文｜竺劲、黄啸天
本周中证REITs全收益指数上涨1.36%，收于963.74。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs上涨2.2%，经营权类REITs上涨1.7%。本周华夏基金华润有巢租赁住房REIT扩募项目、汇添富上海地产租赁住房REIT首发项目获上交所问询。监管主要关注项目经营情况、项目估值、资本性支出及运营管理安排等方面。此外，沪深两所修订基础设施REITs审核指引，旨在优化结构，强化规范，突出资产特性，提升信息披露，明确项目分类与收益要求，完善监管机制，提升REITs效能。
政策及新闻回顾：1）中央办公厅、国务院办公厅发布意见，提出优化交通运输市场要素配置，支持交通项目发行基础设施REITs，研究长期融资工具助力交通运输发展；2）沪深两所修订基础设施REITs指引，优化结构，强化规范，突出资产特性，提升信息披露，明确项目分类与收益要求，完善监管机制，提升REITs效能。
行情回顾：1）本周中证REITs全收益指数上涨1.36%，收于963.74；全周加权日均换手率0.81%，较上周0.87%下跌0.06个百分点，日均成交金额为5.1亿元，较上周的5.2亿元下跌1.0%；2）本周产权类REITs上涨2.2%，经营权类REITs上涨1.7%；3）本周所有REITs子板块中，消费REITs涨幅最大为3.1%，市政环保REITs跌幅最大为-0.7%；4）华安外高桥REIT涨幅最大为11.6%；富国首创水务REIT跌幅最大为-2.1%。
重要公告回顾：1）嘉实京东仓储基础设施REIT：重庆项目续租，2024年执行净有效租金为23.98元/平方米/月（含税含物业费，下同），续租租金20.16元/平方米/月；刘强东先生及/或其一致行动人计划增持不超过1亿元；2）中航易商仓储物流REIT: 网下投资者有效认购申请确认比例为92.0%，公众投资者有效认购申请确认比例为95.3%；3）华夏基金华润有巢REIT: 变更净回收资金用途，变更后将净回收资金的不超过15%用于补充流动资金；4）易方达华威市场REIT：询价区间为2.820元/份-3.117元/份，拟于12月30日询价；5）国泰君安济南能源供热REIT：询价区间为6.750元/份-7.880元/份，拟于12月31日询价；6）招商科创REIT：拟于12月31日于上交所上市交易；7）中航首钢绿能REIT：开展国补应收账款保理业务，金额3000万元，利率2.98%/年。
1 本周（截至12.27）重要政策新闻
2 本周（截至12.27）市场表现
3 本周（截至12.27）重要公告
4 本周（截至12.27）关注：两保租房REITs获问询
华夏基金华润有巢租赁住房REIT扩募项目于12月23日获上交所问询。监管主要关注项目经营情况、项目估值、资本性支出及运营管理安排四方面。本次问询关注点有所细化，尤其是估值方面和运营管理安排方面，针对估值核心参数的合理性、估值参数选取逻辑的一致性、核心经营指标披露口径等内容作出更细致的问询。
汇添富上海地产租赁住房REIT于12月24日获上交所问询。监管主要关注项目经营情况、营业成本、项目估值、运营管理、期初现金安排及土地实际用途等方面。本次问询关注点有所细化。在估值方面，对估值参数选择的合理性、逻辑性及一致性作出了更细致的问询，体现了监管进一步压实REITs一级估值的态势。
5 本周（截至12.27）在审项目情况
6 本周（截至12.27）主要招标信息
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
本报告研究助理：
于秉仟
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