【华金宏观】加力保障供给侧,温和呵护需求侧——10.17住建部新闻发布会点评

文摘   财经   2024-10-17 19:43   北京  



加力保障供给侧,温和呵护需求侧

10.17住建部新闻发布会点评


秦  泰 博士 CFA 

所长助理 首席宏观分析师 首席金融地产分析师

周欣然

宏观研究员(联系人)

华金证券 | 宏观经济 · 金融地产研

主要内容
                                  

需求侧:货币化安置城中村改造和危旧房改造,取消限购、限售、限价、普宅和非普宅标准,降低公积金利率、首付比例、存量贷款利率和税费负担,目的是减缓需求下行斜率,而非再度刺激起大规模泡沫。一方面,当前阶段我国房地产市场不仅在面临人口结构失衡、城镇化区域结构长期倾斜、前期的需求透支等中长期问题,东南沿海和一线城市房价收入比也再度大幅上行,此类地区居民面临着极大的房价压力,而2015年上述问题尚未如此凸出。另一方面,2015年6月颁布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及相关工作的意见》明确提出在2015-2017年的三年内,改造各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户,明确要求“积极推进货币化安置”,“缩短安置周期”,并要求各地抓紧指定推进棚改货币化安置的指导意见和安置目标,而本次的货币化安置却只提出“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”,且只“重点支持地级以上城市”;此外,2015年到2016年间,央行大规模投放基础货币支持货币化棚改,2016年底MLF和PSL两项基础货币投放余额较2015年6月底扩张达4.1万亿,占2016年总基础货币规模的13.3%;而本次货币化安置却并未伴随央行大规模的基础货币投放,9月降准50BP只是满足了流动性缺口的合理规模,并非增量投放。此外,当前居民部门的接受意愿也并不强烈,加之在地方债务风险加速化解为中央财政扩张腾挪空间的要求下,项目本身需具备盈亏平衡、不增加地方政府债务杠杆的能力,而这一点则会极大程度地限制本轮货币化安置的力度,与2015年存在较大的差别。

相比于货币化安置,“四个降低”和“四个取消”才是更加明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策:防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。本次住建部这一系列政策叠加小幅度的货币化安置,本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。目前,一线城市由对周边城市购房需求形成“虹吸效应”,房价实际上具备进一步上涨的空间,但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施,并未实行全面放松,也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下,再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向,本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限,减缓需求的下行斜率才是根本目的。

供给侧:加大“白名单”项目贷款投放力度,4万亿力度保障“应进尽进”、“应贷尽贷”和“能早尽早”;专项债收储土地、收购存量商品房,盘活存量闲置土地、做好保障房配租配售,支持企业“保交付”,同步推行商品房和保障房“一轨拆两轨”才是当前政策的主要发力点。将房地产项目纳入“白名单”机制后,能够推动管理更加规范、融资更加便捷,商业银行对进入“白名单”的项目做到“应贷尽贷”,能够提升房屋建成进度,无疑将对项目的建成和交付起到更大力度的保障。此外,在贷款资金拨付方面“能早尽早”的要求不但能够保障贷款资金尽早发放到位,加快开发商的付款进度并由此保障房地产项目及早甚至提前开工建设,还因为贷款资金直接进入资金监管账户,在专款专用、封闭管理的要求下能够保证资金不会被项目公司挪用,而是全部用于项目建成交付,从供给侧最大力度保障购房者的合法权益。

地方用好专项债收购存量商品房用作保障住房,既能有效消化存量住房促进房地产市场供给加速均衡、推进房地产市场“商品房+保障房”双轨化建设解决年轻人的住房问题,也能为房企提供流动性,加大已售项目交付保障力度。地方政府收回收购闲置土地有利于盘活存量闲置土地,更好地发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能,稳定市场预期。而收购商品房用作保障性住房则能够在有效解决部分居民住房问题的同时,为符合条件的房企提供流动性,由此进一步保障交付。

综合来看,本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧“保交付”的加大力度,政策层面更为看重的是已售在建项目的交付,而当前决定我国房地产市场底部均衡位置的却仍然是由中长期因素影响的需求侧。一方面,降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现;另一方面,正如我们上文分析,政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。由此,我们维持房地产市场“L”型底部将于2025年左右到来的预测不变。

风险提示:房地产市场止跌企稳速度慢于预期风险

以下为正文及配图
本公众号图文同样适配各类大屏设备阅读

住建部10月17日就促进房地产市场平稳健康发展有关情况召开新闻发布会,称将围绕严控增量、优化存量、提高质量打出一套“组合拳”推动房地产市场止跌企稳,倪虹部长总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。
需求侧
货币化安置城中村改造和危旧房改造,取消限购、限售、限价、普宅和非普宅标准,降低公积金利率、首付比例、存量贷款利率和税费负担,目的是减缓需求下行斜率,而非再度刺激起大规模泡沫。
本次宣布通过货币化安置的方式对城中村和危旧房进行改造与2015年的“货币化棚改”类似,意在通过直接发放货币化安置资金的方式实现地产需求的跨区域迁移,但现阶段面临的各类现实因素制约了本轮货币化安置的力度。一方面,当前阶段我国房地产市场不仅在面临人口结构失衡、城镇化区域结构长期倾斜、前期的需求透支等中长期问题,东南沿海和一线城市房价收入比也再度大幅上行,此类地区居民面临着极大的房价压力,而2015年上述问题尚未如此凸出。另一方面,2015年6月颁布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及相关工作的意见》明确提出在2015-2017年的三年内,改造各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户,明确要求“积极推进货币化安置”,“缩短安置周期”,并要求各地抓紧指定推进棚改货币化安置的指导意见和安置目标,而本次的货币化安置却只提出“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”,且只“重点支持地级以上城市”;此外,2015年到2016年间,央行大规模投放基础货币支持货币化棚改,2016年底MLF和PSL两项基础货币投放余额较2015年6月底扩张达4.1万亿,占2016年总基础货币规模的13.3%;而本次货币化安置却并未伴随央行大规模的基础货币投放,9月降准50BP只是满足了流动性缺口的合理规模,并非增量投放。此外,当前居民部门对货币化棚改的接受意愿也并不强烈,加之在地方债务风险加速化解为中央财政扩张腾挪空间的要求下,项目本身需具备盈亏平衡、不增加地方政府债务杠杆的能力,而这一点则会极大程度地限制本轮货币化安置的力度,与2015年存在较大的差别。所以综合来看,本轮货币化安置的力度并不大,也并非想通过这一方法刺激房价新一轮的上涨。
相比于货币化安置,“四个降低”和“四个取消”才是更加明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策:防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。实际上日前央行已经宣布了房地产市场放松的一系列政策,住建部今日的发布会对此进行了细节上的补充和完善。本轮房地产市场调整至今,居民部门大规模去杠杆、提前偿还房贷直到9月仍在加速进行。本次住建部宣布各城市政府可因城施策,调整或取消各类购房的限制性措施,包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等;降低公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量房贷利率和“卖旧买新”的换购税费负担,这一系列政策叠加小幅度的货币化安置,本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。目前,一线城市由于对周边城市人口具有吸纳效应,也由此对周边城市购房需求形成“虹吸效应”,房价实际上具备进一步上涨的空间,但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施,并未实行全面放松,也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下,再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向,本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限,减缓需求的下行斜率才是根本目的。
供给侧
加大“白名单”项目贷款投放力度,4万亿力度保障“应进尽进”、“应贷尽贷”和“能早尽早”;专项债收储土地、收购存量商品房,盘活存量闲置土地、做好保障房配租配售,支持企业“保交付”,同步推行商品房和保障房“一轨拆两轨”才是当前政策的主要发力点。
4万亿“白名单”项目贷款“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”,本质上是更大力度、更高效率的“保交付”。将房地产项目纳入“白名单”机制后,能够推动管理更加规范、融资更加便捷,当下将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”,要求商业银行对进入“白名单”的项目做到“应贷尽贷”,能够提升房屋建成进度,无疑将对项目的建成和交付起到更大力度的保障。此外,在贷款资金拨付方面“能早尽早”的要求不但能够保障贷款资金尽早发放到位,加快开发商的付款进度并由此保障房地产项目及早甚至提前开工建设,还因为贷款资金直接进入资金监管账户,在专款专用、封闭管理的要求下能够保证资金不会被项目公司挪用,而是全部用于项目建成交付,从供给侧最大力度保障购房者的合法权益。
地方用好专项债收购存量商品房用作保障住房,既能有效消化存量住房促进房地产市场供给加速均衡、推进房地产市场“商品房+保障房”双轨化建设解决年轻人的住房问题,也能为房企提供流动性,加大已售项目交付保障力度。地方政府收回收购闲置土地有利于盘活存量闲置土地,更好地发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能,稳定市场预期。而收购商品房用作保障性住房则能够在有效解决部分居民住房问题的同时,为符合条件的房企提供流动性,由此进一步保障交付。为激励地方政府收储和保障性住房收购力度,考虑到当前地方政府的财政支出力度受限于土地出让金收入的大幅下滑,财政部称可以将地方政府专项债用于收储和收购存量商品房,同时人民银行也加大了专项再贷款的力度,保障房再贷款比例也由此前的60%提高到100%。
综合来看,本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧“保交付”的加大力度,政策层面更为看重的是已售在建项目的交付,而当前决定我国房地产市场底部均衡位置的却仍然是由中长期因素影响的需求侧。一方面,降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现;另一方面,正如我们上文分析,政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。由此,我们维持房地产市场“L”型底部将于2025年左右到来的预测不变。
风险提示:房地产市场止跌企稳速度慢于预期风险。


相关报告
《股市升温推升M2,强力化债仍在深水区——金融数据速评(2024.9)》2024.10.14
《做好准备迎接冷冬——国际贸易数据点评(2024.9)》2024.10.14
《核心CPI降温骤然加速,拐点何时到来?——CPI、PPI点评(2024.9)》2024.10.13
《先化债,再收储,后扩张——10.12财政政策加码点评》2024.10.12
总结货币,展望财政——华金宏观·双循环周报(第77期)》 2024.10.11
美国核心CPI强势挤压美联储降息空间——美国CPI点评(2024.9)》 2024.10.10
《国庆假期宏观综述:全球风云再起,市场影响几何?》2024.10.5
《企业信心开始升温,期待财政扩张消费——PMI点评(2024.9)》2024.9.30
《高基数令利润大幅下滑,稳增长政策包期待见效——工业企业利润点评(24.8)暨双循环周报(第76期)》2024.9.27
货币“大礼包”之后,财政地产资本市场政策如何发力?——9.26政治局会议解读》 2024.9.26

《MLF为何降价缩量?——MLF缩量降息操作点评(2024.9)》2024.9.25

《所有选项都已摆上桌面——9.24货币政策“大礼包”点评》2024.9.24
地方化债速度越快,中央扩张空间越大——财政数据点评(2024.8)》 2024.9.23
《LPR为何不降?降准是否仍可期待?——华金宏观·双循环周报(第75期)》2024.9.20
《50BP首降之后,美元为何不降反升?——美联储FOMC会议点评(2024.9)》2024.9.19
《去杠杆和结构升级:深水区的“阵痛”——经济数据点评(2024.8)》2024.9.14
《加速去杠杆抑制信用,货币支持性降准可期——金融数据速评(2024.8)》2024.9.14
《美国核心CPI强劲反弹,短暂插曲还是趋势逆转?——美国CPI点评(2024.8)》2024.9.11
《汽车“抢出口”——进出口数据点评(2024.8)》2024.9.10
《消费投资偏弱核心CPI、PPI均走低,中央财政加码扩张势在必行——CPI、PPI点评(2024.8)》2024.9.9
美国就业重获改善,过犹不及还是空间打开?——美国就业数据点评(2024.8) 》2024.9.6
降息还是降准?——华金宏观·双循环周报(第74期)》2024.9.6
去杠杆深水区,投资再抑PMI,政策如何应对?——PMI点评(2024.8)》2024.8.31
人民币升值趋势能否延续?——华金宏观·双循环周报(第73期)》 2024.8.30
买卖国债置换MLF“一石三鸟”——人民银行启动国债买卖操作点评》 2024.8.30
《费用成本消长,“节流”不如“开源”——工业企业利润点评(2024.7)》2024.8.27
《歉收同时支出加速,国债融资还需加力——财政数据点评(2024.7)》2024.8.26
《Jackson Hole会后,美联储年内降息100BP?》2024.8.24
《联储纪要放鸽导致美元闪崩,前瞻还是滞后?——华金宏观·双循环周报(第72期)》2024.8.23
《美国消费反弹冲击日元,我国货币政策强价弱量——华金宏观·双循环周报(第71期)》2024.8.16
去杠杆中段阵痛难免,大财政扩张决心可期——经济数据点评(2024.7) 》2024.8.15
薪资替代需求成为美国核心CPI的决定变量——美国CPI点评(2024.7) 》2024.8.14
信用需求探底下半场,货币政策支持不过度——金融数据速评(2024.7) 》2024.8.13
债市汇市联动,货币政策新框架雏形显现——货币政策执行报告点评·双循环周报(第70期)》 2024.8.9
核心CPI同比再创新低,期待财政补贴尽快见效——CPI、PPI点评(2024.7) 》2024.8.9
《外需降温和关税壁垒的拖累开始显现——进出口数据点评(2024.7)》2024.8.7
《特别国债加码补贴,拉动多少商品消费?》 2024.8.6
《劳动力市场降温或令美英央行持续纠结——美国7月就业、英央行首降联合点评》2024.8.2
《新型城镇化的三大脉络——华金宏观·双循环周报(第69期)》2024.8.2
《强降弱升,美日央行决策背离合理么?——美联储、日央行7月决议分析》2024.8.1
需求削弱生产信心,财政加码期待见效——PMI点评(2024.7)》 2024.7.31
政治局会议解读:政策要更加给力,提振消费为重点 》2024.7.30
《成本营收同降的利润改善——工业企业利润(2024.6)》2024.7.27

《美居民消费重新走强,日汇率干预或又失效——华金宏观·双循环周报(第68期)》2024.7.26

《利率传导市场化机制增加两块拼图——MLF降息、存款利率下调点评(7.25)》 2024.7.25

《土地、内需持续拖累收入,特别国债腾挪促进更新换新——财政数据点评(2024.6)》2024.7.22
《降息促投资之末,曲线陡峭化之始——人民银行货币政策操作点评(7.22)》2024.7.22

《日央行疑似再度干预汇率,为何“屡战屡败”?——华金宏观·双循环周报(第67期)》2024.7.19

《二十届三中全会公报精神解读》2024.7.18
《价难换量,需求为“王”——经济数据点评(24Q2/6月)》2024.7.15
《加码宽松还是稳定汇率?——金融数据速评(2024.6)》2024.7.12
《出口预防式集中提前——国际贸易数据点评(2024.6)》2023.7.12
《油价大跌渗透核心CPI,年内美联储能否降息3次?——美国CPI点评(2024.6)》2024.7.11
“以价换量”非持久之计,仍需财政发力拉动消费——CPI、PPI点评(2024.6)2024.7.10

《利率走廊仍远,回笼迫在眉睫——临时正逆回购工具创设点评》2024.7.8

美国就业市场趋稳,“二次通胀”风险是否消退?——美国就业数据点评(2024.6)》2024.7.6

《详解国债借入操作的资产负债表传导机制——华金宏观·双循环周报(第65期)》2024.7.5
《国债借入操作是货币政策回归中性的明确信号》 2024.7.1
《外部环境严峻、投资增长降温,拖累PMI连续低迷——PMI点评(2024.6)》2024.6.30
《7.3之后,汇率何去何从?》2024.6.30
《财政深度专题-超长期特别国债:这次有什么不一样?》2024.6.27
《PPI改善为何未能带动企业利润向好?——工业企业利润点评(2024.5)》2024.6.27
《发债加速但缺口难平,歉收压力应如何填补?——财政数据点评(2024.5)》2024.6.24
《发达经济体分化加剧,美元稳居高位——华金宏观·双循环周报(第63期)》2024.6.21

《从陆家嘴论坛看现代化央行体系建设》2024.6.19

《商品消费、地产基建冷热分化边际扩大——经济数据点评(2024.5)》2024.6.17

《如何避免“流动性陷阱”?——金融数据速评(2024.5)》2024.6.14

薪资、房租、汇率:鲍威尔的三大超预期逻辑意味着什么?——美联储FOMC会议点评(2024.6)》2024.6.13

美国核心CPI见底蓄势反弹的两大迹象——美国CPI点评(2024.5)》2024.6.13
消费内需仍有很大促进空间——CPI、PPI点评(2024.5)》2024.6.12

美国强劲的就业或将迫使欧央行加速降息——华金宏观 · 双循环周报(第61期)》2024.6.8

《出口基数已经见底,外部环境更需重视——国际贸易数据点评(2024.5)》2024.6.7

《科学分析长期国债收益率的合理区间——华金宏观 · 双循环周报(第60期)》2024.5.31
《PMI为何大幅降温?——PMI点评(2024.5)》2024.5.31
《可选消费营收推动利润修复,如何延续?——工业企业利润点评(2024.4)》2024.5.27
《美元重返105,“301调查”再掀波澜——华金宏观·双循环周报(第59期)》2024.5.24
土地出让金收支下滑或螺旋强化地产需求下行压力——财政数据点评(2024.4)》2024.5.20
《地产放松新政,刺激效果几何?——华金宏观·双循环周报(第58期)》2024.5.17
《消费投资同步转弱,政府债券加速发行迫在眉睫——经济数据点评(2024.4)》2024.5.17

《美国“二次通胀”风险是否已经解除?——美国CPI点评(2024.4)》2024.5.16

《社融负增长,会否常态化?——金融数据速评(2024.4)》2024.5.11

《消费品补贴落地,核心CPI温和回升——CPI、PPI点评(2024.4)》2024.5.11

《货币政策开始向中性收敛——货币政策执行报告(24Q1)点评》2024.5.10

《限购放松,争夺人才,成效几何?——华金宏观·双循环周报(第57期)》2024.5.10

《中端品低基数温和推升出口,能否持续?——国际贸易数据点评(2024.4)》2024.5.9

《扩张何去?融资何从?——2024年财政政策展望》2024.5.7

《美失业率上行,通胀必然回落?——美国就业数据点评》  2024.5.3

《以“放缓缩表”促“通胀收敛”的双层逻辑——美联储FOMC会议点评(2024.5)》  2024.5.2

《利刃出鞘 暂藏锋芒——FOMC会议点评(2024.3)》  2024.3.21

《美国经济已强弩之末?——24Q1美国GDP点评》  2024.4.25

《“二次通胀”山雨欲来——美国CPI点评(2024.3)》  2024.4.11

《靠前发力有效落实,避免经济前紧后松——政治局会议解读(2024.4)》  2024.4.30

《再论央行买卖国债——华金宏观·双循环周报(第55期)》  2024.4.27




内容来自研究报告:《加力保障供给侧,温和呵护需求侧——10.17住建部新闻发布会点评

报告发布机构华金证券股份有限公司   

报告发布时间:2024年10月17

分析师:秦  泰

执业编号:S0910523080002

邮箱:qintai@huajinsc.cn

联系人:周欣然

邮箱:zhouxinran@huajinsc.cn

点击下方链接关注



重要提示

《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过本订阅号发布的观点和信息仅供华金证券股份有限公司(下称"华金证券")客户中的专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制,其他的任何读者在订阅本微信号前,请自行评估接收相关推送内容的适当性,华金证券不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为华金证券的当然客户。

法律声明

本订阅号(微信号:华金宏观研究)为华金证券(具有中国证监会核准的"证券投资咨询"业务资格)研究所宏观团队运营的唯一订阅号。

本订阅号不是华金证券研究报告的发布平台,所载内容来自于华金证券已公开发布的证券研究报告。订阅者若使用所载资料,有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅华金证券已发布的完整证券研究报告,仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示,关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件,关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期,并准确理解投资评级的含义。

本订阅号所载内容仅反映华金证券研究人员于发出完整报告当日的判断。本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务,后续更新信息以华金证券研究所正式发布的研究报告为准。

本订阅号所载内容并非投资决策服务,并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断,在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险,根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。华金证券及雇员不对任何人因使用本订阅号的发布内容所引起的任何损失承担任何责任。

本订阅号推送内容版权归华金证券所有,未经华金证券事先书面许可,任何机构或个人不得以任何形式删节、修改、复制、引用和转载,否则应承担相应责任。


华金宏观研究
专业 · 深度 · 全局 · 前瞻
 最新文章