文｜竺劲、黄啸天
沪深两所同步发布REITs审核关注事项指引（2024修订）。本次修订是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新。新修订指引在贯彻落实了1014号文等前期文件的基础上，总结归纳了过往监管审核的经验。一方面，明确了项目首发规模、收益性要求，新增附属及共用资产入池等有关要求，细化项目信披标准，规范资产评估及运营管理行为；另一方面，新修订指引也明确了对产业园区等五类资产的差异化要求，完善了大类资产核查标准体系，提高了信披核查针对性。我们认为新修订指引的出台标志着REITs监管渐趋完善，其在资产合规性、估值审慎性和运营管理规范性等方面要求细化趋严，符合监管抓牢REITs发行审核，持续压实REITs估值的一贯工作基调。
12月27日，沪深两所同步发布REITs审核关注事项指引（2024修订）。本修订是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新，有利于进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。
细化共性要求，规范估值和运营管理。本次沪深两所发布的REITs审核关注事项指引修订（以下简称“新修订指引”）是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新。新修订指引进一步细化和明确了对项目信披和核查的共性要求。具体来说：（1）明确首发规模要求：首发估值原则上不低于10亿元（租赁住房及养老不低于8亿元），与发改投资〔2024〕1014号文（以下简称“1014号文”）的最新要求一致；（2）明确收益性要求：基础设施项目为特许经营权、经营收益权类基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%，其他项目未来三年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。对REITs收益性的要求尽管不见于1014号文，但本次新修订指引的规定沿用了发改投资〔2023〕236号文的有关规定。这一变动表明，对项目未来收益性的把控或将从国家发改委层面转移至沪深两所层面;（3）新增附属设施和共用资产入池的要求。这一变化符合1014号文对放宽入池资产范围的有关规定；（4）规范两类项目的披露要求：区分依托租赁收入和依托收费收入两类基础设施，并在旧指引的基础上分别细化项目收入、成本、行业情况以及财务数据的披露要求；（5）规范资产评估：要求基金管理人需对评估参数和评估方法进行独立核查，并引导评估机构提高评估审慎性；（6）规范运营管理：明确基金经理兼任标准，要求基金建立有效的分层决策机制，细化基金管理费、运营管理费收取要求等。
完善大类资产标准体系，提高信披核查针对性。新修订指引充分总结了审核经验，将过往的项目反馈意见进行了汇总提炼，结合1014号文对相应资产类别的要求，据此形成了对5种大类资产的差异化要求（旧指引仅包含产业园区、收费公路2种）。具体来说：（1）产业园区：明确了资产完整入池、散售、配套底商和酒店入池等方面的占比要求；进一步细化项目涉及孵化器的各类信披要求；针对性细化资产的估值参数取值合理性要求；（2）收费公路：细化完善经营指标口径和颗粒度的信披要求；明确改扩建、政府还贷公路变更为经营性公路等情形的核查和信披要求；针对性细化资产的估值参数取值合理性要求；（3）租赁住房：根据1014号文要求，将资产范围拓宽至保障性租赁住房、市场化租赁住房，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目等，并按上述类型区分信披核查要求；针对性细化资产的估值参数取值合理性要求；（4）消费基础设施：明确土地取得方式、配套酒店和商业办公入池、资产完整性等合规性要求，细化项目经营与财务情况、重要租户等事项的披露要求；针对性细化资产的估值参数取值合理性要求；（5）仓储物流：明确土地取得方式、土地性质、特种仓储或者保税仓储运营资质等合规性要求；规范项目智能化水平、网点布局、投资协议经济指标约束、运营管理等事项的披露要求；针对性细化资产的估值参数取值合理性要求。
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓；2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展；3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
证券研究报告名称：《发行审核关注点细化，REITs监管渐趋完善——沪深两所REITs审核关注事项指引修订点评》
对外发布时间：2024年12月30日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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