文｜竺劲、黄啸天
本周中证REITs市场延续上涨趋势，全收益指数上涨2.49%，收于987.73。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs上涨4.7%，经营权类REITs上涨2.0%。2024年12月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布重庆项目续租公告。租金较2024年末调降15.9%，但较2024年第三季度周边市场平均租金水平高32.7%。同日，嘉实京东REIT发布了原权关联方——刘强东及其一致行动人计划增持1亿元的有关公告。得益于续租租金强于市场预期，叠加原权关联方公告的增持预期，嘉实京东REIT于公告后的首个交易日上涨6.7%，次日上涨2.1%，本周累计涨幅近15%。
政策及新闻回顾：1）国家发改委提出要筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数上涨2.49%，收于987.73；全周加权日均换手率1.20%，较上周0.81%上涨0.39个百分点；日均成交金额为7.3亿元，较上周的5.1亿元上涨43%；2）本周产权类REITs上涨4.7%，经营权类REITs上涨2.0%；3）本周所有REITs子板块中，消费REITs涨幅最大为7.8%，高速公路REITs跌幅最大1.6%；4）华夏大悦城商业REIT涨幅最大为17.4%；华夏越秀高速REIT跌幅最大为0.4%。
重要公告回顾：1）国泰君安城投宽庭保租房REIT：本次战配解禁份额共计4.2亿份，占比36%，将于1月13日解禁；2）易方达华威市场REIT：发售价格为3.027元/份，募集期为1月6日-1月7日；3）招商科创REIT：12月31日于上交所上市交易；4）东吴苏园产业REIT：原权及关联方增持计划届满，原计划2024年1月2日-2024年12月29日增持不超2亿元且合计持有份额占比不超50%，目前累计增持1.4%，增持后占比41.4%；未来12个月拟继续增持，且与上一增持区间合计增持不超2亿元且合计持有份额占比不超50%；5）中航易商仓储物流REIT：文佩新任基金经理，马玉鹏岗位调动离任；6）国泰君安济南能源供热REIT：发售价格为7.4800元/份，募集期为1月6日-1月7日；7）建信中关村REIT：四季度平均月末租金为4.36元/㎡/天，同比下降22.8%，期末时点出租率为72.1%，期末时点签约率为79.1%。
1 本周（截至1.3）重要政策新闻
2 本周（截至1.3）市场表现
3 本周（截至1.3）重要公告
4 本周（截至1.3）关注：嘉实京东REIT公告续租及增持，本周涨幅近15%
嘉实京东REIT重庆项目同日发布续租及增持公告，本周累计涨幅近15%。2024年12月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布重庆项目续租公告。自2025年1月起续租首年起始净有效租金为20.16元/平方米/月，租金较2024年末调降15.9%，但较2024年第三季度周边市场平均租金水平提高32.7%。同日，嘉实京东REIT发布了原权关联方——刘强东及其一致行动人计划增持1亿元的有关公告。本次续租租金调整幅度整体符合市场预期，且续租后租金仍高于周边市场租金近3成，叠加原权关联方公告的增持预期，嘉实京东REIT在12月30日（本周一，公告后的首个交易日）即上涨6.7%，次日上涨2.1%，本周累计涨幅已达14.9%。
嘉实京东REIT在武汉项目续租后亦发布增持公告，但本次重庆项目续租后增持更为及时，力度更大。具体来说：（1）武汉项目：续租后近一周公告增持，基金管理人及原权关联方计划12个月增持2800万元。嘉实京东REIT于2024年1月4日公告武汉项目的续租结果，此后二级市场价格出现下挫。1月10日，嘉实京东REIT分别发布原始权益人、基金管理人增持公告。原始权益人北京京东世纪贸易及其关联方拟12个月内增持不超过1800万元；嘉实基金管理有限公司拟12个月内增持不超过1000万元。（2）重庆项目：续租当日公告增持，原权关联方计划24个月增持1亿元。2024年12月28日重庆项目续租公告和增持公告同日发布，刘强东及其一致行动人拟24个月内增持不超过1亿元，并承诺增持后6个月内不减持。我们认为，这一变化体现了REITs管理人及原始权益人的紧密合作下，REITs市值管理工作渐愈发顺畅。
5 本周（截至1.3）在审项目情况
6 本周（截至1.3）主要招标信息
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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