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2024年三季度REITs业绩同环比承压，经营压力仍普遍存在。共有41只C-REITs公布三季报，28只可同比项目中仅6只收入未出现下滑，36只可环比项目中则有21只收入未出现下滑，但其中近半集中在以三季度为旺季的高速REITs板块。上市REITs2024累计平均收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别是98.1%、100.7%、100.5%，但季节性因素下参考意义有限。
板块表现分化，消费、保租房表现最佳。（1）保租房：经营韧性持续，出租率高位波动，厦门安居REIT量价双增（2）仓储物流：供需承压竞争加剧，散租项目量价双跌，京东REIT整租模式下维持满租。（3）产业园区：板块整体承压，厂房出租率维持高位，研办项目经营压力增大，部分项目出租率加速下滑，以价换量延续。（4）消费：核心资产优势仍在，购物中心REITs出租率稳中有升，多数项目经营指标稳健增长；物美REIT出租率有所回落，剩余租期长达7.7年。（5）生态环保：首钢绿能REIT业绩承压，主因垃圾分类带来源头减量，及全市生活垃圾焚烧处理能力增加；首创水务REIT运营维持稳健。（6）高速公路：暑运旺季业绩，同比业绩仍然普跌，多个项目经营端受极端天气及路网变化影响。（7）能源：项目表现持续分化，主因底层资产非标性强，受地区及发电资源等复杂因素制约。国电投REIT大风季上网电量同比增长超4成。
投资建议不变，建议继续关注抗周期、高股息、强原权三大方向。2024年以来REITs市场在政策利好、固收资产荒等因素的共同作用下出现明显上涨行情，自8月上旬高点以来有小幅回撤。至11月1日，中证REITs全收益指数较1月的年内低点上涨15.2%。我们重申此前观点，建议采用自上而下，先业态后个券的择券策略，建议关注抗周期赛道，优选高股息、强原权的优质标的。业态上建议关注抗周期属性较强的消费板块，保租房及厂房亦可逢低布局；个券层面建议优选板块内高股息、强原权的优质标的。
1、 审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
3、 政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
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证券研究报告名称：《经营压力仍存，抗周期业态韧性强——REITs行业2024年三季报业绩综述》
对外发布时间：2024年11月4日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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