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正文
01
关于房地产行业的未来，我认为最重要的数据指标就是：全国房地产销售额。
那么，什么是全国房地产销售额？
就是960万平方公里土地上，一共成交了的新房，也就是商品房的销售总金额！
从过往数据看，中国楼市的繁荣程度都与全国房地产销售额呈现正向关系。
来，我们先看看2015年至2022年，这7年的全国商品房销售额。
2015年，全国商品房销售额8.7万亿；
2016年，全国商品房销售额11.7万亿；
2017年，全国商品房销售额13.3万亿；
2018年，全国商品房销售额14.9万亿；
2019年，全国商品房销售额15.9万亿；
2020年，全国商品房销售额17.3万亿；
2021年，全国商品房销售额18.1万亿；
2022年，全国商品房销售额13.3万亿；
数据维度看，2019年至2021年的疫情对全国房地产销售额并无影响。
从2019年到2021年疫情期间，房地产销售额分别是15万亿、17万亿、18万亿。
换句话说，大疫三年，这成交量一直在上涨。
反观2022年楼市寒冬，房地产销售额由2021年峰值的18万亿下降至2022年的13.3万亿。
一年时间，房地产行业的销售额消失了约5万亿！
在此基础上，2023年房地产销售额下滑至11万亿。
不过呢，2023年的房地产销售额非常值得拆开了说说。
首先，不是跌幅收窄。
2023年统计局给出的房地产销售额是11万亿；
很多数据统计机构就跑出来身不由己的说：这是跌幅收窄。
因为2023年商品房的销售额11万亿，比2022年13.3万亿，下跌幅度是18%；
而2022商品房的销售额13.3万亿，相比2021年的18万亿，下跌幅度27%。
尽管数据统计维度说“跌幅收窄”没有错误，但2023年真实的购房需求远低于11万亿。
因为这11万亿里面，至少有1万亿到1.5万亿是“抵工程款”和“地方城市点对点购买的”。
什么是抵工程款？
——在房企的销售操作中，工程的费用不给了，直接把房子过户给你，算你一次性付款，这种做法就是抵工程款。
这种操作在房企端，只是应付款减少，但房企收入并没有真实增加，但总销售额会显示多出售一套房子
什么是地方城市点对点收购？
例如青岛、重庆、合肥收购商品房做保障房。
地方城市收购商品房会给房企支付房款，但无论成交10亿还是20亿，这种成交都不是市场的真实需求。
所以，2023年真实的购房需求产生的交易额大概在9万亿到10万亿。
换句话说，真正老百姓买房产生的交易额大概在9万亿到10万亿。
关于2024年楼市行情，可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
02
那么，2024年房地产交易总额会是多少呢
来，先看看2023年的新开工建设量。
2023年1月到12月的新开工建设量9.54亿平，同比下跌20.4%。（统计局数据）
那么，这个新开工建设量意味着什么呢？
举个通俗易懂的例子。
我们不知道包子店在未来能销售多少包子，但可以通过剩余的面粉重量，估算出未来销售包子的数量。
那么，现在这9.5亿平米的面粉，能做出多少包子呢？
按照2023年的全国商品房销售均价10437元/㎡，大概可以推算出2024年房地产销售规模在9.5万亿。
但是，这9.5万亿是一个静态的绝对值。
如果按照2023年商品房销售面积同比2022下降8.5%的比例计算，那么就是：
9.5亿平米乘以（100%-8.5%）=8.69
换句话说，假设2024年的楼市行情和2023年差不多，那么2024年的全国商品房交易额最多只有8万亿。
但我们都知道，2023年的成交面积中有10%和15%的比例是非真实需求的工抵房和政府购买。
那么，按照这个比例，预计2024年中国商品房的市场成交规模最高不会超过8.6万亿。
为什么最高不超过8万亿？
有小伙伴要问：最近深圳楼市成交量暴涨，万一销售端复苏，房企增加供应量呢？
那么，增加面粉，有没有可能增加销售包子的可能呢？
我告诉大家：不可能
原因如下。
第一点、工期受限
从土地到项目，开发建设周期需要1-2年，就算当下楼市销售量暴涨，就算房企增加开工建设量，2024年也建不出来。
说白了，当年增加供应，无法体现在销售维度！
第二点，库存量。
还有一个关键点，就是：目前的库存量仍然在高位。
我在之前的文章中就告诉大家，现在楼市最大的问题有两个：
第一个：
就是影响交易量的供需关系，就是各地方城市库存量高企，处于供大于求的状态；
来，看一下截止于2023年10月份的库存量，全国只有四个城市的库存去化周期小于12个月。
那么，大家猜测一下，现在全国的库存量之和是多少？
——2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。（截止：2023年12月）
纵观全国，除了深圳之外，大多数城市的库存量都很高，都需要一到二年的去化周期。
在这种情况下，房企和地方城市都不可能追加供应量。
这意味着什么？
意味着就算需求端打鸡血，购房者嗷嗷叫，成交量一下子恢复到顶峰，市场也没法提高供应量。
一来，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%;
二来，新开工建设量下跌20.4%。
大家想啊，在投资额和开工建设量均下滑的背景下，2024年不可能增加供应、
所以，2024年中国商品房销售额大概到8万亿上下浮动。
另外，我又看了一下2024年1-8月份统计局的数据：新建商品房销售额59723亿元。
按照过去8个月的销售额推算，2024年总销售额在8-9万亿，这其中仍然有工抵房和政府点对点购买，
大到国家，小到个人，无论政策如何变化，买房都属于负债行为，在楼市低迷的背景下，该如何负债，看文章《这样买房，多赚200万（3）》
03
最后，说几点。
1、中国正进入超低供应周期
国土资源局要求各个地方城市根据库存去化周期调整土地供应量，这一举措带来的影响就是在2025年、2026年！
预判2025年到2026年全国房地产销售额会降至6万亿
这意味着很多城市将进入无房可售的状态！
而深圳，就是第一个!
那么，在这种情况下大，地方城市会加大供应吗？
我明确的告诉大家，他们需要一轮牛市行情，一轮爆火行情，所以在这种行情没有出现之前，他们仍然会让市场吃紧，让供地紧张的！
2、替换
那么，在商品房交易量不断下滑的前提下，该怎么看待当下的楼市呢？
来，先看一组数据。
从上图能明显的看出来，在2022年和2023年合肥、南京、天津、郑州、重庆的二手房成交量大幅提高。
所以，6万亿、8万亿，亦或者10万亿并不代表中国楼市真正的“总成交量”。
中国楼市真正的总成交量必须包含新房和二手房。
但因为二手房成交渠道分散，无论是统计局，亦或者相关机构，都没有一份准确的一手房+二手房的“总成交量”。
如果按照2024年合肥、南京、天津、郑州、重庆五个，二手房平均成交量占比55%计算，中国房地产的总交易量在22万亿上下。
这22万亿意味着什么？
——从产业维度看
，2023年全年中国汽车销售达到3000万辆，创下了历史新高，可总销售额也就10万亿。
所以，尽管房地产商品房销售规模还会进一步降低，但中国房地产成交总量，依然是巨无霸级别的。
——从供需关系角度看
从过去两年看，中国购房需求不低于22万亿，但问题在于，新房供应减少的同时，央行货币放水叠加政策【止跌回稳】
这会导致，真实的购买需求进一步增加，也就是说最真实的购买力将超过22万亿
但供应的减少，在2025年和2026年仍然是不可逆的！
所以，从供需维度看，有一波大行情在等着！
最后——
房价确实降了，但放眼全国21个特大城市的核心资产，价格依旧昂贵。
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推荐：这样买房，多赚200万（二）推荐：全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？
