60天后就开盘！？后天河北即将迎来全新成员。
当天拿地，当天开工，说的就是9月30日越秀地产拿下怡新路以南地块。
而且这超级速度不仅体现1次，即将在今年年底前开盘的它，已经正式命名为：越秀·云樾府，并开始招聘项目销售团队。这也意味着，越秀地产将再为近两年热度大幅上升的后天河北，又大添一把“火”。当初白云与天河交界能火，还是靠后天河北的热度带飞。但现在，小弟快把大哥“卷哭”。越秀·云樾府位于白云和天河交界处，地属白云区，距离天河区的天河·和樾府、西派天河序也就5-10分钟步行距离，但地价真的比便宜不少。![]()
天河·和樾府、西派天河序的楼面地价都在5万+/㎡，越秀·云樾府的楼面地价不到3万+/㎡，且容积率更低，安全垫更厚。目前，越秀·天河·和樾府，在售建面约125-180㎡四房，均价约7万+/㎡，总价区间在约850-1650万。而西派天河序与和樾府的定位相似，在售建面约125-190㎡四房，均价约7万+/㎡，总价区间也与之相近。与两个主打千万级的高端改善产品的项目不同，越秀·云樾府可发挥空间更大，定位也可更弹性。粉丝看到近期项目已建起围挡，规划主推建面约88-105㎡四房，主攻刚需、刚改市场，与天河序、和樾府形成错位发展。出让公告规定，该盘的阳台赠送率占比25%，做到全市第二，仅次于南方面粉厂的30%。这对比旁边2年前开盘的使用率9成多的天河·和樾府，使用率要提升不少。值得一提的是，这可是第一个使用率达120-130%的广州刚需、刚改产品，吸引力不言而喻。由于云樾府的地价比两个后天河北盘低了约2万/㎡，售价也可能会低约2万/㎡。若开盘价定在5-6万/㎡左右，这无疑可以吸引一波天河的中端买家。![]()
学铁商配齐
一是，项目内含城轨交通用地，定位为交通便捷的“TOD系”产品。![]()
广州秋季土地出让地块手册，具体已实际建设报批为准其对面就是在建的18号线北延段的京溪路站，目前土建工程累计完成30%，1站到广州东站，2站到珠江新城，3站到琶洲。要知道，珠江新城平均容积率5，大部分住宅容积率都超过7，而天河在售盘基本是容积率≥3.0。项目的生活居住舒适度有保障，超越不少天河千万级豪宅。同时，受岑村机场限高影响，项目要求控制在80米以下，大概率会做26-27层的高层。其梯户比，要优于不少在售40层以上的刚需、刚改项目。![]()
三是，一路之隔就是天河，具备地理优势之余，还能共享天河配套资源。商业配套方面，项目2公里内有天河金茂广场、华润万家、广垦天河商业中心、大塘商业中心等shopping mall。![]()
信达金茂广场实景图因此，广东省妇幼保健院、广东三九脑科医院、南方医科大学南方医院、广州军区广州总医院附属一五七医院等也在附近，看病方便。配套一应俱全，主打一个生活出行便利，拥有浓郁的烟火气。除此之外，西侧1公里便是白云山，高层单位有望能望到山景。![]()
四是，地块内部配建1所9班幼儿园+1所24班小学，虽然比不上和樾府拥有九年一贯制学校，但比西派天河序仅有幼儿园资源要好很多。整体上，项目集优质的景观资源、便利的交通、完善的配套、优秀的产品力于一身，卖点满满，未来发展空间可观。不过，越秀·云樾府的住宅体量约3.2万方，货量仅有约300套，和近期的荔湾卷王保利雅郡差不多。不排除越秀集团会搞一波“短平快”，快进快出，开盘即清栋，各位不妨持续关注。![]()
存在不确定性
首先，云樾府配建的小学暂未公布学校信息，资质、师资待定。有传闻可能引入培英集团，但具体等官宣。（实际情况以项目对外信息及教育局招生信息为准）我们扒了下历史数据发现，越秀集团从2018年起先后与华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学等多个教育集团签订了战略合作协议，引进优质教育的经验丰富。![]()
无论是市中心，还是外围区，越秀的项目都会引进名校资源，所以不需要过分担心。![]()
其次，项目位于怡新路和沙太中路的夹角，会存在一定噪音、灰尘问题。还有，云樾府周边来老旧小区较多，聚集了一定的换房需求，但城市界面较为一般，可能以地缘性客户为主。如果预算450-600万的买家，在天河珠城、海珠琶洲上班，对居住品质有较高希望找一个学铁商齐备，可以关注一下。最后，少年君收到风，项目有望在11月底开放展示区，或年底就入市，到时一起去现场亲眼看看吧。如果想了解更多白云项目的信息，欢迎扫描下方二维码进群，一起交流讨论。
