在2016年《奥克兰统一计划》推出前，独立住宅是最常见的住房类型。而如今，中密度住宅（MDH）已成为主流，去年新批准的住宅中有三分之二是中密度住宅。随着过去十年的快速增长，奥克兰正在向新型住房和生活方式过渡。对于这个将影响到上百万人居住方式的变革，评估新建住房的表现至关重要。而了解居民的实际居住体验，无疑是最好的评估方法之一。通过研究，我们才能更好地了解奥克兰人在中密度住宅中的真实生活体验。
近日，奥克兰市议会经济与社会研究团队与Tāmaki Makaurau设计运营团队联合发布了一份研究报告，总结了居民在奥克兰中密度住宅中的生活体验。研究目的在于深入了解最近建成的中密度住宅如何影响居民的生活质量，并为未来的住宅设计和政策提供改进建议。
研究背景与方法
该研究于2023年展开，旨在通过分析居民的实际居住体验，帮助包括奥克兰市议会、开发商和政府在内的相关方改善中密度住宅的设计和批准流程，从而提高奥克兰居民的整体福祉。研究采用了多种方法，包括文献回顾、地理空间分析、1337名居住在中密度住宅的参与者的在线问卷调查、110个住宅的建筑许可分析，以及20次深入的家庭访问，力求全面了解中密度住宅居民的居住体验。
关键发现
研究发现，单身或无子女的家庭对住宅的满意度普遍高于有孩子的家庭。然而，中密度住宅普遍存在储物空间不足、室内空间狭小等问题，特别是对于有孩子的家庭来说，这些问题更为突出。研究指出，中密度住宅在满足部分家庭需求的同时，还需增加设计多样性，以适应不同规模家庭的需求。
具体来说，超过一半的住宅内部面积小于最佳设计指南的建议标准。尤其是客厅和厨房等生活空间的面积较小，而浴室的面积则超出建议标准。此外，储物空间不足的问题普遍存在，超过半数的受访者表示，他们的厨房、日常物品和食品储存空间都不够用，导致部分家庭不得不将储物功能转移到餐厅或车库，从而进一步限制了这些空间的使用。
居住空间与功能性挑战
研究还发现，部分家庭的卧室和客厅空间难以满足居住需求。特别是在多层联排住宅和复式住宅中，由于房间宽度有限、门窗布置不合理等原因，家具摆放和活动空间受到限制。虽然部分家庭可以通过使用备用卧室来缓解储物和空间问题，但对于有孩子的家庭，客厅空间的灵活性不足，影响了他们的日常生活。
气候影响与隐私问题
夏季高温也是中密度住宅面临的主要挑战之一。研究表明，许多住宅因窗户设计不合理、缺乏遮阳措施而导致夏季室内过热，影响居民的舒适度。许多居民为了改善室内温度，不得不安装空调和遮光设备，但这些改动不仅增加了成本，还可能加剧城市热岛效应。此外，隐私问题也引起了居民的不满。近一半的受访者表示，为了保护隐私，他们不得不在白天拉上窗帘或使用其他遮挡措施，这在一定程度上削弱了住宅的安全感和公共空间的可视性。
户外空间与停车问题
户外空间虽受到居民重视，但近半数受访者认为其户外空间面积不足，难以满足日常使用需求。此外，停车问题也十分突出。许多家庭的汽车数量超出了车位配置，导致车辆占用公共道路或行人道，影响了社区的安全和美观。尽管大多数家庭拥有车库，但只有一半的人实际将车库用于停车，更多情况下，车库被用作储物、健身或其他生活功能区。
中密度住宅真的适合奥克兰的
城建发展需要吗？
整体来看，奥克兰需要更多的住房，尤其是在商圈、学校、公园附近提供中密度住宅的住房选择尤为重要。自2016年市议会增加住房容量以来，新建住宅数量显著增长，提供了更多的住房类型和地点选择，改善了住房负担能力，其中包括大量中密度住宅选择。
2023年的人口普查数据显示，自2018年以来，奥克兰新增了64,800套住房，增长了11.9%，远超人口增长速度。此外，奥克兰的租金和房价增长速度低于新西兰其他地区。奥克兰大学的研究显示，2017年至2024年期间，奥克兰的租金增长了22%，而全国增长为34%。数据显示，如果没有城市规划规则的变化允许更高的住房密度，2022年的租金将至少高出27%
然而，这种住房模式真的适合本地人的生活方式吗？
有人质疑，中密度住宅并不适合所有人，开发商和设计师需要更加仔细考虑住宅的共享空间设计，比如为公寓增加公共活动室等设施。也有评论者指出，虽然居民对更多的储物空间和更大的居住面积有需求，但这些需求往往伴随着成本的增加，选择和可负担性很难兼得。无论是对住宅高温的抱怨，还是对设计缺陷的批评，这份报告为奥克兰未来中密度住宅的设计提供了重要的参考依据。开发商、政策制定者和设计师都需认真考虑这些反馈，以提升住宅的适应性和居民的居住体验。除此之外，市议会还应考虑中密度住宅对气候、交通及社区整体生活质量的影响，确保未来的住宅建设能够更好地满足居民的多样化需求。
那么问题来了，您对这份中密度住宅研究报告有何看法，欢迎在文末留言区发表自己的观点。
房产销售逐渐回暖，但买家仍占据主导地位
来自CoreLogic的最新房产调查数据显示，新西兰8月的房产销售量较去年同期相比增长了1.6%，这是自2023年4月以来的第15次增长。然而，销售量仍远低于正常水平，最新的月度总量为6320套，比过去10年中8月份的平均水平低了约15%。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此表示，较低的销售水平，加上每周持续涌入的新房源，使得市场上待售房屋数量有所增加。“例如，在惠灵顿、丰盛湾、奥克兰和奥塔哥等地区，市场上总房源量增加了20-25%，买家将拥有丰富的选择。”总房源量比去年同期增加了13%，达到至少六年来9月份的最高水平，他指出，这种相对较低的销售水平更多是因为买家的谨慎态度。虽然较低的按揭利率提升了买家的积极性，但就业市场不稳定仍影响了购房信心。
他预计10月份官方现金利率将进一步下调，按揭利率有望继续下降。然而，由于房屋负担能力问题、新增房源充足以及就业市场疲软等因素，房价短期内不太可能出现显著的回升。
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