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有个帖子在金融圈特别火。
什么帖子呢？
问：现在500万金额购买什么，在5年后涨幅最大？
这位伙伴给出了7个选项，分别是如下：
1、30手贵州茅台股票；
2、12枚比特币；
3、10公斤黄金；
4、1000股英伟达股票；
5、2000股微软股票；
6、北京或者上海核心区域500万的房产；
7、50个LV包包
上述7个维度的资产价值，在当下都值500万，那么5年后你认为哪个涨幅最大？
我想，针对这个问题不同的人会有不同的答案。
因为每个人的资金量不同，人生所处的阶段不同，对货币、财富的认知也不同。
我特意看了一下关于这个问题的留言，有两个选项争议比较大，一个是LV包包、一个是房子。
看不懂LV包包升值的人，大多数没有认真了解过奢侈品，更不知道像翡翠、LV的某些品类，这些年升值的幅度远超200%；
在各种选项中，争议比较大的选项就是房子。
不能选择房子的理由是中国人口下滑、城市化接近尾声，所以未来中国的房子一定会贬值。
换句话说，他们认为人口和城镇化增速降低，导致了房地产交易量下降，从而带来房价下跌。
那么，这种观点对吗？
因为人口下降，城市化进程接近尾声，所以交易量暴跌，未来的房价更是会进一步下跌？
01
首先，什么是房地产增量？
房地产增量就是中国商品房的年度交易规模从2003年的0.79万亿一路上涨到2021年的18.3万亿，这是中国房地产的增量时代！
换句话说，从2003年中国商品房销售面积增速29%到2018年销售面积增速1.3%,再到2021年销售面积增速4.8%，中国楼市在过去的18年，平均增速不低于10%，这就是房地产扩张的增量时代。
从时代背景维度看，房地产的增量扩展，还伴随着GDP增速、人口增速、城市化进程的快速增长。
也正因为如此，在过去的增量时代，房子的价格是全面普涨的。
毫不夸张的讲，那是一个遍地黄金的年代。
在那样的黄金年代，中国才出现了万亿负债规模的房企、也出现了类似深圳这样一年房价上涨200%的城市，而这一切，铸就了无数中产家庭财富的攀升。
其次，增量时代结束了？
将时间拉回现在，我们所处的大环境已经悄然发生了变化、GDP增速也由过去的10%，到了现在的5%。
中国人口更是在2022年首次出现了负增长85万。
与此同时，城市化进程放缓、万亿负债的房企都开始暴雷、中国房地产商品房交易规模也一路下滑。
由2021年巅峰时期的成交额18.3万亿下降到2022年13万亿，再到2023年的11万亿。
也就是说，中国的商品房由过去的规模增量的年代，进入到了规模缩量的时代。
针对这种情况，房企给出的定义是“黄金时代到青铜时代”、再后来房企爆雷之后给出的定义是“黑铁时代”。
其实，不管感性的定义是什么时代，中国房地产增量时代一去不复是不争的事实。
换句话说，伴随着中国GDP增速减缓、城市化进程减速、中国人口负增长，中国房地产增量时代一去不复了。
上述种种都是不争的事实，我也从不否认：中国楼市遍地黄金的普涨时代一去不复返了，中国房地产行业增量投资的时代结束了！
2024年年初，我根据2023年的开工建设量和竣工量推演了未来2年，也就是2024年和2025年的中国商品房的交易规模。
——2023年的商品房真实的成交额大概在9万亿（去除工抵等，当然，统计局是11万亿）
——2024年的商品房真实成交额大概在10万亿以下；
——2025年的商品房真实成交额大概在8到9万亿；
也就是说，伴随着商品房交易额的不断下跌，房地产行业规模将不断收缩，到2025年真实成交大概率会降至10万亿以下（剔除工程抵和政府购买）。
当然，上诉种种也是唱空中国楼市，认为未来房子烂大街、房价如葱的主要支撑论据。
可我想问：凭什么认为增量时代结束就意味着房价下跌？总量下跌所以推导房价下跌的逻辑怎么来的？
换句话说， 房地产增量时代结束是共识，但增量时代结束，不必然等于房价下跌，更不必然房价永远下跌。
我知道，这句话有些绕口，所以我举例给大说明。
假设过去每年销售1000头猪，现在每年销售500头猪，你凭什么认为猪销售量下跌，所以猪肉价格必然下跌？
且不说这养猪是垄断行业，这每头猪的出栏价格和供应数量可以控制，单说这些吃猪肉的人，会因为猪肉销量下降就不吃猪肉了吗？
我明确的告诉大家，房地产增量时代的结束，不意味着房价必然下。
其实呢，中国是发展中国家，咱们现在经历的一切，早在N很多年以前，其他国家都已经经历过了。
换句话说，我们去看看，那些城市化和人口已经降低的国家，那些房地产增量结束的国家，看看在这样的背景下，这些国家的房价走势就明白了。
普通家庭为什么不敢消费？因为买房的本质是负债，那么该怎么 降低负债呢？推荐看文章《这样买房，多赚200万（3）》
02
增量时代结束，房价涨了吗？
——美国
首先是人口。
美国的人口从1999年至今，美国人口和大部分经济发达地区一样，总人口下降、出生人数减少、老龄化人口增加。
其次，城镇化率。
美国的城镇化始于1840年，当时的城镇化率不足10%。
但在1920至1945的二战期间，因为美国本土并无战争，且成为最大的债权国和资本输出国，战争红利使其成为经济大国，这时候城市化率到达58.5%
1940年~1970年，城市化率达到73.6%；
1970年到2000年，美国总体平均城市化率达到82%，一些都市圈的城市化率已经接近100%。
最后，再来看看美国的房价
也不要说什么汇率换算了，反正大家看图最直观。
大家看完房价走势图，再看看下面的图，下面的图代表着美国房地产规模扩展的时代已经结束，目前进入了存量时代。
文章至此，结合四张图可以明显得看出：
1、人口增速与房价增速成反比，也就是说美国的房价没有因为人口减少而下跌；
2、房地产行业增速扩展的时代结束进入存量房时代，也就是房子的交易量减少的背景下，美国的房价也是上涨的；
3、美国城市化进程与美国房价的涨跌幅度并不一致，美国房价下跌的曲线是2008年由次贷危机引发的房地产危机。
而这次危机，让美国的房价在下跌-横盘维持了5-6年后，开始上涨！
所以，根本就不是什么“房地产增量时代结束房价必然下跌”而是那些大忽悠为了流量、博眼球，趁着这轮经济危机胡说八道而已。
——日本。
首先是人口。
截止于2023年10月份，包括外国人在内的日本总人口约为1.24亿人，较上一年减少59.5万人，连续13年呈负增长。
与此同时，若不计算居住的外国人口，日本人口减少83.7万，约为1.21亿，创下1950年以来最大跌幅。
其次，日本的城镇化率。
截止于2023年，日本城镇化率已经超过95%，原谅我，只找到了截止于2015年数据图。
最后，再来看看房价。
提及日本房价，一定会提及日本消失的30年，但这些内容我们之前的文章都有说过，今天就不赘述了。
因为日本的房价从2009年开始就不断的攀升，截止目前已经到达历史高位。
基于文章字数的限制，我没办法把各个国家的数据都在这里呈现一次，但底层逻辑都是一样的：
房地产增量时代结束，不等于房价上涨结束，更不等于未来房价会下跌。
我明确的告诉大家，我们这轮楼市下跌是因为经济周期，是因为房地产行业正处于库存周期、债务出清阶段，压根不是因为什么人口、城市化放缓、房地产增量时代结束。
房地产由增量到存量，怎么做家庭配置，推荐看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
最后，说几点吧。
1、客观
中国楼市从过去的增量时代到现在的“缩量”时代，意味着过去的机会100%变成了现在的机会40%或者20%。
换句话说，经过这轮周期，中国的房子有些可以涨，有些涨得快，而有些涨的慢、有些不涨。
之前，普涨时代，确实是遍地黄金的捡钱时代；
现在，结构上涨时代，却是大浪淘金的时代；
2、未来
这几天瑞银预判中国楼市将在2025年年中企稳。
其实这和我之前从供需维度预判的楼市行情一致。
3、问答
文章至此，回归前文的问题：7个选哪个？
我站多房地产也不会说出“只购买房子”的蠢话，因为从风险角度看、从收益的角度看，一定是组合配置最完美。
但我知道，人生哪有完美啊？
即便人生完美，兜里的银子也不完美，即便银子完美，也会有其他不完美。
所以，看到未来，活在当下。
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