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11月8日，财政部部长蓝佛安在新闻发布会上介绍，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。11月8日，财政部发布关于提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知。10万亿化债彰显财政逆周期调节力度加大，有望从需求侧为房地产市场提供支撑。财政部表示，政策协同发力后，2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。展望未来，中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。我们认为中央财政发力有助于缓解各地方债务压力，推动各地方经济的企稳及居民可支配收入水平的提升，实现从投资到消费的良性循环，从根本上为房地产市场的需求侧提供购买力支撑，推动行业健康发展。房地产税收政策、专项债收储加速落地，将有效降低房企现金流压力，推动棚改进程，促进行业“止跌回稳”。此外财政部提到，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为这都将有助于房企加快消化存量库存、回笼闲置土地资金、减轻居民及企业端税费压力，进而使行业风险有所缓释。这也是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持。
提前下达2025年566亿元的保障性安居工程补助预算，有助于提升实物工作量，加速棚改货币化落地。同日，财政部发布关于提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知。提前下达数合计566亿元，其中住房保障、城中村改造、老旧小区改造、棚改分别为119、100、332、15亿元。有助于提升实物工作量，稳定房地产行业的开工、投资指标，同时加速棚改货币化落地。房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及房企减值超预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致项目结转不及预期，影响房地产公司营收及利润表现；3、房企减值存在减值超预期可能：市场销售压力加剧，早先拿地项目时价与现价存在差距，使得房企存量货值减值压力较大，导致房企业绩表现不及预期的风险。
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证券研究报告名称：《财政逆周期调节发力，房地产“止跌回稳”有望提速——财政部化债及地产相关表述点评》竺劲 执业证书编号 S1440519120002
黄啸天 执业证书编号 S1440520070013
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