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正文
又一个好消息来了~
昨天一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行，六大商业银行纷纷宣布
——11月1日起，可以申请调节重定价周期了！
这意味着，以后不用苦等一年才能享受到LPR的下调了。
3个月、6个月、1年——三个档位，任你选择。
选择3个月，一年可以更新四次；选择6个月，一年可以更新两次。
相比以前的一年一次，可以尽快同步到LPR利率的更新。
不过，要提醒一句。
每笔贷款只有一次换档机会，买定离手，选了就没有后悔药吃。
所以，现在很多人关心的问题是，要闭着眼选3个月吗？还是选6个月，或者继续维持1年？
今天的文章，我们从底层逻辑出发，来聊聊这个问题。
01
相信每个人都有一个很朴素的认知，那就是
——降息周期时，重定价日周期越短越好。
本质上，跟抢红包时把手速加快是一个道理。
就像今年，降了三次LPR，从年初的4.2%，降到3.95%，再降到3.85%，再降到如今的3.6%。
可很多人并没有同步到最新的LPR利率，“罪魁祸首”就是因为银行对房贷利率重定价周期有最短为一年的限制。
尤其是重定价日是明年1月1日的，现在的LPR还在4.2%的高位挂着，苦不堪言。
如果可以以3个月为周期，到现在，再不济也能同步到7月份的3.85%，提早享受月供的减少。
所以，如果利率还会下降，选择更短的重定价日周期，更快同步到新的利率，指定没错。
从这个意义上讲，文章开头的问题，完全可以替换成
——我们未来的利率是会继续降，还是升？
如果认为会降，那就选3个月；如果认为会升，就继续选1年，如果拿不准，想平滑风险，就选6个月。
因此，判断利率走势，是关键。
要强调一点，虽然大部分人的房贷都是20年、30年，但我们不需要在这么长的跨度周期内考虑利率走势。
因为，大部分人对一套房子的持有周期也就5-10年，房贷也是同理。
所以，我们要考虑的，是短中期的利率走势。
现在，我们最新的LPR是3.6%，考虑到最近普调的-30BP加点后，大部分人的房贷利率会陆续更新为3.3%。
这个利率已经不算高了，未来还会不会继续再降呢？
我个人认为，一定还会降。
接下来，我会从三个维度来解释我的判断逻辑。
中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
第一个维度，看供需。
大家要明白，房贷本身，也是一种商品，符合供需关系定价。
如果买房的人多，按揭意愿的人多，那房贷利率就会涨；
反之，如果楼市低迷，政府为了刺激购房需求，房贷利率就会降。
不可否认，“924”一揽子政策释放以来，我们的楼市迎来了明显的回暖，一线城市甚至出现了“抢房”、“一房难求”的局面。
部分二三线城市也不甘示弱，10月份纷纷迎来了一波楼市的牛市。
那么，是否可以说明政府会停止降息了呢？
——我认为，并不会。
大家要明白，信心也好，情绪也好，是有惯性的。
对于大病初愈的病人而言，虽说身体已经开始好转，但不能马上停药，一旦停药，身体机能很有可能出现回退。
虽然现在楼市迎来了明显复苏，拐点在即的既视感，但这个时候市场的信心仍然需要巩固。
这个时候如果加息，很容易让前面的工作前功尽弃。
所以，我认为，除非出现维持一年以上的成交热度，而且价格出现明显的、持续的上涨，才有可能停止降息，甚至启动加息。
在那之前，降息的趋势，不会变。
中央即将带头加杠杆，楼市会如何演绎？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
第二个维度，看国债收益率。
我们最新的30年国债收益率是2.356%，而存量房贷利率是3.3%。
这当中存在明显的——倒挂。
如何理解这种利率倒挂现象？
30年国债，等于拿了一个期限30年的国家的借条儿，几乎没有任何风险。
所以，30年国债收益率，代表的是无风险收益率，是我们在没有风险的情况下投资所能产生的最好收益。
这两个利率倒挂空间较大，对于存量房业主来说，提前还贷依然不失为一种好的投资选择。
这种情况下，银行有足够的动机继续降低利率，以遏制提前还贷的力量。
所以，从利率倒挂的角度而言，降息仍然是大方向。
按揭利率历史新低，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
第三个维度，横向对比。
我们的房地产，经常被拿来与日本做对比。
原因在于，同属东亚儒家文化圈，同样面临人口老龄化问题，而且都经历过房地产带来的经济问题。
我们和日本，有太多的相似之处。
正因如此，日本当年应对危机的利率政策，对我们而言，有很好的参考。
对于我们更像哪个阶段的日本，市场上有两张说法。
一种认为我们像90年代的日本，也就是“失去的三十年”那一波。
还有一种说法，认为我们更像80年代初的日本。
区别在于，一波危机之后，经济是开始走“L”型复苏，还是会有一波暴力回升反弹。
但无论哪一种，结果都是一样的。
那就是政策利率基本都是下降趋势，只有在极短的时间内出现过加息，其余时间几乎都是降息为主，甚至可以低到“0”利率。
不过，要强调一点，这里的“0”利率，是基准利率，房贷利率会有上浮，因为银行要给房贷增加风险溢价。
具体而言，不同城市的能级有差别，带宽一般在0.5%-2%之间。
虽然不同国家不能直接生搬硬套，但大的趋势是可以借鉴的。
我们的房贷利率，大概率还会在降息周期。
当然，大家也不用幻想我们的房贷利率会降到2%以下。这种可能性，非常小。
在我看来，今年到明年，我们的LPR大概率还会有2-3次降息，最终会降到2.5%-3%的水平，略高于30年国债收益率。
总之，短中期内，房贷利率继续下调是大概率。
这种情况下，选择3个月调整一次，无疑是更加划算的选择。
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