楼市明确止跌回稳，想要投资买房，了解2024年最全的楼市政策，可以扫码领取！
住建部的新闻发布会会出来之后，很多自媒体说“不及预期”，其理由就是：
2015年棚改货币化安置，每年600万套，而10月17日住建部的新闻发布会才公布了100万套，所以，不及预期！
针对这种说法，我并不认同！不认同的原因有几点：
1、为官之道
大家长的定调是“回稳”，所以住建部就不可能照搬2015年的棚改货币化安置的“货币量”，让2024年的楼市出现和2015年一年暴涨50%，三年翻2倍的情况！
正所谓“屁股指挥大脑”，在其位尽其职，这是为官之道！
2、之后还有
这次新闻发布会，住建部部长明确表态：“100万不够，可以在加”
那么，这100万套棚改够吗？
肯定不够！
确切的说，100万套肯定不能让市场瞬间“燃爆”。
但问题的关键是：中国现在进行的“拆除动作”可不仅仅是住建部在10月17会议上表态的100万套棚改，还有5年10万亿的21个城中村改造啊！
那么，5年10万亿的数据怎么来的？
大家可以看看我在2024年4月11日针对中国21城中村改造撰写的文章.
3、隐性的
大家也不想想，自从2008年4万亿这件事之后，至今已经17年了，这17年我们从来再没有听见“多少万亿”的表述！
可是钱少投放了吗？
2015年，3年7万亿，也就只说了棚改货币安置，并没有说7万亿啊
2019到2021年基于疫情投放不低于4万亿，也没有说4万亿啊！
大家要明白，咱们现在的老板，特别怕房子暴涨，就更不可能有人表态“多少万亿”了！
但是，没有人说，就等于没有钱投入吗？
大家看完今天的文章，就会有自己的答案了！
正文
风吹大地，万物摇曳！
我明确的告诉大家，曾经让楼市暴涨的棚改来了~
今天的文章对购房小白而言有些深度，如果大家有看不懂的地方可以留言，我会回复大家的！
01
首先，为什么说棚改来了？
原因有二。
第一个原因：城中村改造的范围扩大了。
早在2023年7月份公布的城中村改造计划中，改造城市只有21个。
但时间来到现在，截止目前，在统计不完全的情况下，涉及城中村改造的城市已有由之前的21个超特大城市扩大到52个，城市能级下降至II型城市。。
文章至此，或许有伙伴会不以为然：切~中国有685城市，52个城市能说明什么？
确实，从城市数量角度看，21变52没什么大不了。
但如果按照城区人口划分，中国真正意义上的重大城市也就30个，按城市能级划分，省会城市也就只有28个。
所以，城中村改造由之前的21个城市扩展到52个，意味着城中村改造在中国重点城市已经全面推开。
换句话说，除了城区人口规模100万以下的城市，中国所有“大”城市都在推进城中村改造。
文章看到这里，有些伙伴会问：即便推动城中村改造的城市增加，也不能说明这就是2015年的棚改啊！
确实。
在城中村改造政策刚刚落地之初，政策释放的信号确实是“通过城中村改造，释放更多的租赁保障房”。
关于租赁保障房可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
但随着时间的推移和政策不断的落地，我认为“城中村改造涉及租赁保障房”仅仅是一部分。
因为越来越多“净地入库”的消息，伴随着城中村改造落地。
这个维度，我简单的说几个城市的例子，大家就明白了。
[2024年1月5日，深圳市规划和自然资源局公布了“关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告。实施意见明确拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设]
[2024年3月8日，中山市自然资源局公开征求《中山市城中村改造土地整备工作方案（征求意见稿）》意见，工作方案要求将一级土地整理（征拆）和二级土地开发相分离，按照“政府主导+依法征收+国企实施+土地收储+净地出让”原则推进实施，并鼓励土地整备主体参与改造范围内的土地招拍挂竞买活动。]
[2024年3月14日，东莞住建局公开征求《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》意见，意见强调加强政府“统筹做地”、择优确定实施主体、高效推进要约收购、坚持实施净地出让。]
什么是净地？
简单粗暴的概括，就是通过拆迁等手段拆除城中村的建筑，整理出干净的土地入库。
什么是入库？
就是把城中村的村集体用地收入地方城市划归国有，变成商品房用地进行土地销售。
是的!
如果“城中村改造，仅仅是改造成保障性租赁房”确实不能算棚改，但现在的情况已经演变成“整备土地——净地入库了”。
因为城中村改造和棚改的最大区别，不是叫什么，不是做什么，而是拆迁之后，土地性质和土地归属。
所以，当各城市”净地入库“的公示文件出台之后，我可以明确的告诉大家：现在的城中村改造就是2015年棚改的翻版！
第二个原因：资金来源相同。
2015年的棚改货币化安置，就是“爸爸”发钱给拆迁户，然后拆迁户再去购买商品房。
由此，才有了中国楼市第二轮暴涨：棚改货币化安置带来的涨价去库存。
那么，棚改货币化安置的钱从哪里来？
购房小白或者会说“央行印出来的 ”。
我告诉大家，央行可以印钱，但不可能直接印钱、发钱，因为这么做会带来恶性通胀，钱就变成津巴布韦币了。
所以，央行放水必须有个合理过程。
什么过程呢？
就是政策性银行把自己的高等级债券、优质信贷资产抵押给央行，央行才给这些银行贷款。
而这种方式，就叫抵押补充贷款，也就是PSL，俗称胖死了~
那么，这个叫胖死了（PSL)的货币工具是什么时候被发明创造的呢？
是2014年4月份，也就是中国楼市跌幅最大的2014年。
换句话说，胖死了（PSL）就是为了支持棚改货币化安置而生。
在2015年棚改货币化安置投入的7万亿中，胖死了（PSL）的资金比例就达到了57%
而现在的城中村改造的专项借款来源，业内普通的看法就是自于胖死了（PSL）。
换句话说，地方城市推动城中村改造的钱来自于PSL。
文章至此，简单说一下，既然钱来自货币政策工具PSL，为什么城中村改造的钱不直接写“贷款”，而是要写“借款”。
最简单粗暴的理解就是：
贷款，是地方城市和商业银行之间发生的借贷关系，这钱必须得还，利息也必须商业化。
但借款是地方城市和政策性银行之间发生的借贷关系，这钱不仅利息低，还可以不还，还可以用转移支付抵扣。
所以，尽管公示的信息显示，资金来源都是专项借款，但这个钱其实来自央行的PSL货币政策工具，其利息仅为1.75%。
其实呢，这点也和2015年棚改货币化安置的PSL放水的“落地方式“一样，都是央行通过政策型银行把”水“放给地方城市。
啥是政策性银行？
就是只花钱，不赚钱，为国家和政策的服务的银行，不为了赚钱，只为解决问题。
所以，从资金来源、资金流程序的角度看，城中村改造的资金来源与2015年棚改货币化安置的资金来源一致。
那么，楼市会重演2015年的暴涨吗？可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
楼市明确止跌回稳，想要投资买房，可以扫码领取混哥的私域课程！
02
其实呢，关于城中村改造“是什么”，“用什么”前文已经说的很清楚了。
也正是因为上述这两点，我才敢告诉大家：现在的城中村改造就是2015年的棚改~
我之前也和大家说过，2015年棚改货币化安置陆续向市场投放了7万亿，也正是因为这7万亿的投放，才有了2015年楼市的暴涨。
那么，现在的城中村改造会向市场释放多大的”水量？“
从三个维度说说。
1、知道。
从目前已经公示的文件看，目前已经有34个城市拿到了专项借款，且金额已经超过万亿！
2、9万亿
在2023年7月城中村改造消息传出后，境外机构针对21个城中村改造的资金投入测算是9万亿。
但因为数据来源敏感，我就不放图了。
3、10万亿
目前，国内数据机构针对21个城中村改造的投资金额测算都是10万亿，按照专项债的常规周期5年计算，那么从2024年开始，每年将向市场释放2万亿。
最后，无论是9万亿，还是10万亿，都是针对21个超特大城市作为样本推演的数据。
但从目前的情况看，城中村改造已经由21个城市扩大到了52个，如果简单的按照城市数量扩大2.5倍推算投资，那么就是18万亿到20万亿。
按照专项债5年的周期计算，那么每年投资就会有4万亿！
所以，伙伴们，颤抖吧~
我还要告诉大家，今天计算的仅仅是明账，如果再加上地方城市房票“这本暗账”，我认为远超上述数据。
那么，在大救市的背景下，楼市会涨吗？可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
03
最后，说几点。
1、新瓶装老酒
最开始，城中村改造的资金来源是“市场化，吸引民间资本”，但从目前各地公布的城中村改造资金来源看，其专项债的占比均高于60%
也就是说，最终和2015的路子一样，底层逻辑就是爸爸给钱，然后“拆迁+整备土地+释放购买力”。
而购买力——推高楼市——楼市推高土地——地方城市拿到土拍相关资金，然后给央行还钱。
城中村改造，会带来深远的影响，具体可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
大家还记得我之前给大家说过的债务的故事吗？
说有个国家叫罗刹海市，最近遇到危机，大家都没有钱了。
之前日子好过，大家为了做生意，相互借钱，你欠我钱，我欠他钱，每个人都债台高筑。
但生意火爆，现金流能覆盖到期的债务，大家都能按期偿还债。
可现在经济下行，生意越来越难做，现金流收入锐减，无法覆盖到期的债务，彼此的欠账无力偿还，就有大哥开始爆仓。
有一天，罗刹海市来了一位叫“央”的游客。这位“央”游客要吃饭，来到当地最豪华的餐厅，定了十万元一桌的普通餐。
“央游客”拿出10万元餐费给餐厅，然后就走了。
这家豪华餐厅的老板叫杨国强，以前装修这间餐厅的时候，欠了包工头郭建设10万元，一直没钱还债。
现在杨国强收到“央游客”的10万元餐费，就有钱还给郭建设。
可郭建设很久以前欠了建筑材料供应商姚振华的10万元，也是一直无力偿还，于是郭建设把这10万元还给了姚振华。
殊不知，姚振华欠了KTV老板李华10万元，也是一直没钱偿还，姚振华就把这10万元还给了李华。
李华呢，以前经常去杨国强的餐厅吃饭喝酒，打了10万元餐费的白条，一直没还钱。
于是，李华收到10万元之后，就赶快把这钱还给了杨国强。
这个时候，外地“央游客”说餐馆档次不够，于是问餐厅老板杨国强拿回了10万元餐费。
从生意角度看，餐馆生意没做成，也好像什么都没发生，但所有人的债务问题都解决了。
只不过，在这轮城中村更新的过程中，所有主体的债务都会减少，但会有更多的“草头”加入到负债的队伍中。
目前是城中村改造的第一轮的“启幕”，还没到轰轰烈烈的阶段，比如深圳对外宣传要改造深圳60%的城中村。
所以，当城中村改造轰轰烈烈来袭之际，房子，尤其是那些城市中心位置的房子会涨到天上去的。
我知道，大家肯定都不信！
没关系啊，5年前说房价会跌，肯定没有人相信；就像现在说房价会涨一样，也肯定有人不相信。
我只想告诉大家：君不见，就在昨天，上海的17.8万/平米的豪宅销售又刷新记录了吗？
2、闭环
看不清世界就要被这个世界毒打！
我明确的告诉大家，不管城中村改造的钱是来自PSL，还是社会筹集，最终必须实现资金闭环。
而资金的闭环怎么解决？
卖地！
而卖地的前提就是把房子卖出去。
所以，不管是地方城市负债还是央行负债，最终的解决方案都会是“羊毛出在羊身上”。
3、大概的思路主线
我认为，接下楼市重构供需的思路如下；
#城中村改造，释放购买力，说白了就是棚改；
#不足的保障房通过购买远郊的商品房/公寓，一方面解决城市库存高企的问题，另外一方面解决了租赁型保障房的来源。
两相结合，等于大船有了，接下来就看央妈拧开水龙头的速度了。
楼市明确止跌回稳，想要投资买房，可以扫码领取混哥的私域课程！
推荐阅读：这样买房，多赚200万（3）
推荐阅读：房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
