文｜竺劲、黄啸天
本周市场迎来较大幅反弹，中证REITs全收益指数上涨2.59%，收于951.43。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs上涨3.7%，经营权类REITs上涨 2.8%。本周中信建投沈阳国际软件园REIT获上交所问询，监管主要关注租户中初创企业及孵化器租户情况、租赁合同具体内容、资产完整性及估值逻辑等方面，凸显了进一步压实REITs估值的态势。此外，汇添富九州通医药仓储物流REIT于12月9日回复上交所反馈，估值较申报稿下调6.15%。主要调整评估假设、合同期外办公部分出租率及长期增长率等关键估值参数，估值由11.70亿元下调至10.98亿元，较申请稿下调0.72亿元。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数上涨2.59%，收于951.43；全周加权日均换手率1.06%，较上周0.64%上涨0.42个百分点，日均成交金额为6.0亿元，较上周的3.8亿元上涨56%；2）本周产权类REITs上涨3.7%，经营权类REITs上涨2.8%；3）本周所有REITs子板块中，保租房REITs涨幅最大为6.2%，高速公路REITs跌幅最大为1.5%；4）工银蒙能清洁能源 REIT 涨幅最大为26.3%；华夏越秀高速REIT跌幅最大为0.6%。
重要公告回顾：1）红土创新盐田港REIT：解禁份额共计0.3亿份，12月16日解除限售；2）博时蛇口产园REIT：解禁份额共计0.1亿份，于12月16日解除限售；本次拟分配金额3689.0万元；3）华夏特变电工新能源REIT：本次拟分配金额6982.0万元；4）易方达深高速REIT：本次拟分配金额6351.0 万元；5）中航易商仓储物流REIT：发售价格为2.628元/份，募集期为12月13日-12月19日；6）华夏越秀高速公路REIT：解禁份额共计0.3亿份，12月16日解除限售；7）国泰君安东久新经济REIT：东久重庆智造园二期不纳入拟扩募资产，拟扩募资产变更为东久南通智造园、东久重庆智造园一期；8）建信中关村REIT：解禁份额共计1.2亿份，12月17日解除限售；9）富国首创水务REIT：合肥项目签署特许经营权补充协议，项目政府方主体资格由合肥市城乡建设局并更为合肥市水务局。
1 本周（截至12.13）重要政策新闻
2 本周（截至12.13）市场表现
4 本周（截至12.13）关注：沈阳软件园REIT获问询、九州通医药仓储REIT回复反馈
中信建投沈阳国际软件园REIT获上交所问询，监管对估值关注有所细化，凸显进一步压实REITs一级估值的监管态势。监管主要关注租户中初创企业及孵化器租户情况、租赁合同具体内容、资产完整性及估值逻辑等方面。本次回馈回复关注点有所细化。尤其是估值方面，需结合项目基本情况、租户所属行业发展情况、宏观环境等内部外因素综合评估具体估值假设，包括租金价格、出租率、折现率等。体现了监管层进一步压实REITs一级估值的态势。
汇添富九州通医药仓储物流REIT于12月9日回复上交所反馈，估值较申报稿下调6.15%。主要调整评估假设、合同期外办公部分出租率及长期增长率等关键估值参数，估值由11.70亿元下调至10.98亿元，较申请稿下调0.72亿元。
华夏金隅智造工场产业园REIT于11月29日回复上交所反馈，估值较申报稿下调27.12%。主要调整出租率假设、租金单价、租金单价增长率假设、免租金假设、收缴率假设、资本性支出假设等关键估值参数，估值 由15.30亿元下调至11.15亿元，较申请稿下调4.15亿元。
5 本周（截至12.13）在审项目情况
6 本周（截至12.13）主要招标信息
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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