只有 40 - 60 间房，但由于房价较高，其收益也不容小觑。同时，高端酒店的客户群体通常具有较高的消费能力，可能会在酒店的餐饮、会议等其他服务项目上产生额外的消费，进一步增加酒店的收益。
三、中端酒店规划
（一）目标客户群体
中端酒店主要面向商旅客户、旅游团以及政府客户等。商旅客户通常对酒店的位置、交通便利性以及办公设施有较高要求。他们的出差标准大部分在 350 - 400 这个区间，需要一个舒适的住宿环境来缓解工作压力。旅游团则更注重酒店的性价比和配套服务，如早餐、交通便利性等，以便在旅途中有一个休息和交流的场所。政府客户对酒店的规范性和安全性有较高要求，同时也需要合理的价格和良好的服务。这些目标客户群体的需求特点各不相同，但都可以通过中端酒店的特色服务得到满足。
（二）配套设施与服务
中端酒店配套类似共享办公空间的公共空间，要具有很高的实用性。早上提供早餐，为客人提供充足的能量开启新的一天。平时，共享空间可以作为办公会客的场所，满足商旅客户的工作需求。共享办公空间的目的是为商旅客人提供了丰富的社交机会，用户可以通过参加各种社区活动，扩展人脉，寻找潜在的商业合作伙伴。同时，共享办公空间通常位于市中心或交通便利的区域，方便用户通勤。此外，酒店还提供专业的工作环境和基础设施，可以帮助客户提升工作效率和专业形象。
（三）房价与回报
一二线城市的中端酒店开业后平均房价通常为 350 元，相比高端酒店价格更加亲民。这种价格定位使得中端酒店在市场上具有较高的竞争力，能够吸引更多的客户群体。同时，中端酒店的回报速度较快。一方面，中端酒店的客户群体广泛，包括商务人士、旅游者、家庭出行等，市场需求较大。另一方面，中端酒店的运营成本相对较低，管理效率高。中端酒店通常会采用标准化的管理模式，例如连锁酒店模式。这些模式可以提高酒店的管理效率，降低成本，同时也能够保证服务质量的稳定性和一致性。与高端酒店相比，中端酒店虽然在形象上可能稍逊一筹，但在回报速度和市场适应性方面具有明显的优势。
四、高低品牌组合优势
（一）投入与回报平衡
独栋高层大厦采用高低品牌组合的方式进行酒店规划，能够实现投入与回报的平衡。首先，从投入方面来看，高端酒店部分虽然装修费用较高，达到每平方 8000 元，但房间数量相对较少，只有 40 - 60 间房。而中端酒店的装修费用相对较低，能够有效控制整体的装修成本。同时，由于两家酒店可以共用部分设施，如停车场、设备房等，进一步降低了投入成本。
在回报方面，高端酒店以其良好的形象和高品质的服务，吸引了高端客户群体，提升了整个酒店的品牌价值。虽然房间数量少，但房价较高，平均达到 1000 元，能够带来可观的收益。中端酒店则以其亲民的价格和广泛的客户群体，实现了快速回报。参考资料显示，在一些城市，中端酒店的平均客房出租率可以达到 75% 以上，年利润可达数百万元。例如二线城市的中档酒店，物业 5000 平，100 间房，酒店全年卖价在 250 元到 500 元之间，平均客房出租率为 75%，年利润可达 400 多万元。通过高低品牌组合，既能享受高端酒店带来的形象提升，又能获得中端酒店的快速回报，实现了投入与回报的平衡。
（二）管理团队共用
两家酒店共用一套管理团队具有诸多便利性。首先，在人员调配方面，可以根据不同时间段的需求进行灵活调整。例如，在旅游旺季，中端酒店的客流量较大，可以将部分高端酒店的服务人员调配到中端酒店，以满足客户需求。而在商务活动频繁的时期，高端酒店的需求增加，可以将中端酒店的部分人员调配到高端酒店，确保服务质量。
其次，共用管理团队可以降低成本。一方面，减少了管理人员的数量，降低了人力成本。酒店人工成本通常占酒店收入的 30% 至 35%，通过共享管理人员，可以有效降低人工成本。另一方面，管理团队可以统一进行培训和管理，提高工作效率，降低管理成本。
此外，共用管理团队还可以提高服务质量和管理水平。管理团队可以为某些部门制定统一的服务标准和管理策略，确保两家酒店在服务质量和管理水平上保持一致。同时，管理团队可以进行经验交流和分享，不断提升自身的管理能力和服务水平。
根据我近些年的顾问经验，独栋高层大厦采用高低品牌组合的方式进行酒店规划，具有投入与回报平衡、管理团队共用等优势。这种规划方式既能够满足不同客户群体的需求，又能够提高酒店的竞争力和盈利能力，是一种值得推广的酒店规划方式。
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周劭斌
95年入行的资深酒店人、酒店策划筹建顾问、运营顾问、酒店运营诊断专家，曾服务于IHG、凯宾斯基、万豪集团、希尔顿集团，曾任西班牙巴塞罗集团中国区运营副总裁、法国巴黎酒店集团安珀酒店中国区运营副总裁。
工作及顾问过的项目分布广州、深圳、惠州、福州、敦煌、三亚、银川；澳大利亚墨尔本、泰国芭堤雅、普吉岛；美国纽约、长岛等地。
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