文｜竺劲、黄啸天
本周中证REITs全收益指数下跌0.07%，收于950.79。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs上涨1.3%，经营权类REITs下跌0.1%。本月上市3只产业园REITs，其中广发成都高投REIT发行首日涨幅超8%，在今年上市的26只REITs中排名第5，其强势表现受到了市场的广泛关注。我们认为虽然产业园区REITs为典型的顺周期板块，基本面存在一定压力。但考虑到一级发行端监管持续压实REITs估值；已上市项目的二级估值也历经长期回调（根据我们测算，当前产业园区REITs板块平均估值较低，P/NAV为0.94x，处于历史低位），且分派水平较好，总体现金分派率达到5.0%。板块内估值审慎、经营稳健的优质标的同样具备较高的配置价值。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数下跌0.07%，收于950.79；全周加权日均换手率0.87%，较上周1.06%下跌0.19个百分点；日均成交金额为5.2亿元，较上周的6.0亿元下跌14%；2）本周产权类REITs上涨1.3%，经营权类REITs下跌0.1%；3）本周所有REITs子板块中，保租房REITs涨幅最大为3.4%，仓储物流REITs跌幅最大为1.1%；4）广发成都高投产业园REIT涨幅最大为9.5%；中信建投明阳智能新能源REIT跌幅最大为2.5%。
重要公告回顾：1）中信建投明阳智能新能源REIT：本次拟分配金额7500.0万元；2）中信建投国家电投新能源REIT：本次拟分配金额26864.0万元；3）华夏越秀高速REIT：本次战配解禁份额共计3000.0万份，占比10.0%，于12月16日解除限售；4）广发成都高投产业园REIT：于12月19日于深交所上市交易；5）招商科创REIT：网下投资者有效认购申请确认比例为80.8%；6）易方达深高速REIT：11月路费收入同比变动-6.7%；7）华夏首创奥莱REIT：本次拟分配金额1454.4万元；8）华安张江产业园REIT：本次拟分配金额6000.0万元；9）华安百联消费REIT：本次拟分配金额2965.0万元；10）华泰江苏交控REIT：路费收入同比变动11.1%；11）华安外高桥REIT：拟于12月25日于上交所上市交易；12）招商高速公路REIT：11月路费收入同比变动-3.7%；13）平安广州广河REIT：11月路费收入同比变动-5.3%；14）华夏南京交通高速公路REIT：11月路费收入同比变动-2.6%。
1 本周（截至12.20）重要政策新闻
2 本周（截至12.20）市场表现
4 本周（截至12.20）关注：本月上市3只产业园REITs，广发成都高投REIT首发涨幅逾8%
本月上市3只产业园REITs，广发成都高投REIT首发涨幅超8%，板块优质标的渐具配置价值。12月以来，产业园REITs板块先后迎来华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和广发成都高投产业园REIT共3只新券上市。产业园区REITs因顺周期属性较强、经营端量价承压等因素，上市以来整体收跌3.0％（按总市值加权平均），今年以来上市的新券也多数首日收平微涨，但项目之间也已经出现分化。但板块内个券热度已现分化，本周上市的广发成都高投产业园REIT上市首日涨幅达8.8%，在今年上市的26只REITs中排名第5。我们认为尽管产业园区REITs为典型顺周期板块，但一级发行端监管持续压实REITs估值，已上市的产业园区REITs二级估值也历经长期回调，处于历史低位。我们计算的产业园区REITs板块平均P/FFO为20.2x，P/NAV为0.94x，现金分派率5.0%。当前产业园区REITs板块估值或已初步回归合理区间，板块内估值审慎、经营稳健的优质标的渐具配置价值。
5 本周（截至12.20）在审项目情况
6 本周（截至12.20）主要招标信息
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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