房子是生活的主场，但在不少年轻父母们的心中，房子也是孩子的起跑线。
在越秀，一提到第一梯队小学，大家就会想到“东风东”、“农林下”等；提到热门学区房，大家就会想到没有电梯的“老破小”。
上传统名牌小学，与住新房，似乎很难同时满足，成为已经成为共识。
越秀区不少名校对口“老旧”学位房（图源：贝壳找房）
上周，越秀区有一全新住宅项目，拿到了设计方案审查及调整批后公布。
图源：广州市规划和自然资源局
听说这个项目对口东风东路小学，到底是不是真的？值不值得买？
接下来少年君为你带来一手资料。
先来看看位置，西苑雅居项目地处广州大道北5号大院地块，紧挨君汇世家，就连开发商都是同一个，所有不少人说是君汇世家二期项目。
其区位优势比较突出，周边都是不少广州人梦寐以求的城市资源。
交通方面，项目附近有地铁1号线、3号线、5号线、APM线的站点。
项目到5号线动物园站大约要10-15分钟，而到1/3号线体育西路站同样步行大约要10-15分钟，总的来说还算方便。
项目与周边地铁线示意
家门口就是广州大道中，自驾出行便捷。
项目周边道路实拍
配套齐全，广州动物园+天河路商圈（广百、天河城、天环、正佳等）在旁，各类餐饮、文具店、水果及生鲜店全都有，烟火气很浓。
医疗方面，约2公里范围，就有广州市妇女儿童医疗中心、广东药科大学附属第一医院、南部战区空军医院等3家三级甲等医院。
至于大家最关心的教育问题，我们从2024年越秀的招生计划来看，项目所在区域就位于东风东路小学（东风广场校区）的招生范围之内。
据了解，为开发西苑雅居项目，开发商通过补充手段完成100+户原居民易地搬迁，如今增加住宅户数与原来持平，不会因此影响学位不足。
当然，最终项目学位的分配，还是以当年教育局的安排为准。
东风东路小学实拍
值得一提的是，项目被东风东小学的各校区包围，距离最近的天伦校区距离约200米，也意味着即便上高年级，也可在家门口上学。
项目与周边学校示意
如此成熟的配套资源，怎么不叫买家心动呢。
商品房供应不多
从公布的设计方案总平面图来看，西苑雅居体量不大，总建筑面积约2.4万方。
整体呈现“7”字型，相比“5栋高层洋房+9栋四层小洋房”组成的君汇世家一期，规模要小。
按照规划，项目共6栋建筑，包括2栋住宅(分别是29层、5层)、3栋商业（分别是5层、6层、6层），1栋1层电房。
项目建成后的渲染效果图
规划两栋住宅，其中西边的5层住宅为回迁房，套数少，影响不大；
东边的29层住宅则为商品房，楼栋布局运用蝶形结构设计，项目负责人透露将推出建面约130-150㎡产品，三梯四户，梯户比低，比较舒居。
项目规划效果图
至于多层公寓部分，其为两梯两户设计，产品为建面约250㎡大平层。
绿化率超过34%，周边以楼梯小高层为主，未来高层商品房与君汇世家一期距离超100米，10层以上通风采光遮挡少。
从效果图上可以看出，公建化外立面+高窗墙比设计，从外部看，越秀区稀有的高颜值，有望将项目价值放大，从室内看，有望拥有不错的270°景观，抓住不少市区改善买家的芳心。
项目规划效果图
且项目设置了地下机动车停车位206个，地下非机动车停车位250个，无论是开小车还是揸电鸡，车位都比较充裕。
新项目有不少购房优势
据统计，越秀区老旧居住区有370多个，其中基础设施老化的小区近270个，约四成楼龄达40年以上。（来源：广州日报）
物以稀为贵，在越秀区，新增宅地供应少且面积不大，新房房源稀缺属性明显。
而新盘少、新房源供应少等原因，也造成越秀区楼盘产品力出现断崖式下降现象。
比如同为东风东路小学(东风广场校区)二手项目——东风广场，均价约10万/平，以小户型供应为主，40多方一房、70-95方两房，其中90多方的两房，依然是一个卫生间。
又比如君汇世家一期，在售约100方两房、143-154方三房，产品比较脱节；单价不低要12-13.5万/平。
新房少，亮眼户型少，正成为越秀区换房族的买房拦路虎。
与传统次新房相比，西苑雅居项目的优势有以下几点。
其一，开发商打造豪宅经验丰富。
天伦控股虽然开发项目不算多，但打造都是高端豪宅项目，如天河林和村旧改&峻林、白云顶豪新天半山、越秀君汇世家等，认可度比较高。
左：峻林 右：新天半山
其二，产品力比较强劲。西苑雅居，作为越秀区户型新政颁布后为数不多的项目，对比同地段其他产品遥遥领先。
其三，豪宅门槛降低了，史诗级政策出台，开发商可能让利入市。
今天早上央妈再发大礼包，一年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，相比上月下调了10个基点！
广州现在的首付低至1.5成、四大行首套房利率降至LPR-75bp（即3.1%）、建面120㎡以上的户型不限购，今年出台多条政策利好，购房门槛较低。
若开发商可能让利入市，与次新房同为三房户型，功能性更强，总价更低，性价比一下子就比出来了，容易吸引周边买家置换。
目前还未有最新户型图公布，据了解项目主推改善大户型，千万级豪宅预计是跑不了。
项目规划效果图
与越秀区其他新房相比，西苑雅居的对口学校优势明显。
以当年教育局的安排为准
如果是喜欢越秀区的生活氛围&便利度，对东风东学位有需求，不急着买房，也能接受价格的话，不妨等一等西苑雅居，或许会有惊喜。
