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“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，这是英国作家查尔斯·狄更斯在名著《双城记》中写的开篇语。
近几年受经济大环境影响，消费越来越理性，已成普遍状态。
而这一趋势不仅体现在日常消费上，也体现在楼市中。
相比高大上的概念板块，海珠、荔湾既拥有老城成熟，又有新增量，更受欢迎。
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千万豪宅成交放缓
荔湾、海珠改善项目竞争力上升
不说大家可能不知道，今年豪宅的成交速度已有放缓趋势。
克而瑞数据监测显示，今年上半年，广州总价1000万以上商品住宅成交2240套，同比减少15%，完成了去年同时期成交规模的85%。
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以前的广州一手房市场，因为稀缺性或者发展前景突出，天河的楼盘一出场就“自带主角光环”。
但到了2024年，不少项目因为新盘扎堆、产品出品一般、周边配套不完善等原因，导致曾经高调宣传多么火，网签数据出来如同“照妖镜”，击碎一切虚假美好幻象。
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天河改善盘去化情况（统计来源：阳光家缘，截止日期9.10）
比如，天河区今年改善新盘集体入市，如越秀观樾、西派天河序、保利华创都荟天珺等，中产群体一下子要吃下这么多饼是很困难的，同时受大市影响，普遍去化率低于40%。
究其原因，少年君小结了两点。
一方面，市区其它板块改善项目，居住体验感更强，性价比更高。
荔湾的保利珠江天悦，吹风价7-8万/㎡，实际开盘以5万/㎡起的单价引火爆市场。
首推的A6栋169㎡几乎清完，130㎡户型也没剩几套了，210㎡去化还行，总共锁房超过200套。
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要知道，保利珠江天悦与天河部分地段好的刚改项目的报价差不多。同样价格，有江景、有逼格、够实用、有内港湾前景的纯粹豪宅盘与没有地铁的天河普通盘比，保利珠江天悦的居住体验感明显优胜许多。另一方面，同为市区改善项目，天河项目的周边配套不完善、竞品较多。海珠中大板块的中海大境与天河白云交界的西派天河序同期开盘，中海大境和西派天河序的网签套数，分别是353套和104套，差距已超了2倍有多。中海大境位于广州中轴线上，通勤到珠江新城城大概需20分钟，周边的配套比较成熟，在同样有湖景/园景资源的情况下，周边的竞品更少。相较之下，西派天河序优势略显单薄，周边的有越秀·天河·和樾府和白云怡新路地块，竞品热度过高。最重要的一点，学校方面，项目并没有给到业主确定性强的安全感，不多不少都会影响到其去化进度。再来看刚需/刚改项目，在今年1-5月广州商品住宅成交套数TOP10排行榜中，荔湾的万科理想花地、保利和颂位列TOP5，成交套数超200套。中海浣花里，销量也不错，平均每周能卖10套左右，已经超越不少天河的刚需项目。中秋期间，广钢红盘保利雅郡首次开盘，首推的69平户型半天全部锁房，创下了新盘报备量的历史新纪录。翻看热销记录，海珠的保利燕语堂悦在炎炎夏日开盘，吸引很多人排队买房；荔湾的保利和悦滨江、保利花语和岸，开盘即爆，声势很大。反观天河，开发新房热火朝天，但板块成熟度还得小火慢熬。前段时间，不少项目官宣学校，但是不少区域依然处于地铁真空的状态，至于医疗、商业配套更是遥遥无期。一些项目，为突出重围，价格一降再降，减配过于严重，口碑大打折扣，开盘后就破发，拿地即巅峰。广州城投天禧，价格从4.7万/平降至4.1万/平，但网签量依然低。天河润府，半年内降幅达到10%，可尽管如此，与隔壁珠江花城相比，价格优势不明显，导致去化率仅18.8%。买房自住，本质上是为了更美好的生活，更便捷的出行，更成熟的配套，更简短的通勤……纯属看好区域前景，而脱离实际需求的购房，不太理智。天河楼盘虽好，但并不适合对配套要求高的朋友。海珠&荔湾的楼盘，周边配套成熟，学校不错，居住氛围浓厚，整体城市面貌尚可，即便部分产品有噪音这个劣势，但在价格有优势的前提下，容易成就爆盘。少年君认为，荔湾能在2024年能扬眉吐气一回，很大原因在于对多数买家胃口。原本老城区的痛点，在于开发过于饱和，一身抱负无从施展。今年内，白鹅潭将迎来大环线11号线、“三馆合一”等基建落成。广州久违的新年烟花秀，也在白鹅潭举办。白鹅潭的市场认可度，还会进一步提升。这对整个荔湾的市场，都会是利好。而海珠西是一个大型的存量市场，次新房楼龄高，新盘还是较为稀缺，而受琶洲CBD辐射影响，置业需求大，产品力强的项目能打。区域内虽然配套增量不多，只有地铁10/11号线、环岛路、海珠湾隧道等，但东晓南、宝业路商圈有改造规划，城市界面有望升级焕新，进一步年轻群体消费。这对于追求体面生活的刚需，以及很多改善卖家来说，确实非常有吸引力。从本周成功出让的广纸片区AH050314地块来看，地块用地面积约1.48万㎡，总建面约10.46万㎡，即便容积率高达7.5，依然以3.4万/㎡的楼面地价被越秀拍得。可见，开发商也认为刚需、刚改的产品在荔湾、海珠西区域有市场，少年君也看好这宗地的去化。相对新盘集中的天河北、天河东板块来说，荔湾、海珠西则是一个更加成熟的二手市场，不管是一手还是二手，价格更透明，选筹更明朗。随着购房门槛降低，海珠、荔湾展现出超强“吸聚力”，也成为新广和老广公认的优质选择。![]()
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