房地产交易税减免，增加需求还是供给？
所长助理 首席宏观分析师 首席金融地产分析师
周欣然
宏观研究员（联系人）
财政部近日宣布下调住房交易契税、对一线城市取消普宅非普宅标准的满二住房销售统一免征增值税。两项减税会增加供给还是增加需求？这将决定其价量两方面实施效果。11月13日财政部、税务总局、住建部联合公布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易相关契税、增值税进行减免。自12月1日起，140平米及以下住房交易减按1%征收契税，140平米以上住房交易区分首套和二套分别减按1.5%和2%征收契税。公告还明确，对京沪广深四大一线城市，如取消普宅非普宅标准，则执行与其他地区统一的住房销售增值税政策，即个人购买2年以上（含2年）的住房出售，免征增值税。这两项减税政策是继9月底央行宣布降低存量房贷利率、10月财政部宣布将允许专项债资金用于保障房收储和盘活闲置土地之后，第三项落实的房地产市场放松政策。税收对供给和需求同时形成影响，本次的两项减税究竟会增加需求还是供给，这将成为决定未来政策效果影响房地产价量路径差异的关键逻辑之所在。
由于契税是普遍征收税种，契税减税将造成需求增加的效果，但由于契税税率不高，在居民购房决策中的影响力较收入和房价预期以及金融条件都要小得多，预计可边际推动购房需求尽快止跌回稳。税收的最终承担者是供给方还是需求方，在财经研究领域长期存在争议。契税是住宅交易中普遍征收的税种，并且不因新房和二手房交易的区别而产生税率差异，因此契税可以比较确定性地认为最终将由购房人所负担。从这个角度来看，契税税率的下调，意味着包含税费的房屋总价对应减少，从而居民买房的静态购买力直接提升；此外契税必须全款缴纳，减契税也意味着房屋总价中可以贷款的部分占比对应提升，共同形成需求增加作用。但契税税率本身不高，对于房价收入比较高、居民购房依赖债务杠杆的一线城市等区域来说，本次契税下调的幅度远低于近两年来因利率下调而带来的居民还贷能力提升幅度，从而抑制地产需求释放空间的最核心因素仍在于房价预期和收入单边预期的转向而非税率。以上海为例，本次调整前首套90平米以下、90平米以上及二套契税税率分别为1%、1.5%和3%，调整后首套90-140平和二套140平以上契税税率仅下调总价的0.5%和1%，而如果按总价50%比例借入30年等额还款按揭贷款，每降息20BP月供即可减少总价的1.5%。而对于房价收入比明显更为友好的二三线城市，当前导致地产需求不足的核心原因或在于产业基础薄弱导致的人口吸纳能力不足，交易税收也不是主要矛盾。
对于一线城市原非普宅较高的增值税来说，这项税收的取消或将在更大程度上带来大户型二手房供给的增加，在需求方面则可能形成小部分原普宅需求向非普宅需求的转化，对需求总量的影响较小。由此可能加速房价向均衡水平的下行速度，并推动更快实现房地产市场止跌回稳的效果。与契税不同，住房交易增值税不是普遍征收的税种，新房出售不征，原标准普宅在满足持有年限之后交易亦基本不征，这意味着增值税的最终负担者在不同的市场周期中可能是相反的。在总体供不应求、房价上涨预期强烈的时期，增值税将大部分或全部转嫁于购房者，这对后者意味着非普宅总房价的额外抬升，从而产生一定的总购房需求抑制效应，并导致普宅标准线附近需求向稍小面积户型倾斜。但在总体供大于求、房价上涨预期方向性扭转降温的当下，房地产市场逐步向买方市场结构过渡，非普宅增值税就开始更多由出售方所负担，出售方所获净出售额相应减少。此类环境下实施免征原非普宅二手住宅交易增值税政策，将令同等条件下售房者净出售额对应增加，从而令大户型二手住宅供给迅速出现一定程度的增加。该项税收的免除对需求的促进，主要是通过该部分原占用居民现金流动性的购房款可以通过转化为购房债务杠杆的方式缓和当下现金流压力的间接路径实现的。但考虑到自2023年中以来购房首付比例下限已经多次下调，当前居民购房能力的不足主要原因在于收入预期波动和房价收入比过高亦即预期还款能力不足，在居民部门持续提前偿还房贷、宏观杠杆率不断压降的周期阶段，一线城市原非普宅增值税取消对需求端的促进作用客观看是比较小的。综合供给增加、需求变化不大两个方面来看，这一政策可能通过加速房价向均衡水平下行速度的方式，促进房地产市场尽快实现量价止跌回稳的效果。
综合供需两侧，当前房地产深度调整对经济增长的拖累主要表现在供给侧的竣工交付缓慢问题上，由中长期因素为主决定的需求侧更多将在长期通过居民部门信心和预期变化而产生潜移默化的影响。由此，我们当前更关注的是货币政策加码对房地产市场风险和金融风险相互隔离所产生的积极作用，以及财政方面专项债扩大用途至保障房收储、闲置土地盘活和土储所可能带来的开发商流动性改善和竣工交付加速的潜在效果方面。
风险提示：房地产市场需求筑底企稳慢于预期风险。
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内容来自研究报告：《房地产交易税减免，增加需求还是供给？》
报告发布时间：2024年11月14日
分析师：秦 泰
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联系人：周欣然
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