文｜竺劲、李凯
央行将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在50bp左右，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右，有效降低居民负担，激发消费和购房潜力。下调二套房首付比例至15%，有助于降低购房门槛，释放改善型购房需求。央行将保障性住房再贷款中央行资金支持比例由60%提高至100%，同时支持收购房企存量土地，加大去库存支持力度。将“金融十六条”政策和经营性物业贷政策有效期从2024年12月31日延长至2026年12月31日，持续支持房企的的合理融资需求。
下调存量房贷利率，减轻居民负担。央行表示将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在50bp左右，根据央行数据，截至2024年二季度末，全国新发房贷利率为3.45%。根据央行表述，去年9月实施存量房贷下调后，居民部门年均减少利息支出1700亿，本次预计可进一步减少年均利息支出1500亿，力度接近去年水平。按惠及1.5亿人计算，人均增收1000元，占到年人均可支配收入的2.5%，有效降低居民负担，激发消费和购房潜力。
继517之后再度下调首付比例，不再区分首套二套，二套首付调整为15%。2024年5月17日，央行将首套房最低首付比例由20%下调至15%，二套房最低首付比例由30%下调至25%。本次央行宣布在全国层面不再区分首套房和二套房，统一首付比例为15%，有助于降低购房门槛，释放改善型购房需求。
加大去库存支持力度。央行优化保障性住房再贷款政策，3000亿保障性住房再贷款中央行资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。同时央行将支持收购房企存量土地，研究允许政策性银行和商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量资源，并缓解房企资金压力。
满足房企合理融资需求。央行和金管总局将“金融十六条”政策和经营性物业贷政策有效期从2024年12月31日延长至2026年12月31日，以满足房企的的合理融资需求。此外，房地产融资协调机制也在持续推进，截至2024年9月，商业银行已审批白名单项目超5700个，审批通过融资金额1.4万亿元，支持400余万套住房顺利交付。
房地产市场活跃度有望提高。2024年以来，房地产支持性政策加速出台，需求端一线持续放松限购，杭州、成都等核心二线全面取消限购，首付比例、贷款利率均降至历史最低水平，同时本次下调存量房贷利率，将进一步减轻居民负担；供给端设立保障性住房再贷款收储存量房，限制高库存城市土地出让，并鼓励收购房企土地以盘活存量资源。政策支持下，房地产市场活跃度有望提高。
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
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竺劲 执业证书编号 S1440519120002
李凯 执业证书编号 S1440524040002
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