嘿，各位小伙伴们，听说了吗？18号那天，广州出了个新政，说是要在全市范围内收购90平米以下的存量新房。这不，好多小伙伴都私信我，问这事儿能不能让广州楼市再火一把？
来来来，今儿个我就统一给大家回复一下，答案是——不会哦！
为啥这么说呢？其实啊，这收储的操作就像是雷声大雨点小，表面上看阵仗挺大，但实际上效果嘛，也就那么回事儿。说白了，这收储房企手里的存量商品房，还是那一套去库存的老思路，甚至可以看作是棚改货币化的“新花样”。
01
收储房
想当年棚改货币化，拆了个体的房子，然后给个体一笔钱，让他们拿着钱去买市场上的存量房。结果呢，没房子但手里有钱的小伙伴们，一下子就成了市场上的“香饽饽”，拆迁款还没捂热乎，就转到了房企的口袋里。最后，个体得了房子，房企得了拆迁款，市场也消化了新房库存，看上去是“三赢”的局面。
现在收储商品房也是这么个道理，只不过角色换了换，地方政府直接下场当起了“购买力”，买走了房企手里的部分库存房。之前棚改货币化，拆迁户拿的是地方借来的国开行的专项贷款，说到底还是地方举债救市。现在嘛，还是这个老药方，只不过这次举债买来的房子，不用再经过拆迁户的手，直接地方政府掏钱买了。
结果呢，房企得了购房款，市场消化了部分库存，唯一不同的就是这次扮演“有效购买力”的，从拆迁户变成了地方政府。说到底，楼市还是那个楼市，供大于求的事实，不管你是棚改还是收储，都掩盖不住。
有人可能会说，收储是为了保障性住房，以后这些房子要低价租或者卖给有需要但收入不高的人群。这话没错，收储的房子以后确实是干这个用的。但我就纳闷了，为啥偏偏现在收储呢？
如果真是为了解决低收入人群的住房问题，那为啥不在2016年棚改后到2021年之间收储呢？那时候，棚改货币化模式可是把房价推上了天，一路上涨的房价，早就把咱们老百姓的劳动性收入涨幅甩得远远的了。
02
为什么这个阶段没有出台
收储商品房的政策？
嘿，朋友们，咱们来瞅瞅一组挺有意思的数据哈。
2017年的时候，商品房销售额噌噌噌地涨到了133701亿元。然后呢，一年比一年猛，到了2021年，直接飙到了181930亿元，这五年，就像是楼市坐上了火箭，嗖嗖地往上窜。
那时候啊，大家伙儿都像是被楼市这股风给吹迷了眼，觉得买房就是稳赚不赔的买卖。刚需的怕买贵了，投资的怕赚少了，于是呢，一个个都像是被啥牵引着一样，手拉手地冲进了楼市的大门。
可你猜怎么着？从去年开始，楼市的风向突然变了。收储、房票、棚改这些个政策啊，就像是商量好了似的，一股脑儿地冒了出来。为啥呢？还不是因为新房卖不动了呗。
你看啊，2022年的商品房销售额，唰地一下，比2021年少了26.7%。到了2023年，虽然降得没那么猛了，但还是比上一年少了6.5%。再到2024年的前十个月，销售额又少了20.9%。这新房销售额就像是坐上了滑梯，一路下滑啊。
这背后的原因啊，说白了就是居民端的负债空间到顶了，消化不动新房库存了。房企一看这形势不妙啊，赶紧降价自救。结果呢，新房一降价，二手房市场的人也跟着急了，纷纷套现离场。这一来二去的，就像是滚雪球一样，新房促销、二手房降价，互相“借鉴”，谁也不想落后。
可这样一来，楼市利益链条上的那些大佬们可就不乐意了。他们开始以“价格”为武器，互相厮杀起来。结果呢，只能是两败俱伤。
所以啊，为了制止这种厮杀，收储政策就出台了。地方出面收储新房，就像是给楼市打了个“镇定剂”。这样一来，供需失衡的情况能稍微改善一下（虽然改善得有限），房企的债务压力也能得到缓解，新房库存也相应减少了，降价的动力自然也就没那么足了。
说到底啊，这收储政策啊，就是为了保房价、保地价，最终保地方的土地财政。你看，这楼市啊，还真是让人捉摸不透呢！
03
收储就可以让
楼市逆转乾坤？
嘿，朋友们，咱们来聊聊最近楼市那点事儿。你们猜怎么着？央行给的那3000亿专项资金，说是要买存量房的，结果到6月底才花了121亿，这钱花得可真够“含蓄”的。
为啥呢？还不是因为给的“价格”太温柔了点儿。就像《南方日报》报道的那样，广州那边负责收储的是安居集团，他们的工作人员说了，收储价格跟市场销售价格比起来，那简直就是对折大促销啊！
你说市价100万的房子，收储只给50万，这谁乐意啊？可就算是这样半价大甩卖，安居集团还得挑挑拣拣，周边交通得方便，得容易租出去，出租回报得好，这才勉强考虑一下。
有人就纳闷了，地方上为啥不能把价格往上提一提呢？多出点钱，房子不就到手了吗？嘿，地方上心里可有一本账呢，他们认为这价格已经够高了，再往上那就是“冒险”了。
对折的价格，那可是对楼市“悲观”预期的直观体现。地方上这是给自己留足了至少50%的余地，万一房价继续跌，只要跌幅控制在50%以内，他们就不会亏本。这对折的价格，简直就是地方给自己筑的一道“防火墙”。
这道防火墙一竖起来，咱们也就明白了，楼市里的那些大佬们，特别是“地方”这位大佬，对房价泡沫那可是心知肚明。
而且啊，从收储二手房到现在开始收储新房，地方上这是亲自下场当起了“最后购买者”。这信号可明显了，就是告诉市场：购买力不行啊，得靠政策出手，用更多的债务（收储款）来勉强扭转楼市供需失衡的局面。
现在啊，想让那些被尾气熏得够呛的居民，用他们那点低速增长的收入，去消化那些价格依然高高在上的房子，这不是难为人嘛！
04
修复居民负债
哎，说起现在楼市的问题，咱们心里都有数。人口、城镇化、套户比、人均住房面积，这些数字一个比一个让人头疼。但说到底，最关键的还是得修复居民端的需求，说白了，就是得让大家的口袋鼓起来，负债轻下来。
怎么修复呢？分配改革、增加收入、发福利，方法多的是，可问题是，现在正处在化债期，两个字——没钱！
前几天，网上热议的棚改要扩充到300个城市的事儿，也是想借此东风。但我说句实话，靠外力想一劳永逸地解决楼市问题，那简直是痴人说梦。地基不打好，也就是居民的收入和负债问题不解决，上面的建筑再华丽，也早晚得摇摇晃晃。
棚改的量暂且不说，我就纳闷了，真靠棚改就能拉动新房去化，让楼市重新火起来吗？那16年那次棚改货币化后，楼市怎么今天又成了供大于求的局面？
这才过去8年啊，怎么就玩不转了呢？怎么就没人愿意接盘了呢？
但我说啊，咱还是先把底子打好，把基本功练扎实了。老想着走捷径、弯道超车，那很多大招啊，根本下不成！
