人口接近2000万的广州，从不缺刚需买家。
最近有粉丝在后台问：首付30多万预算想在市区买房，要省一级学位，月供控制在6k左右，不要老破小，有什么好的二手房推荐？
市区房源，低预算和好学位，这样看似“不可能三角”的找房需求，即使是在遍地降价的广州市场，也是一房难求。
但少年君却很快速的回复这位粉丝：看什么二手房？走，带你看看全新的楼盘。
少年君和粉丝聊天截图
Are you kidding me? 粉丝听少年君这么一说，还以为在开玩笑。
其实少年君刚刚从业内人士打听到，市区还真有这样的超笋楼盘，但目前市面上的信息几乎为零。
先划几个重点，卖个关子先：单价2字头、省实学位、地铁盘、现房！
为此，少年君特意带粉丝跑了一趟项目，给大家带来独家一手猛料，揭开这个楼盘的神秘面纱！（看到最后，你绝对不会失望~~~）。
主推80-120平户型
总价约200万拿下省实学位
要说现在市区盘最缺什么，那必定是地铁盘，毕竟市中心寸土寸金，很多地铁站口周边地块，早年都已经开发殆尽。
致使现在的很多新盘，前往地铁站少则要15-20分钟以上，多则还要花费大量时间转接公交。
这个项目，距离地铁一号线花地湾地铁站D口，直线距离近约500米不到，少年君和粉丝从地铁站步行至项目差不多5分钟，颇为便利。
地铁站D口步行至项目约10分钟
据了解，该项目同属于广信资产包地块，目前案名花地湾·荷花苑，为此次万科将对它进行回炉重造，再重新推出市场。
花地湾·荷花苑现场实拍及改造效果图
少年君在现场看到，项目的翻新工作正在如火如荼进行，万科对此也十分重视，翻新并不是简单换个“外壳”就赶鸭子上架，而是由内及外科学的翻新。
入户大堂实拍及改造效果图，后面将升级改造，期待一波
例如楼栋里的电梯，全部升级更换为三菱新款进口电梯，入户大堂及各楼层楼道墙里、地面等也将重新设计改造，原先住在这里的也赚到了。
那个年代就配备进口三菱电梯，实属高级，后面还会升级
与此同时，室内的给排水也会重新更换、电及燃气到户，听说还加了智能化改造。
所以不必担心楼龄问题导致的老化，更何况荷花苑的建筑质量，那个年代在广州可是数一数二。
要知道，荷花苑在当时可是板块内的楼王单位，质量、位置和视野必不会差。
现场施工师傅告诉少年君，单单敲掉那些旧的瓷砖，就花了他们不少功夫，可见有多牢固。
现场翻新工作正在如火如荼
别看现在项目外立面略显陈旧，届时万科也会对其换“新衣”，外立面的色调与风格，也会与旁边的万科·理想花地·朗庭统一。
项目与万科·理想花地·朗庭统一近在咫尺
荷花苑与万科另外两个兄弟项目一样，同享花地湾板块最核心的配套和资源，但居住成本却低了不少，项目目前物业管理费仅需1.75元/平。
80平户型现场实拍
120平户型现场实拍
户型方面，共有80平、83平、100平和120平四个面积，按吹风价2.4-2.6万/平算的话，最小户型总价不到200万。
优化后户型图
虽说户型设计和实用率可能不及新规后的其他新房，但胜在户型方正，实用率放在当时也算是领先水平，80平和83平两房户型改成三房也不在话下。
阳台视野实拍，无遮挡，望臻园
而且即使是北向户型，采光也相当不错，100平以上户型还带双阳台。
拼性价比
爆杀周边一众新房项目？
那么，荷花苑的价格有多笋？看看周边的新房和二手房价格，一比便知。
花地湾核心区航拍 地产少年摄
目前这里扎堆了多个新房项目，在万科·金域曦府一炮而红并售罄后，后续这里又有了万科·理想花地·瑧园、万科·理想花地·朗庭、中海浣花里、保利和颂等。
可以看出，目前花地湾板块核心区的新房起步总价在280万左右，最低均价也要去到3.7万/平起。
即使是隔壁广钢近期高调入市的保利雅郡，最小户型69平算的话，总价门槛也要298万起。
相比之下，荷花苑的性价比都拉满，项目届时首开入市，会对意向花地湾及周边的买家非常有吸引力。
月供和出租回报可观？
自住or投资通吃？
和粉丝看完这个项目，在少年君看来，荷花苑非常适合两种客群。
一是手里预算不多，可能就几十万首付，但又不想过高杠杆的刚需客；
二是对学位非常看重的买家，他们可能并不是买首套房，而是想拿到省实的学位，后面可能再把房子出租出去，一箭双雕。
荷花苑楼下的省实荔湾学校已开学
拿项目最小的80平户型，按2.4万/平计算的话，总价192万。
如果是第一种情况，首付三成仅需38.4万，按广州最新的首套房利率2.89%算，纯商贷每月月供仅6385元，这对于刚需家庭来说，压力并不算特别大。
如果是第二种情况，全款200万不到即可拿下省实学位，再以3200元/月的租金出租，每年收租38400元，这个租金回报其实相当不错，一箭双雕。
项目隔壁的乐怡居小区租金在3000+元/月
即使是以租养贷，首付五成97万算的话，月供约为4032元，出租的话几乎可以覆盖房贷。
即使是后续有资金压力需要出售房产，按周边的实际二手房成交价看，也会是相当抗跌。
项目楼下的花地湾公园
毕竟花地湾板块原本的生活气息就不错，而且又不像广钢那般拥挤，再加上近几年在万科的“打磨”下，理想花地已经初见雏形。
项目周边配套一应俱全
和其他项目一样，虽然荷花苑也有缺点，但这些缺点在这个诱人的价格面前，还真可以忽略不计。
所以，无论是自住还是投资，在这个消费降级越来越明显的市场，入手荷花苑都是一个不错的买卖。
但最后需要提醒的是，荷花苑的房源数量并不多，据说内购已经开启，很多万科内部员工也都有意向，到时入市可能真要全靠手速了。
所以看完房的这位粉丝朋友，不断提醒少年君项目有最新消息要立马告知。
当然，关于荷花苑的后续改造更新进展，以及入市信息，我们将持续跟进，感兴趣的朋友敬请留意和期待。
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