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正文
降了！存量房贷利率终于要降了！
而且，下降幅度还不小，不少朋友纠结，还要不要提前还贷？
今天，咱们就来聊聊这个问题~
01
这几天，包括工、农、中、建在内的上百家银行，陆续公布了存量房贷利率下调的细则。
其中，大家最关心的，当属房贷调整的幅度，一句话
——绝大部分人的房贷利率，会统一下调为LPR-30BP。
（以下情况例外：1、北上深的二套房贷，下调幅度少一些，部分下调为LPR-25点，部分是LPR-5点；2、房贷利率已经低于“LPR-30BP”的，不参与此次调整；3、商铺、办公等商业性质的房子不参与此次调整。）
时间上，这个月底前会全部调整完毕。
操作上，也很人性化，不用跑网点、不用交材料，银行后台会直接调，省心省力。
月底前，大家登录手机银行APP的贷款窗口，应该就能查到自己的房贷利率有更新。
不过，到时大家和身边有房贷的朋友对照会发现，不同人的利率还是会有差异，分为3.9%、3.65%、3.55%三个档。
既然是统一降低到LPR-30BP，为什么会分为3个不同的档呢？
关于这一点，展开解释一下。
我们的房贷利率组成，包括两部分LPR+BP。
一、先说BP
BP就是加点，是我们买房的时候，按揭贷款合同里约定死的，1个BP就是0.01%，-30BP也就是-0.3%。
前些年上车的购房者，加点一般是0，甚至更多。
这次央行破例，要求下属的商业银行们同意把这个“死数”统一调整为-30BP，等于是要求商业银行把已经吃进去的吐出来，属于是切切实实的让利、大赦天下了。
总之，月底前，大部分人的房贷加点都会变成-0.3%。
二、再看LPR
我们的利率之所以有差别，表现为3个档，原因就在LPR上。
LPR是政策利率，央行每个月20号调整一次。今年以来，LPR政策利率在2月和7月份下调了两次，如下图：
年初时，LPR是4.2%；
2月份下调了35BP，调整为3.95%；
7月份下调了10BP，调整为3.85%。
虽然LPR政策利率下调了两次，但不会马上体现在我们的房贷利率上。
原因在于，我们的房贷对应的LPR，每年只有一次调整机会，这个调整日，就是“房贷重定价日”。
通常，这个“房贷重定价日”，为次年的1月1日，或贷款发放日。
1、对于“房贷重定价日”为次年1月1日的：现在所适用的LPR，依然是年初的4.2%。
对于今年LPR政策利率的下调，要明年1月1日才能享受。
对于这部分人而言，月底前房贷利率会统一先变成3.9%（4.2%-30BP），明年1月1日才会变成3.55%（3.85%-30BP）。
当然，如果今年剩余的三个月里，LPR政策利率再调整，也会在明年1月1日时体现出来。
比如，未来三个月LPR政策利率累计又下调了20BP，那明年1月1日时，房贷利率就会变成新的LPR-30BP=（当前LPR政策利率3.85%-20BP）-30BP=3.35%。
2、对于“房贷重定价日”为贷款发放日的，情况会更复杂一些。
根据贷款发放日的时间不同，可以分为三类，见下图。
——贷款发放日，也就是重定价日处于第一区间的，适用LPR为4.2%，月底调整后为3.9%；
——重定价日处于第二区间的，适用LPR为3.95%，月底调整后为3.65%；
——重定价日处于第三区间的，适用LPR为3.85%，月底调整后为3.55%。
同样，如果后续LPR政策利率再调整，也要等到明年的贷款发放日才能一并享受了。
简单总结，就是两步走。
第一步，10月底之前先下调BP；第二步，贷款重定价日时，同步到最新的LPR。
另外，有个彩蛋，公积金利率也会在明年1月1日下调。
这次政策还有一个变化，那就是允许大家跟银行协商，更改“房贷重定价日”的周期。
也就是说，以后不用只能一年才能调整一次了，可以申请半年一次、一季度一次等等。
这样一来，大家可以尽早同步到LPR政策利率的更新。
未来的存、贷款利率大概率还是下行的，因此，把重定价日的周期缩短，可以及早同步利率的下调，也是不错的选择。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
02
通过前面的分析，大家应该也发现了，这次房贷利率下调的力度还是比较可观的。
3.55%的利率，相比于前几年4字头、甚至5字头的房贷利率，确实低了不少。
“房奴”们的还贷压力，得到了切切实实的减轻~
那么，房贷利率都这么低了，还要不要提前还贷呢？
关于这件事，我是这么看的。
首先，看风险偏好。
如果你是一个投资小白，而且非常厌恶风险和波动，投资也只考虑银行存款之类的稳健品种，那提前还贷依然是个不错的选择。
试想，你手头上有100万，存银行，5年定期，一年利息才1万8。
可是，如果你提前还贷，一年可以省下3.55%，也就是3.55万的利息。
哪个划算，一目了然。
但是，一定要清楚，做任何事都是有成本的。
提前还贷，等于消耗手上的现金，来换取1%-2%的利息套利，这里面付出的是机会成本。
具体而言，就是错失了未来以现金捕捉优质资产的机会，以后，再有什么资产暴涨的机会，就与你无关了。
——行话讲，就是“踏空”。
相反，如果你并不厌恶风险和波动，喜欢追求更高的收益，不愿意错过一些风口性的机会，那手上留有一些现金，一定是利大于弊的。
就拿最近爆火的股市来说吧，国庆前大A迎来了一波暴力上涨，如果你手上的钱没有用于提前还贷，而是在2700点时抄底了A股。
拿到今天，也能赚个20%，哪怕涨到3000点时入场，现在大概3300点，也能有10%左右的收益。
一次机会把握住，可能10年的房贷利息差都赚回来了。
所以，对于比较进取的投资者，手上最好还是留一些闲钱，免得在机会来临时，手上没有资金可用。
除了风险偏好，还有一点就是取决于对经济的预期。
简单来说，就是你预期未来是通胀还是通缩。
如果预期未来通缩，那提前还贷，没毛病。
因为通缩之下，所有人都不投资，不消费，经济活动放缓。创业吧，市场上做啥买卖都亏钱；投资吧，买啥啥跌…
这时候，提前还贷，相当于做了一笔明显高于市场平均收益水平的理财，自然是对的。
相反，如果预期未来通胀，就不应提前还贷，因为通胀之下，搞钱的方式就太多了。
投资、创业、理财…各种“以钱搞钱”的收益率会普遍上行，超过房贷利率的投资机会大把，只有留着钱才能抓住这些机会。
一旦提前还贷，手上没钱，啥风口也跟你没关系了。
那么，我们是通胀还是通缩呢？
我的观点是，最近2-3年，我们非常接近于，或者说就是TS。
不管是我们的体感，还是拉胯的CPI数据，都告诉我们这一点。
但是，从今年9月19日美联储进入降息周期之后，我们迎来了一个“抵抗通缩”的重要关口。
大家应该也发现了，最近，各路媒体都在报道国家的利好政策，从央妈到财爸，发布会一个接一个，政策一个比一个劲爆…
从降息降准到买卖国债，从呵护楼市到支持股市，再到地方化债…
高层正在不遗余力的甩出大招，目的就是要重新实现再通胀、资产价格复苏的目标。
可以说，我们正处于一个非常关键的节点，拐点可能一触即发。
在城市分化加剧的今天，哪些城市可以买，哪些城市不能买？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
文章至此，想必大家也清晰了。
是否提前还贷，一定是因人而异的。
因为同样是3.55%的房贷利率，对A来说高，对B来说却可能是低的。
原因在于，B有能力，或者说有信心，可以投资到高于3.55%的资产。
而对于保守的A来说，风险永远是考虑的第一因素。
所以，提前还贷与否，取决于自己的投资能力、风险偏好，以及对未来中国经济的信心。
而不同选择之下的财富走向，其实是每个人在为自己的认知买单罢了！
此背景下，房子到底应不应该买？怎么买？我会在私域直播中给大家解读，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产。
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