不知道大家有没有感受到，越靠近年末，广州的新项目越像上了发条，营销节点的速度不断加快。不少刚需项目，如越秀广纸314地块项目、华润置地·黄埔润府、广开·云翰、越秀云悦、招商蛇口横沥项目...，准备入市。![]()
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地铁盘大补货
目前，多数买家置业是为刚需需求，比如结婚、孩子上学，或因家庭人口增加而换房等。因此，交通、配套、学位等，恰恰正是广州购房者的核心需求。越秀广纸314地块项目，一出场就是双地铁的高配置。其距离即将开通的11号线棣园站直线约250米，广佛线燕岗站约400米，7站可到珠江新城。![]()
项目距离5/7号线交汇的大沙东站约300-400米，3站到天河金融城、黄埔科学城，7站到番禺万博，30分钟能到珠江新城。项目规划图
招商蛇口横沥项目距离18号线横沥站大约200-300米，2站到番禺万博，5站到琶洲，6站到珠江新城。![]()
越秀云悦，对面就是在建的18号线北延段京溪路站，1站可到广州东站，2站到珠江新城，3站到琶洲。其与地铁站距离，比周边升龙·学府上城（300米）远，比何棠下站周边的知识城·悦辰壹号（1.8公里）、龙狮·璟珑府（2.4公里）近，需要电鸡接驳，中规中矩。![]()
华润置地·黄埔润府，配建36班小学+12班幼儿园。这家门口的9年优质教育，瞬间把周边的保利招商华发·中央公馆甩在身后。
据小道消息称，项目正在洽谈第一梯队的教育名牌。
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越秀云悦将会配建24班小学+9班幼儿园，同样实现9年目送式教育，有传闻可能引入培英集团。
项目意境图，以实际建设为准
越秀广纸314地块项目，自身没有规划配建学校，就真的得要蹭。参考星汇海珠湾的话，可能上的是区一级工业大道中小学，相对较为普通。
广开·云翰也没有配建学校，不过与华南师范大学附属中学（知识城校区）仅一路之隔，周边华附知识城小学、广外知识城实验小学，但否这些资源蹭到还不好说，存在不确定性。
华南师范大学附属中学知识城校区（首开区）去年已启用
招商蛇口横沥项目北侧规划12年制学校，资质未定，据称已在8月1日动工。横沥岛上的首间小学（48班）预计明年招生，教育资源比较匮乏。华润置地·黄埔润府拿出华润最拿手的轻奢商业体+精致漫游式商业街区布局，基本需求可以满足。且项目位于老黄埔中心位置，北面一路之隔是原黄埔区政府，周边有广州市第三少年宫、黄埔图书馆，鸡娃特别方便。![]()
越秀广纸314地块项目位于海珠西，商业有广纸艺术商业街、广纸天地荟，周边还有一堆街铺和小型商超，广纸足球场和广纸历史公园都是现成的，生活便利度相当高。![]()
越秀云悦，对面京溪路站上盖规划了综合体项目，不过要等。其一路之隔就是天河，能共享天河北的商业、天河配套，算是拥有浓郁的烟火气。![]()
信达金茂广场实景图广开·云翰可以蹭升龙·学府上城的约88万方商办集群，直线3公里内有缤纷城、城南邻里中心、悠方购物中心，购物、就医还行。招商蛇口横沥项目规定了比占地面积还大的地下空间，有望直接联通至横沥地铁站。![]()
其南侧为已启用的中山一院南沙院区，再加上距离规划的横沥TOD综合体也不远，未来有一定的预期，但目前兑现配套少，缺乏人气。![]()
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130%使用率项目面世
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越秀广纸314地块
目前，越秀广纸314地块项目还没入市，能获取的消息比较有限，从目前知道的信息来讲，主打建面80-120㎡三至四房，120%高实用率+全南向户型，共计约1000户。但地块较小，只有4栋楼，内部可以打造的园林配套很有限。从居住舒适度来讲，容积率高达7.5，非常密集，超高层聚集跑不了，打算入手改善产品买家估计会失望。![]()
314地块用地红线图
整个项目，共规划7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块，全盘货量大概1000套，大概是城光的1/4。项目首推86-95㎡三房以及115㎡四房，使用率近100%。对比周围保利华发中央公馆、中建未来方洲等项目，项目的产品不落下风，但也没有优势。![]()
2梯5户设计，户型也不多，只有建面88㎡四房、105㎡四房2个户型，据说建面88平可以做到接近110平的使用面积。广开·云翰容积率为2.5，规划13栋建面约76-142㎡全南向住宅。![]()
项目作为知识城首批亮相“新规”产品应势登场，户型实用率均超100%，最高可达约115%。招商蛇口横沥项目，则是今年8月土地推介会上的项目，享受半开敞空间比例25%的“超新规”待遇，使用率第一梯队选手。![]()
小结一下，华润置地·黄埔润府算是今年老黄埔的“新靓仔”，学铁商都有覆盖，城市界面还可以，户型虽不突出但够看，比较全能。不过老黄埔新盘扎堆，存库超3万套，预计连续几年会处于供过于状态，只适合长期持有，短期过渡置业慎选。![]()
越秀广纸314地块项目拥有地铁、商业都比较突出，但学位一般，要打倒保利燕语堂悦还是有些难度。对比周边天河·和樾府、西派天河序都是高端改善定位，其高使用率的刚需产品能吸引不少意向的天河“高端打工人”，若有高性价比，估计会爆。![]()
招商蛇口横沥项目虽在横沥，但南北向均无江景资源，少年君估计项目大概率开发刚需、刚改产品。横沥岛刚需项目不多，在意地铁+产品使用率，想要低密舒居生活的朋友，可以关注。广开·云翰，横向对比各方面条件不算特别突出，更适合地缘客置业。最后，如果想了解更多新盘信息，欢迎添加少年君二维码，备注区域或者项目名，跟我们的群友一起交流讨论。![]()
